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中国养老产业:证券化程度低 入住率制约盈利
2020-01-13 11:19 作者:吕进玉 乐琰 吴绵强 来源:第一财经日报

第一财经记者在采访中却发现,单纯以养老服务为主业单独上市的公司屈指可数。至2017年2月,港交所才迎来养老“第一股”松龄护老集团(01989.HK)。

公开资料显示,松龄护老集团是中国香港的养老机构运营商,该集团自1989年成立第一家护理安老院以来,截至目前,共拥有9家护理安老院,拥有1218张养老床位。单纯养老业务带来的收益占该公司总收入的85%以上,此外,销售相关保健产品及医疗保健服务约占收入的15%。

提及养老机构的融资和证券化之路,上述位于东莞养老机构的投资者直言:“谈之尚早,行业真正起步可以说是2014年,只能说大家都还在摸索中。”

诚然,如果单纯按照市场化的运作模式,清晰的商业模式和盈利能力还远未显现,松龄护老集团在业务模式方面存在较重“依赖性”。

据松龄护老集团招股书,其客户主要分为三类,包括香港特区政府社会福利署、个人客户以及公立医院。该集团旗下所有养老院均已参加香港特区政府社会福利署的“改善买位计划”。该计划由香港特区政府推行,由香港特区政府社会福利署向私营安老院舍购买宿位并支付大部分费用,入住院友仅需支付月住宿费用的约16%。截至其上市募资前,香港特区政府社会福利署已购买该集团1218个安老院舍中的747个,是该集团的最大客户。

相比其他养老企业则没有松龄护老集团这么“好运”,如果要提高入住率,则完全要靠“市场化”运作努力。

多位养老行业内人士对第一财经记者指出,中国内地市场开设养老机构,当前较大的挑战即是入住率,“养老院住满是一个比较漫长的过程,一般入住率达到60%,才有可能开始盈利。而完成60%的入住率,基本上都需要2~3年。”

“养老机构的收入只是床位费和其他的一些餐费、尿布费等,其中的营业利润很薄。如果不做高端市场,机构要面临的挑战则更大。民办养老机构的两大成本有物业和人员,堪比两座大山。”上述东莞养老投资者直言。

“在入住率较低的情况下,没有稳定的业务收入,投资人持续投钱,得好几年才能有一点盈利回报,这对急于通过IPO退出的投资者来说风险太大。”一名做一级市场养老投资的人士直言。

除此之外,许多市场化的高端养老社区亦存在入住率低和盈利性难题。据第一财经记者调查,目前高端养老机构为主打精细化管理和服务的持续照料退休社区(CCRC)养老模式。

CCRC模式养老社区背后有大量资本涌入,由险资和房地产企业主导,为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务。不过,这一模式背后的服务颇为高昂。

据第一财经记者调查,多数高端养老机构都是采用销售会籍的形式对外销售。会籍即入住资格,这主要与土地性质有关。要想入住CCRC模式养老社区,除了要购买上百万元的入住 “门槛”资格外,还要缴纳平均在6000元至上万元不等的月费,这对家庭条件一般的老人来说,显然难以高攀。

在亚洲医疗行业拥有超过20年管理经验的哥伦比亚医疗集团总裁兼首席执行官陈美兰在接受第一财经记者采访时指出,中国养老产业领域虽然汇聚了地产商、保险公司及民营企业等各种机构参与,但目前尚未形成类似西方发达国家明确的角色分配及行业细分。很多地产商、保险公司同时兼任着养老物业的开发商、持有业主以及运营商。相比之下,美国养老地产生态系统的核心是通过开发商、投资商和运营商的角色实现开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离。

“服务方面,类似美国这样从轻到重的护理细分也还没有实现,很多运营商主打的自理型机构并不符合中国市场需求,很容易被社区和居家养老替代。”陈美兰告诉记者。

陈美兰认为,在中国市场,养老机构要做好,就必须医养结合。因为机构养老除了满足一些日常的需求,其增值就在于医疗服务。


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