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中国买家转战泰国楼市:70万在曼谷买到精装修公寓
2019-11-14 14:40 作者:朱丽娜 来源:21世纪经济报道

花了3个月时间,小琪终于在BTS沿线Phrom Phong站附近选定了一个面积30平米的二手房公寓,总价120万泰铢。这个小公寓虽然面积不大,但配套却丝毫不输五星级酒店,泳池、健身房、公共阅览室、桑拿房一应俱全。

从选房看房到考察周边环境、外加试住,到之后的订房、签约,她前后共飞了四次泰国。小琪终于过上了理想中的“不用为了房子而奔波的生活”,“我现在隔一段时间就飞过去休个小假期,不住的时候就把房子交给当地的中介作短租。这里除了生活十分便利,还有丰富的美食,丰俭由人”。

数据显示,过去12个月,泰铢兑人民币的汇率上升了9.9%,但由于价格下跌所产生的缓冲作用,汇率增长似乎并未减退中国买家的入市热情。

机构预警曼谷楼市降温

作为国际大都会,曼谷1100万长住人口中有超过300万的外籍人士。生活成本低廉让很多外派人士对曼谷趋之若鹜。根据世邦魏理仕今年4月发布的2019年全球生活报告显示,在曼谷购买一杯咖啡的价格仅为2.41美元,两人在中档餐厅饱餐一顿只需花费26美元,高档住宅的价格约为45.5万美元,过去10年每年的房价涨幅为3.2%。

郭浩杰表示,目前曼谷楼市外国买家的占比约为30%。数据显示,今年曼谷地区的海外外派人员数量首次突破9万大关,同比增加2.8%。其中,日本外派人员的数量达到3.4万人,占比约19%,位居首位;中国外派人员的数量则达到2.7万人左右。这些外派人员最钟情的居住区域为素坤逸(Sukhumvit )。

由于近年来公寓供应不断增加,多个不同机构均发出警示,认为曼谷楼市将出现一定程度的降温。根据莱坊(Knight Frank)的统计数据显示,2018年曼谷新增公寓供应量创下10年来的新高,共计约65000套,较2017年增长11%。从2009年到2018年的十年间,曼谷公寓的累计供应量已达到约50万套。

世邦魏理仕(CBRE)则预测,今年第二季度,曼谷正在兴建中的公寓达到3.35万套,环比增加10%,同比则上升10.3%。

该机构表示,由于供应不断增加,曼谷房地产市场将有所放缓。虽然曼谷市中心地价上升及黄金地段的永久业权土地稀缺,土地竞争仍然激烈,但由于政府推出楼市新政,以及2020年新曼谷城市计划开始,不少地产开发商要重新评估情况,销售活动也明显减慢。

根据世邦魏理仕的报告显示,今年第二季度,曼谷市中心一些正在建设中的高端公寓楼的售价已经下调至每平米26.7万泰铢,同比下跌2.3%,并指出部分开发商甚至对完工的楼盘进行降价促销,然而,由于土地价格坚挺,整体曼谷市中心地段的住宅价格将保持平稳。

开发商降价促销

今年4月起,泰国政府进一步收紧按揭贷款,如果首套房售价超过1000万泰铢,或房屋估值超过1000万泰铢,按揭成数限制由以往的90%降低至80%;2套房最高只可贷80%;两套以上或更多的买家,最高贷款上限仅为70%。同时,泰国银行将贷款利率由1.5%上调至1.75%。此举无疑将抑制本地买家以及部分投资需求。

郭浩杰指出,由于泰国政府今年提高按揭贷款利率、首付成数等新政,在新政正式实施前的2018年第四季度和2019年第一季度,泰国本土买家房产交易量大幅增加,尤其是2018年第四季度,交易量达全年最高,仅大曼谷地区就售出5.6万套,成交额同比增长将近40%。今年上半年,泰国大型开发商的策略主要是去库存,同时推迟新项目的开盘。

“今年第二、三季度,本地购买力暂时低迷。这意味着此时是买方市场,有充分议价权,而开发商为了清货也愿意给出优惠,是海外买家入市的好时机。泰国政府每4年调整一次土地价格,加上新土地税法将于2020年1月1日起实施,将对不开发/利用的土地征收空置税,所以预计2020年全泰国地价会同比上涨10%-15%。首都曼谷尤其是捷运沿线的地价更将呈直线上升趋势。”她表示。

今年8月中,泰国最大的上市房地产商Pruksa Holding表示,自泰国政府4月1日推出一系列新政以来,泰国楼市出现明显放缓的迹象,因此公司宣布今年推出的新项目将由55个减少至40个。

根据Pruksa Holding的统计数据,今年前三季度,大曼谷地区的楼市成交金额同比锐减22%至3000亿泰铢,其中公寓市场的整体规模则同比大跌28%至1600亿泰铢,成交量则同比减少22%至4.25万套。

“受到限贷和经济增长放缓等负面因素的影响,今年各大房地产公司都出现一定的业绩倒退,我们公司今年本来要推三个新的公寓项目,全部推迟到明年再开盘。”郭浩杰坦言。


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