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光明地产三季度净利5.7亿同比减半 净负债率达238%
2019-12-02 11:10 作者:江楚雅 来源:长江商报

“含着金汤勺出生”的光明地产背倚母公司光明集团,是公司核心发展业务之一,然而在迅猛扩张的规模化之路上,业绩却并不如意。

据光明地产2019年三季度报告,前九月营业收入约85.23亿元,同比下降9%,其中地产主业营收占比超85%;净利润约5.73亿元,同比下滑43%。

从光明地产的负债情况来看,自2018年提出500亿目标并加大投资力度后,2018年其净负债率水平快速上升至194%,2019年前三季度其净负债率高达238%,相比年初提升了44个百分点,此外若将永续债作为负债计算,其净负债率将高达302%。

克尔瑞认为,在政策的加码下,光明地产依赖融资发债而非销售回款的运营模式将受到更多考验。

长江商报记者注意到,在今年5月17日的年度股东会上,光明地产董事长、总裁沈宏泽曾向股东畅想公司的“1+7+5+X”的发展前景,并表示要把其他业务板块做起来。不过,从实际效果来看,去年光明地产营收204.94亿元,其中非房地产开发业务占比不足4.5%,沈宏泽口中的“战略转型升级”仍有待真正实现。

加速拿地去化率仅为37%

2015年,海博股份与光明食品集团旗下农房集团、农房置业进行重组,由此诞生了新的平台光明地产。公司重组时曾承诺,2015年至2017年合计实现扣非后归母净利润不低于35.13亿元。2016年、2017年,光明地产归母净利润分别大幅增长98.15%、92.55%,在实现目标后的2018年,公司归母净利润掉头向下,同比下降27.17%。

2019年第三季度报告显示,前9月光明地产实现营业收入85.23亿元,同比下降9.33%;归属于上市公司股东的净利润5.73亿元,同比下降43.34%。

光明地产方面回应称,公司净利润下降,主要是受销售产品结构变化等因素影响,公司本身运营状况良好,无重大经营问题。

数据显示,从2015年至2018年,其ROE(净资产收益率)分别为6.8%、12.1%、20.1%、12.9%,波动明显;净利润分别为5.1亿元、10.1亿元、19.5亿元、14.2亿元。期间净利润虽有大幅增长,也完成了当初承诺的“2015年至2017年合计实现扣非后归母净利润不低于35.13亿元”的目标,但2018年光明地产净利润下滑明显,今年三季度更是近乎腰斩。

净利润持续下跌并没有阻碍光明地产在追求规模上的野心。根据三季度报告,今年前9月,光明地产新增房地产储备面积166.94万平方米,同比增长107.8%。在第三季度,光明地产新增房地产储备面积44.03万平方米,同比增长938.4%。比增长938.44%。

但从累积来看,2015年至2019年前三季度的累积新增土储建面为667万平米,但同期累积合约销售建面则高达945万平米。可见光明地产虽近年来积极补充土储,但整体的持有土地储备仍有减少。

在高杠杆运转的扩张模式下,光明地产所开发项目的去化并不不乐观。

早在2018年年中,光明地产的土地储备去化周期长达5.82年,而此前克而瑞研究中心数据显示,进入土地储备货值TOP100的房企,平均去化周期为3.9年。

今年7月,光明地产进驻成都的首个项目“光明蓉府”迎来开盘活动,推出218套住宅,由于只有1人排队报名,售楼处最终取消摇号选房过程,直接进入顺销状态。据四川中原地产研究院数据显示,光明蓉府开盘均价为18588-21099元/平方米,认购80套,去化率仅为37%,远低于成都市场当周53%的整体去化率。

值得注意的是,这是光明地产常态。2015年至2018年间,光明地产年度签约销售金额分别为126.66亿元、189.33亿元、236.52亿元及244.59亿元,相对于权益拿地总额的翻倍增长,光明地产2018年销售金额的增幅仅3.37%。2019年1-9月,光明地产签约金额为181.55亿元,同比也仅增长4.56%。

在这样一种缓慢的去化基调下,光明地产去年提出的“三年实现500亿”目标恐难以实现。

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