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物业企业排队等待上市 规模诉求仍是第一位
2020-05-15 10:26 作者:吴静 来源:中国经营网

本报记者 吴静 北京报道

近年来,在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下,叠加科技赋能与资本红利,物业管理行业迈入快速发展期,市场集中度持续提升。

5月13日,在由中指研究院和中国房地产TOP10研究组主办的2020中国物业服务百强企业研究成果发布会上,2020中国物业服务百强企业研究报告指出,2019年,百强企业营业收入均值达10.4亿元,同比增长17.38%,高于在管面积增速(15.08%)2.3个百分点,经营业绩保持稳健增长。

不少企业趁着行业上升期,加速利用资本实现自身跨越发展,今年以来,已有多家物业企业递交招股书排队等待上市。

规模诉求

2019年,百强企业管理项目数量均值为212个,同比增长10.42%,管理面积均值达4278.83万平方米,同比增速15.08%。百强企业市场份额进一步扩大至43.61%,市场集中度持续提升。

在经营业绩整体保持良好增长态势的同时,百强企业各层级收入差距拉大,其中TOP10企业营业收入均值56.76亿元,同比增速16.24%,领先优势更加显著;TOP11~30企业营业收入21.42亿元,同比增长28.02%,高于百强企业均值增速10.64个百分点,增长最快;TOP31~50、TOP51~100企业的营业收入均值分别为6.41亿元、3.25亿元,分别同比增长15.22%、8.46%,均低于百强平均增速。

从营收结构来看,2019年,百强企业基础物业服务收入均值达8.17亿元,同比增长14.55%,占总营业收入的78.55%,依然是百强企业的主要收入来源;多种经营收入均值为2.23亿元,同比增长29.03%,多种经营收入占总营业收入比重为21.45%,较2018年增加1.94个百分点,多种经营对业绩拉动能力不断增强。

在区域布局上,核心都市圈是百强企业的布局重点。2019年,百强企业56.16%的管理面积位于五大城市群,较2018年上升3.02个百分点。其中,长三角城市群管理面积占比最高达18.21%;粤港澳、长江中游城市群面积比例分别为10.25%、9.28%,较2018年分别增长1.17、0.77个百分点,增速较快;成渝和京津冀城市群的面积比例分别为9.81%和8.61%,增速较为平稳。

规模快速扩张是过去百强企业发展的主基调。多方面借助兄弟开发企业资源优势,是百强企业实现规模增长的重要保障。2019年,百强企业中有开发背景的企业数量占比近八成,这些企业的管理面积中约六成来自兄弟开发公司。

除此之外,通过并购增加在管面积,实现战略互补亦是不少企业的选择。百强企业通过并购科技、教育、电梯、保险等业务领域的专业公司,提升综合服务水平,延伸产业链条,创造新业务增长点。

随着后勤服务社会化改革进一步深化,以及在政府鼓励社会资本参与公共服务领域等政策引导下,百强企业积极承接政府机关、国有企业、事业单位等相关物业管理服务,顺势切入体育场馆、交通枢纽等公共服务领域,开辟外拓新渠道,进一步加速规模扩张。

值得注意的是,不少企业亦通过科技化手段来提升管理效率,从而为规模扩张铺路。以上市企业为主力,百强企业科技投入力度在持续加大。2019年,有30余家百强企业智能化建设费用超千万元,大部分企业智能化建设费用投入在100万~500万元之间。不少企业依托科技化、数字化信息管理平台,在5G时代抢占先机,完成企业智能化转型升级。比如彩生活不断进行科技化改造,通过“北斗七星”实现基础物业管理科技赋能,进而提高综合管理效率,降低人工成本;同时与京东、360在安防、大数据、物联网、人工智能等领域开展深度合作,延伸服务领域,提升服务质量。

但是,从总体而言,目前依靠技术创新降低成本的效果不佳。一是智能化建设所需前期投入很大,且短期内看不到明显回报,导致部分企业对长期投入产生担忧;二是智能化产品存在服务盲区,以至于许多劳动密集型岗位不能有效被科技所替代,加之企业出于服务品质的考量,人员成本费用居高不下;三是智能化设施设备趋于高性能化、自动化、信息化,其运行管理与维护成本较高,无形中也会增加企业开支;四是由于物业从业人员整体素质与能力不尽相同,导致智能化设备使用效率不高,降本增效作用尚有提升空间。

物业资本风头强劲

近年来,越来越多的物业公司加速利用资本,通过上市实现自身跨越发展。截至目前,有5家物业公司已递交招股书,排队等待上市,包括弘阳服务、金融街物业、宋都服务、星盛商管、正荣服务。建业集团旗下的建业新生活将于5月15日正式在港上市。同时,阳光城、合景泰富、禹洲地产、佳源国际、华润置地、朗诗地产、卓越集团、越秀地产、世茂房地产等房企也在筹划分拆物业上市。

截至2020年4月30日,23家物业服务企业在香港上市,总市值达3354.1亿港元;3家企业登陆A股市场,总市值为365.94亿元。

据2020中国物业服务百强企业研究报告显示,从2019年新上市物业服务企业募集资金用途来看,拟用于收并购及战略投资的资金比例较之前上市企业的50%~60%提高至60%~70%,这将大力推动行业集中度的加速提升;其次,上市物业服务企业重视智能化系统和社区平台建设,拟将10%~20%的资金用于建设社区生态;此外,上市企业拟将10%~15%的资金用于增值服务拓展或员工发展,其余资金用于运营资金及一般企业用途。

纵览物业企业上市历程可以看出,自2018年开始,物业服务企业加速蓄力上市,行业迎来上市窗口期。多数物业服务企业上市后持续赢得资本的青睐,根据2020年4月30日收盘数据,超过50%的物业服务企业市值较上市首日实现增长,其中有8家市值翻倍。

对比港股、A股整体市盈率来看,大部分物业服务企业市盈率高于市场平均水平。根据2020年4月30日收盘数据,26家上市企业中,18家市盈率高于A股平均市盈率,其中11家市盈率是A股平均市盈率的2倍以上。

从市值前三甲的企业来看,根据招股书披露的信息,碧桂园服务、保利物业在提到公司的竞争优势时,第一点均提到是公司管理规模大。另外,从市值突破100亿港元的7家香港上市物业服务企业来看,储备面积大、外拓能力强也可增强投资者信心。

尽管依托兄弟公司开拓业务是不少物业企业的惯用方式,但从已经披露市场拓展面积的企业中可以看出,向外拓展市场,开发增值服务,从而减少对关联开发企业的依赖已成为行业趋势。以时代邻里和奥园健康为典型代表,两家企业的规模和业绩在上市企业中处于中位,从企业披露的招股书中可以看到,“多元化业务组合”成为两家企业共有的上市亮点,企业通过战略布局和自身服务特色挖掘组合服务,为自己赢得“附加分”。

此外,高品质收并购作为最直接、最有效扩充规模的途径,也成为资本考察的重要因素。2019年,行业内并购案频频发生,其中上市物业服务企业借助充盈的资金,持续推进收并购工作,为企业快速提升管理规模提供“捷径”。

总体来说,物业服务企业的价值在资本市场得到了肯定,资本市场表现呈“稳而有进”态势,尤其是在新冠肺炎疫情期间,香港恒生指数大幅下跌、上证指数及深证成指第一季度均出现下滑,资本市场大幅波动。物业股在资本市场不乐观的大环境下,依然能展现强劲势头,赢得投资者认可。

(编辑:卢志坤 校对:颜京宁)


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