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恒天财富刘可:公募REITs将是未来房地产的主要投资模式
2020-11-26 11:06 作者:李丹 来源:中国经营网

文/李丹

“通胀”和“房价”,是投资者的两大“软肋”。一方面,跑赢通胀,即通过理财对冲货币贬值是投资者们的朴素愿望。另一方面,“以房地产为主”的资产配置方式不断面临房产税征收、房贷利率的“困扰”。

在此情况下,普通个人投资者应具备怎样的资产配置思维?“跑赢通胀”一说能否站得住脚?“十四五”规划又将如何影响房产投资的未来走向?

11月23日,恒天财富助理总裁、研究院院长刘可在《中国经营报》举办的“2020中国企业竞争力年会周”上表示,公募REITs将是未来房地产的主要投资模式。投资者应该“沿着政策周期,采取中国式哑铃投资的思路进行资产管理和配置”。

我国资产价值被低估

“国内以散户投资人为主,历史上就有‘追涨杀跌’的惯性。”在刘可看来,由于不成熟的投资经验或心理,相较于国外长期投资者而言,我国投资者反而“没有能够清楚地认识到中国资产的价值”。

从A股市场的横向比较来看,最新数据显示,美国联合航空公司股价报收44.96美元,同期,“恢复率明显更好”的中国国际航空股份有限公司股价在7.80元左右。“由于国外货币超发的现象比较多,基本面没有我国同类公司好的相关公司,其估值水平已远超我国市场。”刘可坦言。

在刘可看来,考虑到“我国经济长期稳定发展”的事实、对全球经济的贡献比例,以及我国汇率持续稳步升值的状态,“我国还是全球最具吸引力和最具投资价值的市场之一,尤其从中长期来看”。

在此背景下,投资者应该具备怎样的资产配置思维?刘可建议:“沿着政策周期,采取中国式哑铃投资的思路进行资产管理和配置。”

具体而言,首先,应同时配置两种属性完全不同的资产类别(也就是哑铃的两端),如在配置A股的同时配置一部分债券为主的固定资产,“这样才能应对目前可能仍会面临短期动荡的环境”。

其次,投资者还应该立足中长期,不追涨,“不追涨,可能也就没有杀跌这件事”。刘可告诉笔者,用以上三个核心思维为配置参考,“应该会有一个比较好的,至少是中期的回报”。

最后,根据刘可的看法,未来中国的投资领域应该是围绕“新科技衍生出的新消费和新医药”两大方向。一方面,新科技将大概率涉及到目前所有传统行业各方面的升级,以及新消费的产生。另一方面,我国人口结构调整也将衍生出涉及健康领域的新医药投资机会。

房产在任何时候都是核心资产类别

阳光保险集团首席经济学家邱晓华曾公开表示,从投资的角度而言,已经出现了不利于房地产的新信号。“房地产在过去总给人一种‘有价值的投资就是买房’“有买就有挣”的感觉,这样的时代已经过去。”在邱晓华看来,相应地,一个“以金融资产投资为上升期”的时代已经到来。

中国家庭金融调查(CHFS)和美国消费者金融调查(SCF)曾发布数据:中国家庭的房产在总资产中占比69%,美国家庭仅为36%。由此可见,中国人的财富配置主要是房地产。那么,在房地产税被热议的档口,“十四五”规划又将如何影响房产投资的走向?

刘可告诉笔者,在任何时候、任何产业周期中,房地产都是一个核心的关键资产类别。“十四五”之后,房地产可能在更多时候“以公募的形式变成一种生息资产”,并以公开形式进行交易。

具体来说,首先,作为商业地产的房产本身是生息资产,但需要把这部分生息资产的90%或更高比例进行年分红。其次,在“房子是用来住,不是用来‘炒’”的指导思想下,房产可用于租赁,在解决大部分人住房问题的同时带来现金流回报。“通过公募形式,房产反而会成为能长期给投资者带来红利、定期分红的产品。”刘可说道。

鉴于此,刘可进一步提及“交易模式”问题。在他看来,理想的交易模式应具备三方面要素。其一,合格的投资者准入,承担相应的风险波动,获得相应的收益。其二,交易需同时具备标准化和公开透明性。其三,所有的交易产品必须受到国家金融债务部门的监管。“如果满足上述三点,房产应该是一个非常好的金融产品和可投资品种。”

跑赢通胀?

“跑赢通胀”,即通过一些相对稳健且易于操作的理财来对冲通胀和货币贬值,一直是投资者的朴素愿望。

凯恩斯主义曾提出,温和的、可以控制的通货膨胀有利于扩大社会支付能力、增加资本利润、增加投资与就业,是国家调节经济的强有力手段。

“以‘能否跑赢通胀’为衡量标准进行资产配置还是有部分理论依据的,但更优的方式是看企业或者投资品类能否给实体经济创造新的生产技术、生产模式或交易便利性。”刘可告诉笔者,只有满足上述三个“指标”的企业或品类才能保证“在很长的一个时间内给投资者带来很好的收益率”。

“如果单纯以‘通胀率’来看,一些阶段性的投资品类(如贵金属)有时反而不能帮助投资者实现中长期目标。”刘可补充说道。

哪些企业或投资品类能满足“给实体经济创造新生产技术、生产模式或交易便利性”的标准?刘可告诉笔者,从目前来看,仍然是一些高科技行业,如在科创板上市的新量子技术、新材料技术、新医药技术、新航天技术、新卫星技术企业等。

刘可表示:“未来一个时代,可能确确实实是以科技驱动为核心的。这些企业短期内没有被投资者看到,也没有和传统企业一样高的价值,但我们稍微看长一点,在下一轮的整个经济增长周期中,这些企业可能就会是一个核心。”

(编辑:黄玉璐 校对:颜京宁)


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