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解码金地2000亿规模背后的“长期主义”
2020-01-18 09:48 作者:张玉 来源:中国经营网

本报记者 张玉 上海报道

日前,2020年央行工作会议在北京召开,会议要求,2020年要加快房地产金融长效管理机制。这无疑是近年来落实“房住不炒”定位、推动房地产市场稳定发展的一个缩影。

事实上,自2017年开始,随着限购、限贷等调控政策及融资环境的逐步收紧,如何突围成为摆在一众房地产开发商面前不得不面临的问题。

克而瑞研究中心日前发布的《2019年中国房地产企业TOP200排行榜》显示,2019年,TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%,远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。截至2019年12月末,绝大部分规模房企均已达成年度业绩目标,但整体超额完成率不及2016年和2017年。

行业整体规模增速放缓的同时,百强内部各房企分化格局加剧,不乏部分房企表现优异。比如,被称为房企“理科生”的金地(集团)股份有限公司(600383.SH,以下简称“金地集团”)就以平衡、稳健的增长风格颇具代表性,成为资本冬季表现优异的长跑选手。

克而瑞上述业绩排行榜单显示,2019年1~12月,金地集团共实现全口径销售金额2106.1亿元,位列排行榜第14位。与2018年1623.5亿元流量金额相比,销售金额增加了29.73%,行业排行提升2个名次。

进击长三角深耕广拓

2019年,溢价降、流拍升,土地成交低位运行,房企投资同样趋紧。2020年,审慎的投资态度仍未逆转,房企投资聚焦潜力型城市,并购进入“大鱼吃大鱼”时代。

克而瑞研究报告指出,在“地价底线未降、预期下行”的大背景下,2019年房企投资延续了2018年以来谨慎趋势,全年百强房企拿地销售比降至0.34,与2018年同期相比下滑0.04,与2017年高峰时期也相距甚远。但仍有42%的货值被TOP10占据,强者恒强的格局未变。

2019年下半年,投资进一步趋紧,四季度近3成房企未拿地。市场低迷的同时企业表现持续分化,部分头部企业和国企拿地积极性凸显,中海、绿地、世茂等拿地金额同比不降反升,且年末收并购活动频发,融资收紧之下,行业整合加速,收并购的“浪潮”还将持续。此外,金科、绿城、金茂等全年拿地金额涨幅均在25%以上,表现相对积极。

2020年1月6日,金地集团公布了2019年销售情况。据披露,金地集团在2019年12月里新增项目共有8个,包括4宗纯住宅用地和4宗商住地块。项目分布在东莞、湛江、南京、徐州、成都、哈尔滨和威海七个城市。新增项目总建面约为153.96万平方米,项目总成交价为71.6亿元。

另据克而瑞地产研究日前发布的《2019年中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》,2019年1~12月,金地集团新增土地货值1953.3亿元,位列排行榜第17位。而从新增土地价值来看,金地集团2019年实现883.8亿元,跻身排行榜前10强。

中信建投证券研究指出,2019年金地集团全年累计新增规划建面1313.2万平方米,同比增长47.8%,对应总价886.8亿元,同比增长6.7%,相较于2018年较为舒缓的拿地节奏,今年公司土地投资较为积极。

公司全年拿地金额占销售金额比重为35%,较2018年下降了17%,当期拿地规模大幅增长,但拿地金额占销售金额比重下滑,主要系年内拿地成本降幅较大,由2018年的5122 元/平方米降至2019年的3463元/平方米。截至2019年三季度末,公司总土地储备接近 5000万平方米,其中一二线城市占比80%,保障了公司未来3~4年的开发需求。

除了在拿地策略上头部房企表现积极,城市布局战略也是房企“长期主义”的重要考验。

随着日前《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》的发布,长三角城市群日益凸显出极大的发展空间,吸引了一批企业在此布局。亿翰智库在分析中提及,预计长三角地区城镇化进程进一步加快,未来十年内长三角地区仍是国内最具投资价值的地区之一。

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