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厦门地王浮沉记
2020-09-19 09:43 作者:郭阳琛 童海华 来源:中国经营网

本报记者 郭阳琛 童海华 厦门报道

稀缺的土地资源让厦门土拍风起云涌,频频拍出地王项目。

随着高价地项目的纷纷入市,厦门房价也一直坐稳非省会城市的“头把交椅”,甚至仅次于深圳、上海、北京3个一线城市。据70个大中城市二手住宅销售价格指数,8月,厦门新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,同比上涨1.9%。

然而,这些高价地项目却有着截然不同的“人生轨迹”。连日来,《中国经营报》记者走访发现,厦门岛内的中骏天禧、中骏天盈等新旧“地王”在拿地半年内火速入市,并能取得不错的去化成绩;而海投白鹭湾作为岛外“隐形地王”项目“捂地”近4年,仍沦落至打折促销、“面包低于面粉价”的尴尬境地。

对此,多名当地业内人士告诉记者,一般而言,即使在全国范围内,2016年左右拿下的高价地也很容易沦落至亏本入市的局面,不少房企为减少损失只得“以时间换空间”。但厦门岛内由于土地稀缺,地市长期断供几乎推出一块便是地王,这些地王项目的入市正好也能够填补长期积压的市场需求。

岛内百亿地王火速入市

厦门克而瑞数据显示,8月,厦门商品住宅整体呈供销价齐跌。其中,供应缩量至22.59万平方米,环比下跌26.4%;成交量在连续上行5个月后回调,成交19.25万平方米,环比下跌30.9%,库存持续小幅扩容,供求比为1.17,仍呈供大于求态势;成交均价亦结构性回落至38614元/平方米。

9月前两周厦门楼市并无新盘入市,但当下有中骏天禧、建发养云二期、海投白鹭湾等10余个项目集结待发,月底或将迎来开盘潮。

其中,最引人瞩目莫过于号称思明区十年来首个住宅项目的中骏天禧。今年4月,厦门首场土拍便诞生了首个“百亿级”地王,上海泰鸣以103.55亿元竞得厦门思明区2020P01地块,成交楼面价高达50599元/平方米,溢价率43.8%,一举成为厦门新的总价和单价地王。

值得一提的是,9月初,厦门市建设局发出通知,决定对2020年1月1日以来招标的财政投融资、国有资金占控股或主导地位的房屋建筑、市政基础设施工程项目开展工程建设行业专项整治工作。仅仅不到半年,9月5日,这个被命名为中骏天禧的“百亿”地王项目开放售楼处,预计将在本月底火速入市。

近日,记者走访位于厦门市思明区莲前西路附近的中骏天禧项目,发现大部分楼栋已经打完地基,建筑主体开始“冒头”。而在售楼处内,也聚集了不少人气,几乎没有空闲的置业顾问和空着的座位。在接待记者的不到半小时内,置业顾问李明(化名)就两次被约访的新顾客打断,频频向记者连声抱歉。

李明告诉记者,该项目共有135~275平方米的5种户型,均为精装修交付。目前,认筹已经开始,小户型认筹金50万元,大户型则需90万元。“如果需要购买车位,还需多付10万元的认筹金。”

同样入市神速的还有中骏天盈项目。2019年11月,中骏集团以59.4亿元的总价拿下厦门岛内湖里2019P01地块,成交楼面价4.51万元/平方米,溢价率超过30%,当时同样刷新了总价纪录。今年5月22日,趁着厦门岛内新盘的“空窗期”中骏天盈首开,从拿地到入市用时仅6个月。记者了解到,该项目主力户型为180~260平方米,当天去化约65%。

岛外高价地“赔本赚吆喝”

与岛内地王头衔不断易主相反,厦门岛外“隐形地王”的诞生还要追溯至4年前。

时间拨转至2016年12月14日,海投房产以总价19.83亿元竞得厦门海沧H2016P02地块,成交楼面价为31476.19元/平方米。但因地块要求需无偿提供商品住宅11500平方米,因此核算之下实际楼面价实际高达38505元/平方米,至今仍然是厦门岛外的单价地王。

记者了解到,该地块名为海投白鹭湾,位于厦门市海沧区马銮湾片区灌新路与新景西路交叉口东北侧,土地面积25478.663平方米,计容建筑面积63697平方米,容积率2.5。

一直以来,由于地价过高缺少盈利空间,海投白鹭湾入市节奏缓慢,营销推广动作较少。时隔近四年,该项目才首次获批四栋楼共计309套住宅房源,户型为79~126平方米。

根据厦门克而瑞数据,海投白鹭湾的平层预售单价区间为32658~37488元/平方米,整体均价约34800元/平方米;复式预售单价区间为36888~39798元/平方米,整体均价约38000元/平方米,可谓“面包低于面粉价”。

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