武汉楼市起新局：住宅出清周期显著上升 2023年需求或将回暖

本报记者 张家振 武汉报道

面对房地产市场下行压力，武汉市正在政策优化调整的大道上“深踩油门”。

1月10日，武汉市相关部门印发《关于推行二手房“带押过户”深化登记金融协同服务工作的通知》（以下简称“《通知》”），跟进执行二手房“带押过户”政策。这意味着，武汉市民在二手房交易过程中，卖方不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。

而在此前的2022年12月上旬，武汉市借举办“第39届武汉市房交会”（以下简称“武汉房交会”）之机，动态调整了全市住房限购范围，将二环外的区域限购政策进行优化调整。据了解，武汉房交会结束后，部分政策仍在继续执行。

武汉市多措并举动态优化调整楼市政策背后，当地楼市正面临着刚需购房群体积极性减弱，商品住宅成交量、成交均价双双下降，存量商品住宅面积不断增加、出清周期显著增加等难题。戴德梁行日前发布的《2022武汉房地产市场回顾与展望》报告指出：“整体来看，武汉市住宅出清周期在2022年呈显著上升趋势，并于11月份达到18个月的历史高位，市场需求下降。”

（2015年至2022年前11个月，武汉商品住宅供需表现和均价走势。戴德梁行/图）

不过，多名房地产业内人士在接受《中国经营报》记者采访时对武汉市经济发展基本面和房地产市场回暖前景依然充满信心。戴德梁行武汉公司总经理周星表示，2022年，武汉市房地产市场经历了巨大的挑战与变革，相信随着防疫措施的优化调整，“稳经济”各项政策效应逐步释放，房地产市场需求有望逐步回升，有助于提振市场活力。

刚需改善迎政策利好

2023年1月11日，武汉市人民政府新闻办公室发布消息称，1月10日，武汉市自然资源和规划局联合市住房保障和房屋管理局、市地方金融工作局、中国人民银行武汉分行营业管理部和武汉住房公积金管理中心联合发布《通知》，跟进推行“带押过户”新模式，卖方在无须先归还原有房贷的情况下就能办理二手房过户手续。

《通知》指出，买卖双方达成交易意向，通过武汉市住房保障和房屋管理部门的存量房交易网签系统申报二手房买卖合同网签。买方向买方贷款银行申请商业贷款、公积金贷款或组合贷款，卖方向卖方贷款银行申请提前还款和“带押过户”，签订抵押贷款、提前还款、资金管控方式等相关协议，买卖双方贷款银行审批通过。

武汉市自然资源和规划局相关负责人表示，进一步支持武汉市开展二手房“带押过户”工作，旨在优化武汉市营商环境，支持刚性和改善性住房需求，保护交易安全，提高登记效率，保障相关权利人的合法权益。

据了解，2022年武汉市曾多次优化调整楼市政策，朝着更为宽松和因地制宜的方向“小步快跑”，不断缩小限购区域范围、扩大购房群体。例如，当年5月，武汉市宣布包括江夏区、东西湖区、武汉经开区和黄陂区在内的四大远城区全部解除限购；对限购区域内首次购买普通住房的非武汉市户籍居民家庭，在武汉市缴纳社会保险或个人所得税年限由两年调整为一年。

然而，在多轮利好政策助力下，武汉市房地产市场尚未真正复苏回暖。

“武汉市住宅市场刚需购房积极性弱，政策效力释放仍需时间。”戴德梁行在上述《2022武汉房地产市场回顾与展望》报告中指出，2022年1至11月，武汉市商品住宅批准上市面积940.2万平方米，较2021年同期下降约51.4%；销售面积933.1万平方米，同比下降约48.4%。

在价格方面，截至2022年11月底，武汉市商品住宅整体均价为16094元/平方米，较2021年末下降3.3%。分区域来看，2022年武汉住宅市场成交面积前三名分别为东西湖、汉阳和洪山，三个区域分别约占2022年武汉市商品住宅总成交面积的13.0%、12.2%和10.1%。

从分区成交价格来看，武汉市远城区成交价格普遍出现下跌，除江汉和汉阳区以外的中心及次中心城区价格稳中有涨，区域价格趋势的分化展现出外部经济环境不确定性增加及市场预期转弱对刚需购房积极性的削弱。

与此同时，武汉市多个远城区楼市库存量也在不断增加。据戴德梁行统计数据，截至2022年11月，武汉市商品住宅存量超过150万平方米的区域主要集中在远城区，其中黄陂区存量商品住宅面积达到218.3万平方米；出清周期大于全市平均水平的区域也集中于远城区。

“房地产行业作为中国经济的支柱产业，其低迷对经济发展的稳定性带来一定压力。2022年内虽然诸多金融支持政策密集释放，但从成交量来看政策效力释放缓慢。”戴德梁行方面表示。

集中土拍呈少量多次特点

和楼市量价齐跌的行情类似，武汉市土地市场成交量和总出让金额也双双下滑。

戴德梁行统计数据显示，2022年，武汉市共挂牌出让地块148宗，其中最终成交135宗，总成交面积558.4万平方米，同比下降约52.1%；总出让金额907亿元，较2021年同期下降52.1%；土地成交楼面均价达到7960.1元/平方米，较2021年同期上涨约19.7%。

武汉土地市场城市内部分化趋势也较为明显，次中心城区重回成交主力地位，江汉、硚口和青山区成交量实现了逆势增长。具体来看，2022年，武汉市远城区土地成交量降幅最为显著，同比下降了73.5%；次中心城区以占全年成交面积的42.4%，重回武汉市土地成交主力位置。

而在武汉土地市场整体成交量同比2021年大幅下降的情况下，江汉、硚口和青山区成交量逆势增长，分别较2021年上升了192.8%、75.4%和114.6%。

此外，从分区楼面成交均价来看，武汉市主城区稳中有升而远城区普遍下降。其中，楼面成交均价主要上涨区域包括洪山、青山、江夏和江岸区，分别较2021年同期上涨约74.6%、23.2%、22.6%和18.7%。价格下跌显著区域则包括东西湖、汉阳和东湖高新区，分别同比下降51.9%、43.4%和24.1%。

值得注意的是，2022年，武汉市集中土拍呈现少量、多次的特点，共进行了6批次集中土拍，推出土地122宗，最终成交109宗，总成交面积487万平方米，总成交金额890.9亿元，整体溢价率0.68%。

对于2022年武汉市集中土拍呈现出的特点，戴德梁行分析认为主要包括以下几点：成交土地类型以住宅用地为主，涉宅用地占比超70%；成交面积前三为东湖高新、青山和江岸区；成交金额前三为硚口、江汉和武昌区；主要溢价地块类型为加油加气站用地及住宅用地，其中住宅溢价地块集中于中心城区、东湖高新和东西湖区；央/国企拿地面积占比68.4%，较2021年提升了6.8个百分点。

尽管武汉市房地产市场2022年的景气度有待提升，但戴德梁行依旧看好武汉市经济发展基本面和房地产市场回暖潜力。

“整体来看，虽然由于外部经济环境不确定性增加和疫情散发影响，武汉房地产市场整体预期转弱，但武汉市仍能保持一定的战略定力，积极推进产业升级，夯实发展基础，以提升整体经济抗风险能力。”戴德梁行方面表示，“短期内，武汉市仍将处于产业结构优化攻坚期，长期来看其经济发展向好的基本面没有改变。”

对于武汉市房地产市场发展潜力，戴德梁行方面分析认为：“预计保持房地产行业合理稳定发展仍然是2023年的政府工作重点之一，加之疫情管控政策逐步放松，武汉市房地产市场需求或将迎来一定程度的回暖。”

（编辑：石英婧 校对：颜京宁）