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入市价格普遍不达预期 周边二手房一夜加价30万 房企东莞炒“地王”
2019-11-09 08:14 作者:钟广莲 童海华 来源:中国经营网

本报记者 钟广莲 童海华 深圳报道

深圳市天健地产集团有限公司(简称“天健”)以1.87万元/平方米的楼面单价拿下东莞万江胜利社区一商住地块不久,李先生(化名)将自己正在挂牌出售的一套二手房单价上调了3000元/平方米,总价提高了30万元。

李先生正在出售的住宅是位于东莞“金地外滩8号”一套99平方米的三房户型,该小区紧邻日前天健拍下的“地王”。10月初,李先生委托房产中介机构挂牌出售该套房屋,开价2.5万元/平方米。在得知旁边的商住用地拍出了1.87万元/平方米的楼面价后,李先生便提高了报价。“等那块地开发完成,到时候又能涨一波,所以我现在不着急卖。”

“今年东莞连续拍出了几块高价地后,这些业主的心态就提高了。”中介人员吴姐(化名)告诉《中国经营报》记者,如果不是着急出手,现在很多业主都还想把价格再往上抬一抬。

近期,记者走访发现,近两年东莞高价拍出的“地王”项目已相继入市,在市场供需不平衡之下,不少项目的入市价格高企,也有部分“折本”出货。而支撑这些地王项目的,有不少是深圳客户。

新盘去化良好 售价不达预期

事实上,受拍地影响的不仅仅是二手房市场。近两年来东莞刷新楼面价的“地王”频出,在今年相继入市。但是受限价影响,售价普遍低于预期。

今年5月一项目开盘,推出3栋住宅楼和4栋商务公寓。内场销售人员小刘(化名)告诉记者,截至8月底,不到3个月时间,推出的3栋住宅楼已售罄。“这是首次在东莞拿地建设的项目,要打开东莞市场,所以卖的价格比较低。”

据介绍,该项目首次推出的住宅楼销售单价在2.2万~2.4万元/平方米。9月推出最后一栋住宅楼,销售价格达到2.5万~2.7万元/平方米。整个项目的销售均价为2.5万元左右。除去建设、融资、发债等成本,仅以其2.04万元/平方米的拿地成本来看,销售溢价仅22%左右。

此前,小刘表示,受旁边地块的影响,最后一栋住宅楼的销售价格有望往上提。小刘提到的“旁边地块”指的是2016年9月某房企以2.5万元/平方米的楼面价拍下的商住用地。记者走访发现,目前该项目还在建设中。

2018年万科企业股份有限公司(简称“万科”)旗下项目公司联合中交地产股份有限公司(以下简称“中交”)、广东中天实业投资集团有限公司(以下简称“中天”)以大约1.7万元/平方米的楼面价夺得东莞凤岗一宗地,建成“凤岗四季花城”项目。该项目分为别墅和洋房,今年5月别墅开盘,7月份推出洋房。洋房的销售价格在2.8万元~3.2万元/平方米。

根据现场销售人员的描述,该楼盘的成交热度极高。“第一栋刚推出来就卖完了,有些客户没抢到,就把名额转移到下一栋去。”

与临深片区相比,东莞城区“地王”项目的去化情况似乎更胜一筹。

2018年6月,首铸一号(东莞)房地产有限公司拿下东莞南城一宗地,可售楼面价约为1.7万元/平方米,还附加“自持面积20%+自持年限不低于5年”的条件。并联合万科、中交、中天等开发商开发建设了“万科首铸翡翠东望”项目,项目分为洋房和别墅。2018年年底开盘的别墅已售罄。洋房近期开盘,备案价格达到3.1万元/平方米。目前9、10、11栋已售罄,剩余7栋和8栋还有少量存货。但并非所有的“地王”项目都能一帆风顺。

在取得黄江地块之前,2016年8月,一央企就竞得了樟木头镇樟罗社区一宗地,楼面价超过1.3万元/平方米,成为樟木头地王。

现场销售人员介绍,去年该项目的部分公寓已经出售,今年4月推出住宅,住宅楼的备案均价在2.1万元/平方米左右。记者走访发现,各项折扣下来,该楼盘目前的销售均价为1.8万元/平方米左右,比备案价低了平均2000元/平方米左右。除去建设、融资、发债等成本,仅以其1.3万元/平方米的拿地成本来看,销售溢价为38%左右。

一位不愿具名的业内人士告诉记者,由于每个公司的拿地、发债、建设等成本差别很大,因此不同的楼盘项目盈利有着巨大差距。但是一般来说,都会接近拿地价的两倍。“现在东莞大部分地王项目的售价明显是不达预期的。”

有另外一名房地产业内人士表示,一般楼盘的售价要比所有成本如融资、发债、拿地、建设等加起来高20%,开发商才算真正盈利。

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