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解码金地2000亿规模背后的“长期主义”
2020-01-18 09:48 作者:张玉 来源:中国经营网

近年来,长三角区域已经成为众多房企竞相布局的热土,尤其是万科、碧桂园、保利发展等头部房企,更是加大了在长三角城市群的拿地力度。中指研究院发布《2019年1-12月全国房地产企业拿地排行榜》。报告显示,从各城市群房地产企业拿地金额来看,长三角持续居首,中西部关注度提升,龙头房企布局较广。

据了解,金地华东在华东区域的布局主要以深耕上海、南京、苏州和合肥四个核心城市为主,并对有潜力的三四线城市进行价值开拓。上海的城市量级无须多言,而南京、苏州和合肥目前也都是势头强劲、潜力无限的城市,带动周边都市圈协同发展。

2019年以来,金地华东坚持广拓,在镇江、常州、扬州、芜湖等地均有斩获新项目,并在三季度末适时回归核心城市,接连在合肥、苏州、南京获取地块:2019年11月13日,金地以1182万元/亩的代价竞得庐阳N1904号39.26亩住宅地块,这是金地继2018年3月首次进驻合肥,两年以来的第四个项目。两年来,金地华东在合肥市场完成储货近200亿。

稳健财务政策平衡有术

“在公司的经营上,我们追求业务规模的不断壮大,但不唯规模。讲求短期目标与长期目标的平衡,讲求利润与规模的平衡,讲究效益与责任的平衡。”在2018年6月中旬金地30周年庆典上,金地集团董事长凌克如是称。

一如凌克所言,规模不是衡量房企实力的唯一指标。资本寒冬之下,如何在积极拓展规模的同时把守好财务底线,成为一众房地产企业不得不思考的重要命题。

2019年初,房企融资延续了去年底的回暖态势,出现一波小阳春,但是从二季度开始又迎来了新一轮更加严峻的融资调控。此后,7、8月份连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈,同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制。克而瑞数据显示,2019年房企新增融资成本为7.07%,较2018年的6.53%显著上升了0.54个百分点。

由于融资环境的收紧,不少企业都出现了资金链困难的现象。大型房企可以利用出售项目、减少投资、加快现金回笼力度等方法实现现金的回流,暂时“冬眠”以维持资金链的稳定,在度过偿债高潮之后再开始“复苏”扩张。而对于一些中小房企来说,融资环境的收紧带来的影响可能更大。由于企业短期内有偿债压力,在市场上进行融资又困难重重,再加上企业经营回款方面的无力,因此在偿债高潮到来时有不少中小企业出现了债务“爆雷”。

公开资料显示,2019年出现比较重大的债务违约的房企有银亿股份、三盛宏业、颐和地产以及国购投资等。中小房企的债务危机也导致了部分企业的破产倒闭。据人民法院公告网显示,截至2019年12月20日,房地产企业的破产数量已经达513家,超过2018年全年的458家破产数量。

参考其他房企在面对融资环境紧张情况下所采取的加强销售回款措施,金地融资规模的减少,销售回款的增加,很大程度上也缓解了融资上的压力。

数据显示,2016年末,金地债务融资余额为366.47亿元;而在2017年度,升至553.54亿元,之后于2018年度,升至821.4亿元,而至2019年上半年末,债务融资余额为932.19亿元。

此外,2019年年中报显示,金地集团中期平均融资成本为4.87%,这一水平几乎已是行业最低,也明显低于主流上市房企平均融资成本均值6.44%;净负债率也保持低位,为64.42%,低于行业均值99.62%。

同时,金地也提高了周转效率。据年报中的表述,2018年新开盘项目平均开盘周期10.8个月,2018年获取项目中17个实现当年开盘,其中更有项目实现半年内开盘。据研报显示,金地储备周转效率(总销售额/全口径未销售货值)在2016年至2018年均在1.6以上,远高于2010年至2015年。

东北证券总结表示,优秀的财务结构、杠杆水平、融资成本等指标为公司后续发展奠定了弹性空间。深耕一二线城市的战略布局也为公司未来销售情况备上安全垫。


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