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光明地产三季度净利5.7亿同比减半 净负债率达238%
2019-12-02 11:10 作者:江楚雅 来源:长江商报

依靠融资发债缓解债务压力

从光明地产的负债情况来看,自2018年提出500亿目标并加大投资力度后,2018年其净负债率水平快速上升至194%,2019年前三季度其净负债率高达238%,相比年初提升了44个百分点,此外若将永续债作为负债计算,其净负债率将高达302%。

从现金流来看,自2018年开始,光明地产的现金流主要依靠融资发债来支撑规模需要,而并非依靠销售回款,近两年的经营性现金流净额均为负值。2018年,光明地产投资活动产生的现金流净额为-28.8亿元;今年前三季度,该指标已达-23.9亿元,逼近去年全年的额度。2019年前三季度,光明地产的筹资活动现金流量净额为58.19亿元,并在5年内首次出现无法覆盖经营及投资活动需要,缺口达到了21.57亿元。

截止2019年9月底,光明地产持有现金81.06亿元,较年初下滑了22%,而其所需要面对的不仅是项目后期的投入开发,还有1年内140多亿的短期有息负债。

光明地产只好依靠发债“止血”。2019年10月24日,据上海清算所信息披露,光明房地产集团股份有限公司拟发行2019年度第四期中期票据,本期基础发行规模3亿元,发行金额上限6亿元,期限为3+N(3),将于2019年10月28-29日发行。

克尔瑞认为,有着国企背书的光明地产,在融资上有着相比民营房企更多的优势,如发债成本较低且融资渠道多元,上半年就发行了ABS、CMBS、永续债、中期票据、超短融等等。但在融资政策的不断加码下,过度依靠融资发债,或为企业的运营带来更多风险。

值得注意的是,光明地产后续投资压力仍较大。截至2019年6月末,该公司在建及拟建项目尚需投资326.92亿元,后续资金需求量较大。

多元化转型成效不佳

今年5月17日的年度股东会上,光明地产董事长、总裁沈宏泽曾向畅想公司的“1+7+5+X”的发展前景。其中,“1”是指房地产业务;“7”是指多元创新转型,包括城市更新建设、租赁房建设、物流园区打造、殷实农场建设等。

从实际成效来看,截至今年中期,其房地产开发业务所产生的营收,占总营收的比重为89.41%,该数值与上年末的95.51%相比,已有所降低。

此外,光明地产正在通过关联交易,为自身的业务转型做铺垫。11月13日,光明地产发布公告称,公司通过上海联合产权交易所,协议收购光明食品集团、上海崇明农场有限供公司所持有的上海东平小镇农场有限公司(以下简称“东平小镇”)70%股权,总成交价为7000万元。收购完成后,东平小镇农场将纳入光明地产的合并报表范围。

值得注意的是,截至2019年1月,东平小镇农场尚未产生营收,营业利润为-68.25万元,利润总额为-68.25万元,净利润为-68.25万元。根据交易条款,光明地产要在合同生效次日起5个工作日内,将7000万元款项一次性付清。

尽管如此,光明地产还是强调以房地产为“底板”,房地产领域仍是其主要发力点。2019年前三季度,光明地产签约金额为181.55亿元,同比增长4.56%;新开工面积为366.97万平方米,同比增长40.85%;竣工面积为86.17万平方米,同比增长110.07%。

克尔瑞认为,政策的加码下,光明地产依赖融资发债而非销售回款的运营模式将受到更多考验。

但对于目前地产主业营收占比仍超85%的光明地产而言,多元转型不仅漫长且无法解决“近渴”,业绩与负债的双重压力仍是其现阶段的主要困境。


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