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上半年土地市场回暖 三四线城市地王频现
2019-07-08 13:10 作者:冯颖祎 卢志坤 来源:中国经营网

一位南阳地产人士告诉记者,在土地供应方面,政府一直把控节奏,而且实际上主城区土地储备极少,几乎无地可卖。此前拍卖的地块已经储备了近10年,本身就具备地王潜质。南阳楼市前期的乱象,也是南阳房地产热度不减的原因之一。“看着都是一片片的楼盘,存量市场很大,但是住不上,或者没有手续很难进入二手市场交易。因此造成五证齐全的新楼盘供不应求。”

郑州永威置业副总经理马水旺在接受记者采访时表示,地王频现实际上是土地供应量少,南阳的库存量在逐步下降,特别是国内有溢价能力的品牌房企,纷纷进入这些城市,从而拉高了这些城市的房价。虽然把房价拉高了,但是依靠品牌溢价依然能够获得利润。

马水旺表示,对于郑州高新区地王的产生,主要是因为郑州的房价一直在冲高。该区域的新房价格一直在1.5万元/平方米左右,从土拍的价格来看,6000元/平方米的楼面价,还是有利润的。

目前来看,河南各地级市的地王都是小地块,单价高、总价低、地段好。马水旺认为,之后政府可能会通过限地价、限房价、竞公租房的情况来调节,不会让地王多次出现。

房企转向境外融资

一位房企人士介绍,今年上半年土地市场的火热,和房企手里的资金充裕有关。“现在很多房企面临这样的情况,不拿地就意味着没有资产和销售规模。但有些地拿了也是很难操作,只能以时间换空间,赌未来。”

记者注意到,今年上半年,中资房地产企业在境外发行了规模远超去年同期的债券。据Wind数据显示,中资房地产企业今年上半年在境外发行了96笔债券,其中以美元计价的债券发行总额接近382亿美元,而去年同期的发行总额为280亿美元。

“我问过很多地产商,实际上拿回来的这些钱并未有效花出去。”奥陆资本总裁、投资总监蔡金强说,“本来在一季度的时候很多人拿这个钱回来是准备大干一场,买地或者干别的事情。可是很不幸,因为地价上涨太快,这些钱很多还没有用出去。”

但蔡金强补充称,这些美元债已经需要付息,钱不能一直放着,很多地产商只能去抢地,由此导致了三四月份的一波高价地行情,这将对地产商后续的利润有很大影响。

比如今年4月25日,荣盛发展(002146.SZ)宣布公司完成了3.25亿美元、3年期高级美元债券的发行,票面利率8.0%,发行成本创下同等级公司中新低。

“主要是内地的融资环境太紧张了。”一位房地产企业的融资副总在接受记者采访时表示,很多房企目前做的都是短期的借款,原有的债务结构需要做出调整,银保监会对于房企的融资规模有一定的限制,所以很多企业转向了香港市场。

上述房企融资人士介绍,今年上半年内地的融资政策还是有所收紧的,尤其是今年5月银保监会23号文出台之后,对于内地的房地产公司融资有很大的影响,之前明股实债这种配资做得比较多,现在很多大公司已经停了,转向美国或者香港进行长期债务置换。

某大型银行投行部的分析师告诉记者,从今年上半年给房企的贷款来看,各大行增量都是有限的,但房企实际需要的增量肯定是比去年多的。各中小银行的情况不太相同,总体来说是偏紧的。

易居企业集团国际业务部总经理洪圣奇在接受记者采访时表示,美元债的成本并不便宜,大部分中小企业的成本在8%~9%之间,发完之后转回内地还要加上1%~2%的成本。还会因为汇率的变化,比如人民币贬值等原因,造成实际成本更高。从成本的角度来看美元债不是非常划算,主要还是在香港发美元债没有内地融资那么严格。但是如果在内地的渠道不放开,被迫承受项目层面的信托,这些产品的成本比美元债还要高。

洪圣奇认为,下半年中资地产商美元债的规模,应该没有今年上半年这么多。蔡金强则认为,进入下半年后,土地市场行情或许会降温。因为在三四月份拿的地还能赶在今年开工,在年底开盘销售后或许还能带来现金回流,但在往后的月份拿地就没有这个效果了,所以接下来企业的抢地热情预计会降温。

(编辑:卢志坤 校对:颜京宁)


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