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世茂福晟全方位合作背后的生态逻辑:“将面粉做成奶油蛋糕”
2020-01-18 09:43 作者:张家振 来源:中国经营网

本报记者 张家振 福州报道

“拿地飞虎队”福晟集团马失前蹄,幸遇“白衣骑士”世茂集团拔刀相助。

1月13日,世茂集团与福晟集团在福州联合举办品牌发布会,正式宣布双方缔结战略合作伙伴关系。未来,双方将联合打造世茂福晟新平台,在全国范围内进行房地产开发、建筑施工和物业经营等领域内的战略合作。

福晟集团在房地产业内曾以“闽系黑马”著称。2015年,基于“新一轮收并购春天即将来临”的判断,福晟集团成立由董事长潘伟明亲自挂帅担任总司令的“拿地飞虎队”,在3年多的时间里签下了107个项目,总占地面积约2000万平方米,总货值达到8100亿元。

然而,突如其来的短期流动性危机让福晟集团这家志在冲击千亿目标的“大鱼”搁浅止步,苦心经营的土储“面粉”也即将成为世茂集团拿来做“奶油蛋糕”的最好原料。

发布会结束后,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在接受包括《中国经营报》记者在内的多家媒体联合采访时并不讳言福晟集团此前面临的短期流动性问题,即短期债务需要换成长期债,将成本高的债务换成便宜的,“我们会配合金融机构一起做这个事儿”。

对于业内关注的股权合作、债务重组等问题,许世坛表示,股权合作将由世茂集团来操盘,但需做完尽调后以公告形式对外披露。

千亿“大鱼”搁浅

官网资料显示,福晟集团创建于1993年,是一家地产、建筑两翼协同,涉足贸易、物业管理等领域的大型综合性企业集团,旗下项目遍布福州、长沙、深圳、广州、中山、东莞、珠海、郑州和天津等全国20多个省市。

福晟集团在房地产业内曾一度以“黑马”的姿态狂奔。2018年,福晟集团以621亿元的销售额位列房企第45名,在主要闽系房企中排名第七。同年,潘伟明提出了地产板块营收跨越千亿元的计划。

“到2020年,我们把目标定为销售规模1300亿元,行业排名是前30位。”据福晟集团董事兼福晟地产集团执行总裁郭国强此前介绍,具体到2018年、2019年、2020年这三年,我们定的销售目标是从600亿元、900亿元到1300亿元。

福晟集团步入全国规模化扩张之路始于2015年,当年9月一个由潘伟明亲自挂帅担任总司令的“拿地飞虎队”正式组建,“拿地飞虎队”由10个大队组成,包括8个区域大队和支援大队、机动大队,在高峰时队员超过300名。

在“年薪制+拿地奖励+跟投”的考核机制激励下,福晟集团并购拿地、囤粮拓储成效立杆见影。在区域和并购标的选择上,2017年12月11日,福晟集团启动“H+4”(一区两湾四核心)聚集、深耕为主导的战略,即环杭州湾大湾区、海西城市群、粤港澳大湾区组成的H,和天津、郑州、武汉、长沙四个核心城市。

据媒体报道,2016~2017年,福晟集团在资产价格高位时拿地,并且大部分是采用信托、基金等“短债长投”的融资模式。

凶猛扩张让福晟集团销售收入和房企百强排名扶摇直上的同时,也让资金链开始紧绷。数据显示,截至2019年上半年,福晟集团经营活动产生的现金流净额为-3.27亿元,而2018年同期为11.54亿元;负债总额为741.34亿元,净负债率为138%。在负债结构中,短期负债占比最高,为443.47亿元,占比59.82%,而其银行结余及现金约为9.85亿元,一年内到期的借贷金额为23.04亿元,现金不足以覆盖短期负债,短期偿债压力较大。

如今,这些优良资产将成为世茂福晟平台做奶油蛋糕的优良面粉。根据计划,双方将在全国范围内展开房地产开发、建筑施工、物业经营等多个领域的战略合作。

构建生态平台

2019年对中国房地产企业来说是蛮难的一年,“很难”已经变成大家的共识。在媒体采访环节,许世坛开宗明义,对当前国内房地产市场面临的发展形势和难题做了细致解读。

在许世坛看来,尽管2019年全国楼市销售总规模达到16万亿元,创下历史最高纪录,但供应量也显著增长,“实际上开发商也面临去库存的压力和利润进一步收缩的压力”。

对于房企并购整合问题,许世坛表示,以前地产行业可能更多的是“大鱼吃小鱼”,下一步实际上是“大鱼吃大鱼”,在并购整合时代会更加残酷。前几年房地产行业更多的是拼规模,现在已经不是单纯拼规模的时候了。

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