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近3500万人无自有住房 粤港澳大湾区地产需求仍大
2019-10-21 14:58 作者:吴波 来源:界面新闻

当然,在这些释放了大量居住需求的城市,也面临了一些严峻的居住困难。根据《白皮书》,粤港澳大湾区核心城市住房问题主要表现在居住品质差和住房的不可支付两个方面。

深圳城中村住房体量庞大,约510万套,占到总存量的近一半份额,容纳了约1500万人口,占实际总人口75%的份额,这部分人群的居住环境待改善。

从房价收入比数据来看,深圳香港的房价收入比最高,分别为30和21,面临严峻的不可支付问题。

就深圳而言,房改之后走的是最彻底的市场化道路,政府在住房保障方面有欠缺,主要是通过信贷工具支持居民购房。

过度市场化和金融化带来的结果是居民的杠杆高企,高杠杆的金融风险问题突出,深圳月供收入比达90%,居民杠杆率高代82.3%。

许小乐对此进一步分析表示,“这代表居民有82块钱是借来的,杠杆率在全国处于非常高的水平。其中买房是最重要的杠杆。这说明深圳是住房金融风险全国最高的区域。”

根据链家交易的数据,2018年深圳二手房买卖中贷款成交占比达到92%,几乎人人使用杠杆,购房者平均贷款成数59%,远高于其他一线城市。在这个维度上,北京和上海分别为77.6%、76.3%。

在“房主不炒”调控政策作用下,目前发展比较平稳,但上涨压力仍然存在。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋分析指出,新一轮调控后,深圳房价基本稳定,但从短期、中期、长期来看,对深圳房价的预期依然是上涨的。他说,在销售面积方面,今年前九个月全国基本上是零增长,深圳实现11%的增长。而按照统计局的计算方式计算出的均价比较平稳,在54000元/平方米左右。

而高房价和信贷相互促进和循环的作用下,低收入群体被排除在粤港澳大湾区核心城市购房市场之外,且进入程度更加艰难。

根据《白皮书》,同为核心城市的广州,因为市场和政府作用力量相对较为均衡,整体市场状态相对可持续。

从居住的角度来看,租购的比例为45:55,其中大部分为私人租赁。从市场供给看,广州新房、二手供给较为均衡,2011年以来新房、二手房市场保持“五五分”格局。近年来政府供应的土地中保障性住房占比常年保持在15%以上。

针对供应结构失衡问题,《白皮书》也给出了几点建议:第一,盘活和利用好存量资源,允许宿舍公寓合法运营,为市场提供蓝领床位产品。第二,利用特区的立法权,对于部分小产权房补交相关费用后进行确权,变大拆大建为综合整治,提供白领合租房。第三,降低交易税费等摩擦成本,刺激存量供应,为中高收入家庭提供置业选择。第四,扩大保障范围,优化保障方式,优先使用货币化补贴的手段。第五,打破城市边界,开启大湾区社保互认,寻找核心城市的“外部供应”。


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