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房东租客都不满 蛋壳公寓直面资金链考验
2020-02-26 16:24 作者:于德江 来源:证券时报

康康十分担心,如果房东真的强行来收房,自己也不知道该怎么办。“如果她硬上门换锁,然后把我们东西扔出去呢?”康康说。

武汉租客王天(化名)是想退租而不得,已经多交了两个月租金,让他很恼火。

正常情况下,如果要退租,蛋壳公寓要求租客提前一个月进行申请。王天2019年12月31日申请在2020年1月30日退房,蛋壳公寓APP界面显示,已分配服务管家,将上门办理。但是,蛋壳的服务管家一直没有来收房。春节前,王天离开武汉回老家过年,房屋至今空置。

王天租房时使用了租金贷,他表示这是唯一的支付方式。每月底,微众银行都会扣除1350元,为下个月的租金。1月底,王天未完成退房,已经扣除了2月份租金。2月也已经到了扣款日,微众银行已经扣除了3月份的租金。王天对证券时报记者表示,本来租金交到1月30号就可以了,现在已经交到3月29号了。王天找到蛋壳管家沟通,后者却说,可以直接断交租金贷款,且称不会有什么影响。王天认为这在逻辑上说不通,断交会上征信记录,以后买房、买车的贷款都会受到影响。

王天也找了蛋壳客服,希望可以收回多缴纳的两笔租金,未获得明确答复。

资金链承压

康康、王天使用的租金贷,可在签约之时就令蛋壳公寓获得整个租赁期限的租金,从而去获取更多的房源,发展更多租客,实现极速扩展。但是,这一模式潜藏风险,需要不停的滚动下去。早前,由于资金问题,已有多家长租公寓企业跑路、倒闭,多涉及租金贷,行业已经经历了一轮洗牌。2019年底,住建部等六部门发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》:住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的部分应于2022年年底之前逐步调整到位。

蛋壳公寓招股说明书显示,租客选择租金贷的比例在2017年达到91.3%,2018年降低至75.8%,2019年前三季度进一步降低至67.9%。蛋壳公寓称,租金贷支持的业务占比下降的主要原因是由于增加了与更有声望的金融机构合作,这些金融机构利率更低,贷款审批更为严格。蛋壳公寓租金贷年化利率6%~10%。

蛋壳公寓是国内规模最大的长租公寓上市公司。1月17日,蛋壳公寓赴美上市,是2020年登陆纽交所的第一只中概股。蛋壳实际发行价13.5美元低于招股价区间,实际发行总数也低于计划,实际募资1.296亿美元。上市首日盘中,蛋壳公寓就遭遇破发。近期,蛋壳公寓持续下挫,最新收报11.15美元。

2019年前三季度,蛋壳公寓实现营收50亿元,同比增长近2倍;营业支出达到73亿元,亏损25亿元,2018年同期亏损额为13.7亿元。这是急速扩张的结果,蛋壳公寓2018年、2019年前三季度营收和亏损额较2017年明显增加。2017年度,蛋壳公寓营收6.57亿元,亏损2.72亿元。

截至2019年9月底,蛋壳公寓总资产76.74亿元,总负债76.61亿元,按此计算的负债率为99.83%。这其中的负债大部分应为租金贷,真正的有息负债没有那么多。还有一个不好的信号是,蛋壳公寓2019年前三季度净现金流转负,为-1.68亿元,资金压力凸显。

蛋壳公寓成立于2015年,当前已进入北京、上海、深圳、武汉等13个城市,运营房源达到43万间。资料显示,蛋壳在IPO前经历了7轮融资,总额超过7亿美元,股东包括老虎环球基金、华人文化产业投资基金、高榕资本、蚂蚁金服等知名投资机构。蛋壳公寓上市后,老虎环球基金持有20%的股份,蚂蚁金服持股7.8%,联合创始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份,天使投资人兼董事长沈博阳持有6.3%的股份。


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