首页 推荐 图说视频经济公司金融专栏智库人文活动中经实时报
万科式“加减法”
2020-01-04 10:49 作者:翁榕涛 赵毅 来源:中国经营网

本报记者 翁榕涛 赵毅

离达到“不惑之年”仅有5年的万科企业股份有限公司(000002.SZ,下称“万科”),逐步进入到认清自我和回归现实的年纪。

此前尝试“做加法”的万科,在2019年更加重视做起“减法”,这不是万科首次作出的重大抉择。自1994年开始,万科持续推进“减法”战略,当时的主导者正是郁亮,通过聚焦住宅开发主业,万科在短短数年间出售了除地产主业之外的所有生意。

万科的规模增长正在减速,这或许是焦虑的来源。公告显示,万科2019年前11个月累计实现合同销售金额5735.3亿元,同比仅增长5.4%;而2018年万科的销售面积和销售金额分别增长12.3%和14.5%。

“一家公司能够延续100年的概率只有45%,延续存在200年的概率仅为十亿分之一。”这是郁亮近期阅读书籍《规模》中的数据,该书作者为英国物理学家杰弗里·韦斯特,书中指出一个问题,对于公司、城市、国家以及自然界生命体等复杂系统而言,规模增长均存在着诸多限制,如何以有限的资源支撑规模开放式的持续增长?

郁亮指出,读了《规模》这本书之后,更加肯定万科要巩固基本盘了。一棵树,躯干的面积等于树干的面积,超过就要垮塌,基本盘巩固之后,上面架的新业务才会稳固。

从“失控”到“收敛聚焦”

万科在寻找“第二增长曲线”的过程中并非一帆风顺。

实际上,早在2013年底,万科就提出了向“城市配套服务商”转型,即围绕客户消费升级和城市配套发展的需求,向商业地产、物流地产、教育、养老、体育等领域拓展。然而,此后受股权之争以及理念认同等多方面因素影响,万科转型鲜有实质性进展。

随着股权之争逐渐平息,王石交棒郁亮,万科转型明显提速。

2015年中期业绩会时,万科高调提出要向万亿元市值的目标迈进,郁亮对万亿元市值给出了自己的预期:“我们希望传统住宅销售业务占比在一半左右,另一半来自新业务。”长租公寓便是郁亮所提及“新业务”的一部分。

除了长租公寓外,物业服务、物流地产、教育以及海外业务也是万科重点发力的“新业务”。

新业务的思维、模式与房地产开发迥异,当时的郁亮已经做好“万科转型要乱3年”的心理准备。那时候,郁亮推崇的书籍是凯文·凯利的《失控》,书中指出,人类智慧的构成不是集中式结构,而更像蜂群一般,是分布式的结构,郁亮因此着手构建“事业合伙人”制度。

各个区域公司获得充分自主权探索创新业务,那是万科不断做“加法”的时候,也是迸发故事和概念最多的时期。经过一年的“赛马”,万科将新业务的定位进一步细化,其中异军突起的有商业地产、物流地产,主要是依靠收并购实现了规模扩张。

2016年8月,万科与合作方联合收购印力集团的股权。借此解决了自2013年重启商业地产以来存在的标准化、平台化等问题;2017年,万科组团以116亿美元收购物流巨头普洛斯,其中万科持股21.4%成为主要股东,这也是万科在物流业务上的又一次跃进。

截至目前,万科的业务架构为5BG(事业群)和6BU(业务单元),5BG即全国四大区域加物业服务,6BU为商业地产、物流、冰雪度假、海外、长租公寓以及教育。

然而,转型的新业务虽多,能登上年度财报“亮出业绩”的却不多。

2019年上半年财报显示,万科物业实现营业收入52.8亿元,同比增长27.1%;租赁住宅业务覆盖35个主要城市,累计开业8.2万间;集团管理商业项目总建筑面积超过1350万平方米,已开业面积为643万平方米(90%为购物中心);万纬物流已进驻44个城市,获取127个项目,可租赁物业的建筑面积996万平方米。

中信证券近期发布研报认为,万科A新业务总价值最保守估计超过1200亿元,其中万科物业持股部分、物流地产以及商业办公持有业务估值分别超过400亿元。公司当前市值(按A股股价测算),剔除新业务合理价值,开发业务市场估值仅为2128亿元。

以此进行对照,万科目前3500亿元的市值与万亿元市值相比仍有相当长的距离,而新业务占据全部市值的比例也仅在三分之一左右,离当初设想的一半还差不少。

万科当下的基调是,“收敛聚焦”和“巩固基本盘”,而开发业务都将是万科的基本盘,它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。至于新业务,郁亮认为,“如果摸索3年尚未找到成熟的商业模式,业务就应该暂停,因为我们不知道怎么持续下去。”

“万科的对手是我们自己”

杰弗里·韦斯特在《规模》一书中指出,复杂系统的规模受到很多因素的限制。社会组织也一样,无限增长需要无限资源,如果不加以控制,总有一天会因为资源跟不上而崩溃。

怎样才能避免这样的结果,以有限的资源支撑开放式的持续增长呢?这就需要在到达临界点之前重新设定参数,创新发展范式,带来新的动力学模型,然后不断循环重复。

今年35岁的万科在历史上共有两次主业聚焦,第一次是90年代做减法,第二次则是此次的“收敛聚焦”,现在很少人会记起,万科曾经是一家以电器贸易起家的多元化公司。

从1994年起,万科真正开始做“减法”,当时担任财务公司总经理一职的郁亮是坚定的执行人之一。

* 除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

* 未经本网授权,任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用上述作品,违者将被追究法律责任。

* 凡本网注明“来源:中国经营网” 或“来源:中国经营报-中国经营网”的所有作品,版权均属于中国经营网(本网另有声明的除外)。

* 如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的,请在30日内进行。

* 有关作品版权事宜请联系:010-88890046 邮箱:banquan@cbnet.com.cn

中国经营报

经营成就价值

订 阅
最新文章
邱伟杰《味的人》 快乐人生推动魅力经济

随着社会的发展和进步,人们从起初的衣食温饱成功观进深到名利地位成功观,如今迎来一个快乐的成功新阶段。..[详情]

“双十一”11周年 电商社交化激斗开场

春节将至,各大电商年货促销早已拉开大幕。..[详情]