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住建部政策研究中心原主任秦虹:房地产转型应聚焦城市更新
2020-09-12 16:33 作者:吴静 来源:中国经营网

本报记者 吴静 北京报道

“未来城市发展的转型和房地产业发展的转型,聚焦点就应该是城市更新。”近日,在中指研究院主办的“2020中国房地产品牌价值研究成果发布会”上,住房和城乡建设部政策研究中心原主任、人民大学国务院城市更新研究中心主任秦虹这样总结道。

据秦虹介绍,从城市更新的模式来看,大致可分为三类。

第一类,是拆除重建类的更新,把过去的、老化的、危旧的,或者不符合当前经济社会发展形态的一些旧的空间拆除,重新按照城市的规划来建设。

第二类,尽管是旧空间、旧建筑,但是以保护为主的少量拆建的更新,比如部分老的工厂、街区、住宅区,这是有机更新。

第三类,则是根本不涉及到建筑结构本身的更新,只是增加它的配套、设施,提升品质等,是综合整治类的更新。比如老旧小区改造,不涉及到房屋建筑本身的改造,只是完善它的基础设施,提升周边配套的环境,以及改善周边的商业设施等,提高小区活力。另外包括各个城市做的黑臭水体的整治、生态的修复、城市环境的打造等,都属于综合整治类。它有两大特点:一是不涉及到建筑物结构本身的改建;二是不改变使用权的权属性质。

无论是哪一种城市更新,都是解决城市内部发展活力的问题,解决它的物质性的老化、功能性的衰退,以及空间结构上不匹配等问题。

从具体执行、参与情况来看,以往企业更愿意参与拆除重建类的城市更新,比如过去的棚户区改造。过去几年棚户区改造4000多万户,解决了1亿人的居住问题。

为什么企业愿意参与拆除重建类?秦虹认为:“很重要的原因是拆除重建增加容积率,有了容积率这个账就能算得过来。”

而对于有机更新、老旧小区改造以及综合整治类的城市更新,目前企业参与较少。秦虹经过在上海、广州、深圳等城市调研后认为:“我们必须要关注的是,未来中国的城市更新会越来越少地大拆大建,越来越少地搞拆除重建,更多的是走有机更新和综合整治这样一个方向。”

在她看来,城市的有机更新企业也是可以参与的,不一定非要大拆大建。比如说有机更新类最重要的两类更新:历史文化街区,以及旧的工业园区的更新。她以广州永庆坊的更新为例:“万科和政府做的BOT模式,按照合同经营期限20年是可以进行的,大量的拆迁和征收房屋都是政府投的,企业做老旧小区改造、产业的恢复和活力提升的部分。”

在有机更新方面,秦虹认为主要是解决好以下几个问题:提升空间的环境、融合科技的创新、推动产业升级、完善产业生态、丰富服务体系等。

老旧小区改造是重点

在综合整治类的更新中,目前最受关注的是老旧小区改造,这是中央政策一直在推动的。

据了解,去年底的中央经济工作会议就已经提出来要推动老旧小区改造。相关数据统计,去年全国已经安排了1.9万个老旧小区改造,今年“两会”又提出老旧小区改造要搞3.9万个,涉及到700万户。

为了推动老旧小区改造,今年4月3日,财政部发布相关文件提出将老旧小区改造纳入专项债的支持范围;6月19日,国务院常务会又提出今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金,鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续的方式加大金融对老旧小区改造的支持,运用市场化的力量让社会参与。按照国家的部署,到“十四五”末期,也就是再过5年,全国2000年之前建的老旧小区将要全部改造完毕,大约有17万个。

企业能否参与?营利模式如何?秦虹认为这是值得探讨的问题。“第一,针对老旧小区改造,中央和地方的财政补贴政策已经明确;第二,政策性金融支持作为落实国家战略的重要支撑点,中长期的银行的政策性金融支持是可以到位的。”

她继续解释,各方在参与时一定要注意增容不增户的政策。“老旧小区改造不能拆除重建,因为拆了,像棚户区那样改就变成了大拆大建,又变成了房地产开发。”据了解,老旧小区不增加户数的一个很重要的原因是可以在改造完成之后不需要配套教育等设施,在不增加户数的情况下,能够增加容积率,增加小区的商业配套服务设施,为投资人提供营业的空间。

今年6月30日,北京市发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》,其中提及增容不增户的政策含义。秦虹认为:“如果我们对老旧小区改造进行少量的拆建或者是少量的增建,但是不增加户数的话,我认为可以解决企业参与老旧小区改造盈利的问题。”

市场前景广阔

谈及旧改对品牌房企的市场机遇,广东省三旧改造(指旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造,三旧改造在广东基本等同于城市更新)协会秘书长庾来顺表示,在存量时代,三旧改造是品牌房地产企业的一种必然选择。“因为现在社会城市化建设的进程已经进入存量时代,尤其是增量的扩张需要占用大量的耕地,耕地的占补平衡越来越难,代价越来越高,所以必须利用存量建设美好的城市。”

据他介绍,广东的三旧改造市场潜力巨大。“我们新的三年行动规划,广东要完成15万亩的三旧改造的任务,形成23万亩,完成投资3.5万亿元以上。现在投资的强度、工作力度非常大,目前还有234万亩的三旧改造资源,市场前景广阔。”但旧改思维与房地产开发并不相同,他指出:“城市更新是一项复杂的工程,品牌房企要进行战略转移,要苦练内功。”

在具体操作层面,卓越置业集团有限公司助理总裁胡伟平表示,在拓展一个项目过程中,到一个城市里面除了正常的二级开发报建,研究政治、经济发展、人口情况以外,一定要关注这个城市里面的主要领导者对城市更新的态度。因为城市更新过程在不断变化,做城市更新不只是空间的再造,涉及到多个专题,包括维稳、城市设计、土壤的修复、地质灾害的评估等等,非常复杂。

尤其是在涉及到拆迁的部分,胡伟平指出,在操作层面一定要处理好政府、企业、业主之间的关系。“因为这些土地已经出让了,产权不是你的,不是开发商的,也不是政府的,你怎么把它平衡好?这个过程中要充分把政府的年度考核内容,结合企业目标和小业主的诉求变成大家的考核目标。”

(编辑:卢志坤 校对:颜京宁)


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