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深圳华南城商户流失盈利下滑 物流仓储用地改办公楼
2019-04-19 19:23 作者:翁榕涛 钟广莲 童海华 来源:中国经营网

本报记者 翁榕涛 钟广莲 童海华 深圳报道

从深圳起步的商贸物流运营商华南城控股有限公司(01668.HK,以下简称“华南城”),已将其模式成功复制到全国另外7个城市,然而这一运营模式正遭受挑战。

华南城与传统的地产开发商有所区别。华南城首席财务总监许进业认为:“从业务看,我们和房地产业是不同的。”据其分析,华南城主要经营的并不是住宅开发,而是物流园区的开发。

华南城的主要收入来自物业发展、物业投资和管理以及电子商贸业务。据2018年半年报披露,母公司拥有人应占净利润8.48亿港元,比去年同期下降14%,其中来自物业销售和融资租赁的收入为41.75亿元,同比上升54.68%,租金收入为3.77亿元,同比仅增长4.5%,相比物业销售而言,租金收入的增长幅度较小。

此外,期内华南城毛利率仍然维持在41%,与上年同期的42%相比略降,母公司拥有人应占净利润8.48亿港元,比上年同期下降14%。

华南城近年来的租金收入情况并不乐观。《中国经营报》记者在走访深圳华南城时发现,位于园区内的奥特莱斯购物中心人流量稀少,尽管有不少工厂店、折扣店,但正常营业的店铺不足五成。有店铺老板告诉记者:“购物中心的人流量一年不如一年,地方太偏远,工作日没什么人,只有节假日才旺一些。”

此外,华南城铁东物流区的10、11、12、13号楼为国际电商物流中心写字楼,华南城招商中心声称出售的是甲级办公楼,实际上却是将物流用房的使用权进行包装售卖,没有实际的产权,存在一定风险。本报记者就国际电商中心是否涉及违规用地、虚假宣传等问题致函采访华南城相关负责人,截至发稿未获回复。

商户流失 空置率高

近日,记者走访了深圳华南城。该项目占地239万平方米,集纺织服装、皮革皮具、电子原材料、五金化工塑料以及印刷纸品包装五大交易中心,其中还规划了奥特莱斯购物中心、1~5号交易广场以及多个物流中心,是一个大型商贸物流交易平台。

在华南城1号交易广场(以下简称“1号馆”),记者看到商场外铺几乎满租,且大部分处于营业状态,而里铺却几乎全部关门,处于空置状态,当天在商场逛街的人也较少。记者以租客身份联系了该商城的招商中心,负责人建议记者不要租里铺,因为“多数人逛街都不会走到里面去,客流量很少,所以里面生意不好做”。

1号馆的商户李小姐(化名)告诉记者,现在只有周末和节假日客流量多一点,平时客流很少。“其实刚过去的清明小长假客流量比较多,但是平时没什么人,从这两年开始客流量越来越少,有逐年递减的趋势。”李小姐说。

即使外铺与里铺只相隔短短几米的距离,但外铺的客流量却远远高于里铺,相对地,外铺租金也比里铺要高不少。华盛招商中心的沈经理告诉记者,商场一楼、二楼的外铺租金为100元/平方米,售价在150万元左右一间,而负一楼的商铺租金加上管理费大约40元/月,每间售价70万~80万元左右。

竺先生在1号馆开了个奶茶店,店铺租约还有一年到期,而近期由于个人原因要转租,转让费为8万元。“近期有很多人咨询我店铺转让的事,大多是2号交易馆的商家,想转到1号馆,苦于没有好的空位。”竺先生告诉记者,这两年1号馆的出租率有所上升,原因是很多2号馆的租户搬到1号馆。竺先生透露,由于里铺一直空置,有很多业主甚至不收租金,租户只需要每月交一定的物业管理费即可,但即使这样,里铺依然很难出租。

业内专家分析,商贸城对客户的聚集效应在不断减弱,尤其是传统商贸城这两年受到更多冲击,一方面是像商贸城这种带有批发功能的前端市场并不会很受重视,另一方面就是这种零售批发产业在不断增加,简单的商品需求已经饱和。

事实上,华南城商户流失、业绩下滑并非这一两年的事,从2013年开始,华南城的合约销售额就在逐年下滑,到2015年达到最低谷。在2014年第一次业绩下滑之后,华南城提出转型,打算转型电子商贸业务。

在1号馆五、六楼的华南城电子商务产业园,空置率也高居不下。在1号馆六楼,记者发现其出租率不足五成,而位于同一层的深圳华南城网科技有限公司当天并未开门,该公司原本是华南城布局电商业务的主要线上平台。

公开资料显示,华南城主要投资建设和租售商贸物业、办公楼宇,属物业租赁经营企业,近年来却逐渐向住宅物业销售方面发展。2014~2017年,华南城住宅销售收入分别为13.54亿港元、11.65亿港元、37.88亿港元、52.14亿港元,住宅物业销售占总合约销售比例分别为22.6%、35%、79%、84.5%。

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