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海外炒房别成了击鼓传花的游戏
2019-02-16 09:59 作者:凯风 来源:中国经营报

据媒体报道,近年来中国开发商和炒房客纷纷涌入柬埔寨金边,一座座高层公寓随着中国资金的到来拔地而起。这些楼盘的主要销售目标,不是金边当地居民,而是外来炒房客——业内人士透露,中国开发商开发的楼盘,80%以上都卖给了中国投资者。

海外投资买房,正在成为新富阶层资产配置的主流。与以往投资面向加拿大、澳大利亚、英国伦敦等地不同的是,这一次,以柬埔寨为代表的东南亚国家成为关注焦点。在柬埔寨,有开发商直接打起了“金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡”的广告招牌。

东南亚城市真能复制深圳奇迹?这背后,到底是一场未雨绸缪的价值投资,还是击鼓传花的炒房游戏?

对于大多数国人来说,在东南亚国家中,柬埔寨名不见经传,为何最近两年,这里突然成了国人海外投资的旺地?

据胡润研究院发布的报告,柬埔寨金边过去一年跃居全球房价涨幅第一位,涨幅达16.7%。如果加上租金回报率以及汇率变化收益,金边的投资回报率高达29.4%,超过美国的拉斯维加斯和圣何塞,成为海外置业投资回报最高的城市。

事实上,早在几年前,中国房地产商就已密集布局柬埔寨。据柬埔寨国土规划和建设部的报告,2000年到2017年,柬埔寨由外资公司开发的房地产项目共有287个,总投资额42.97亿美元。其中中资公司拥有110个项目,总投资额为16.56亿美元,占比均接近四成,中资也成为柬埔寨房地产的最大投资方。

相比于开发商的未雨绸缪,国内投资者蜂拥而至东南亚,还是最近几年的事情。尤其是最近两年,随着国内楼市调控日趋高压,加上伴随房价上涨而来的泡沫风险越来越大,寻求海外购房、分散投资风险就成了不约而同的选择。

与加拿大、澳大利亚等传统投资旺地相比,柬埔寨最近备受推崇,并非没有理由。

其一,柬埔寨属于新兴国家,经济发展势头不错,2018年GDP增速高达7.3%,2011~2017年年均增速也在7%左右,位于东盟国家前列。

其二,根据世界银行数据,柬埔寨城镇化还处于起步阶段。2017年当地城镇化率仅为22.9%,相当于中国上世纪80年代水平。

其三,柬埔寨还拥有较大的人口红利。据统计,该国2015年人口平均年龄仅为27岁,其中30岁以下的年轻人占总人口的70%。

的确,经济发展、城镇化推进和人口红利,都会带动房地产行业的全面发展。但这些因素只是必要条件,而非充分条件,不少第三世界国家都拥有城镇化红利和人口红利,却未必能持续刺激经济增长和房价上涨。

回到柬埔寨,需要考虑诸多问题。

其一,柬埔寨经济规模和人口规模并不大,2017年GDP仅为209亿美元,与广东省内排名处于尾部的韶关市基本相当。同时,柬埔寨总人口约为1600万人,这一体量仅与广州一个城市基本相当。

*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。