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深圳土拍接连遇冷 “双限地”狙击高房价?
2019-12-13 16:43 作者:张晓玲 林芯芯 来源:21世纪经济报道

坐享粤港澳大湾区、先行示范区政策红利,在全国楼市低迷的情况下,深圳楼市一枝独秀,成为今年北上广深杭中,唯一房价继续上涨的城市。

深圳似乎正在创造“房价永不跌”的神话,甚至有人已经把深圳列为“超一线”城市。近期几个开盘即售罄的项目,炒房客的身影又已显现。

这让深圳市倍感不安。在“豪宅税”取消之后,政府近期相继出台对冲政策,尤其针对土地出让,来调节房价上涨的市场预期。

继11月22日百亿土拍“双限双竞”遇冷后,12月11日,前海土拍再度遇冷,一宗商地流拍;而在限地价、限房价政策下,开发商对另一宗宅地的热情也大幅减退,到场十家只有六家举牌。

最终,深圳天健集团39.8亿补仓前海限价地,剔除配建人才房面积可售楼面地价达7.2万/平,未来可售的最高限价9.9万/平。

在全国“房住不炒”的整体基调下,深圳相关政策狙击高房价的信号显现。有中介人士提醒,市场对未来涨价的预期,恐怕需要调整。

商地再次流拍

土地出让规则的变化,由北京首发的“双限双竞”上位,让土地资源稀缺的深圳,市场情绪也越来越谨慎,近期的土拍中,主流房企纷纷离场,预期转弱,仅剩央企国企留守参拍。

回忆上月情形,11月22日,深圳土拍市场推出6宗住宅用地,都采用“双限双竞”模式(即限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积),其中一宗宅地无人应价流拍,二宗宅地以底价成交,五宗宅地总成交金额仅为127.51亿元,均未达到最高限价。

其中,位于金茂府旁边的龙华民治地块由中海地产拿下,总价50.2亿元,楼面地价约4.64万/平,并且规定未来售价不得高于7.14万/平。而邻近的“地王”金茂府新近开盘,均价已达到10万/平。

到了12月11日,深圳前海出让4宗地块,涵盖住宅、商业、文体、医疗等类型,起始总价75.31亿元,其中文体和医疗用地直接成交,竞拍的是前海桂湾商地和前海限价宅地。

结果可谓惨淡,最先出让的前海桂湾商地无人应价,遭遇流拍。

这一次的前海商地流拍,并不令人意外,早在去年6月,该地块便曾因出让条件严格而流拍一次,产业准入和企业要求都很高,今年标准也没有降低。

按出让要求,该地块竞买申请人或最终控股母公司为世界500强排行榜中的中国企业;地块办公物业限整层转让,最小销售单位不得少于500平方米,办公物业的销售对象仅限注册在前海合作区的有实际经营活动的企业法人或其他组织。地上商业、地下商业、酒店分别限整体转让,公寓允许分割转让。

更何况,深圳写字楼目前的空置率,已经让不少开发商望而却步。

与火热的住宅市场相比,深圳写字楼市场凉意阵阵。据第一太平戴维斯近期发布的报告显示,2019年三季度,深圳甲级写字楼空置率已达22.4%,部分片区空置率超50%,前海的写字楼空置率也较高。

第一太平戴维斯指出,此前P2P爆雷,导致相关金融企业退出,空置率上升,租金持续下跌;而且前海等新区新增供应多,去化压力大,新项目陆续竣工招租,供大于求,竞争更激烈。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,预期深圳写字楼空置率维持较高水平的时间应该有2-3年。

在写字楼空置率居高不下、短期内难以改善的情况下,开发商对商业用地态度谨慎,流拍似乎成为必然。

限制未来房价

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