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房企密集发债输血背后:2800亿地产债集中到期
2019-12-02 13:17 作者:张志峰 来源:国际金融报

近来发债成本最高的是德信中国和大发地产,其票面利率均达到12.875%,几乎是万科的4倍之多,不同规模的房企融资优劣势展露无遗。

此外,佳兆业集团于11月4日和6日接连发行的2笔美元优先票据融资成本也都超过10%,仅次于德信和大发,高于行业平均水平。据亿翰智库统计,2019年1-10月,典型房企海外债平均票面利率8.89%。

国际评级机构惠誉在其发布的中国房地产行业2019年信用展望中表示,开发商正通过削减土地补充和减少供应来应对疲软的市场,当务之急是维持现金流和去杠杆,而大型开发商和小型开发商之间的增长策略可能会有所不同。究其原因,融资成本和融资难度是关键。

有分析人士在接受记者采访时指出,信托与海外融资,都是规范而不是全面暂停,对于中小房企和高负债率房企来说,未来融资难度预计将非常大,但是对于大型企业来说,影响相对有限。这也是大型房企在如今楼市下行周期仍能保持一定增速的根源所在。

该人士进一步表示,我国房地产调控短期内难以放松,涉房融资收紧或维持较长时间。当前,房企虽然加快境外发债以补充资金需求,但对于仍处于债务集中偿还期的房地产行业来说,境外融资难以覆盖其融资需求,特别是中小型房企的资金链仍面临严峻考验。

财务稳健是王道

据人民法院公告网披露,截至11月20日,房地产开发商的破产数量已经高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业倒闭破产。虽然相对于房地产公司总数而言,破产数目占比尚不足0.5%,但这一数据仍令整个地产行业感到不寒而栗。

“负债过高、资金链断裂是房企破产的主要原因。”兴业证券一位资深分析师对《国际金融报》记者表示,当前房地产商面临资金困境,有限的资金主要流向大企业,加剧了房企马太效应。中小房企的困难日子才刚刚开始,债务违约、资产处置、兼并重组的情况目前只是个案,将来可能会增多。

其实,就在今年上半年,中小房企普遍遭遇现金流断裂的险境,最典型的案例就是银亿股份破产重组。

今年6月,银亿股份控股股东母公司银亿集团、控股股东银亿控股两家公司想向法院申请重整。公告显示,2019年以来,银亿集团、银亿控股持续面临流动性危机,虽竭力制定相关方案、通过多种途径化解债务风险,但仍不能彻底摆脱流动性危机。

同时,《国际金融报》记者注意到,因资金周转困难,银亿股份多只到期债券连连违约。根据其10月发布的《关于新增债务到期未能清偿的公告》,公司到期未清偿债务合计达43.57亿元。

此外,广东老牌房企颐和地产日前也被曝出资金链断裂危机,再次给楼市敲响警钟。经广东证监局调查显示,颐和地产共计有9笔到期债务违约未披露,每一笔债务金额都超过了1000万元,总计金额已超过50亿元。公司董事长何建梁被广东证监局出具了警示函。

对此,财经评论员严跃进向《国际金融报》记者指出,尽管目前房企融资环境有所改善,但房企首先要考虑的仍应是加快去库存节奏,加快销售回笼资金,改善经营性现金流,而非过度依赖外部融资渠道。特别是中小型房企,由于楼市强调控期未过,更应当量入为出,控制好拿地支出与和销售回款节奏,财务稳健才是“王道”。此外,充分利用CMBS、REITS、供应链金融保理ABS等创新类融资渠道也是一个不错的选择。


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