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沈国军的新猎物:上海南京路上的产权杀伐
2020-05-28 10:45 作者:周远征 来源:中国经营网

中国经营报《等深线》记者 周远征 上海报道

1984年,一位伟人提出“把全世界的‘宁波帮’都动员起来建设宁波”,宁波帮由此响彻云霄。这一年,沈国军(银泰系掌门人,宁波人,位列福布斯2019年中国富豪榜149位,财富值154.9亿元人民币)正在中南财经政法大学就读。这一年,“十里南京路,一个新世界”,南京路上的新世界百货商场以840平方米的营业面积,经营超过3400多种商品,产值近2000万元。

30多年后,沈国军觊觎十里南京路上的上海新世界股份有限公司(600628.SH,以下简称“新世界”)。新宁波帮的扛把子,疫情期间加速将新世界的控制权揽在手里。

然而,这一场资本狩猎,正在经历考验。2020年5月18日,新世界公告显示,上海证监局日前向沈国军、沈君升、沈莹乐、浙江国俊有限公司下发警示函。上海证监局认为,其在增持新世界股份累计比例达到其已发行股份的5%时,没有在履行报告和公告义务前停止买入上市公司股份。

迫不及待想拿下新世界控制权的沈国军,犯下这一低级错误之外,《等深线》(ID:depthpaper)记者在调查中还发现新世界隐藏着更多的秘密。这些鲜为人知的秘密,或许将会给“新入主者”带来挑战。

新世界的产权“迷雾”

100多年前的1915年8月,浙江余姚人黄楚九在南京路上创立了新世界游乐城(而今的南京路新世界城前身)。经历百年风雨后,这里已是上海著名的百货、餐饮、休闲为一体的商业综合体,“十里南京路,一个新世界!”

“新世界的估值可能低估了!”2020年5月19日晚,一位多年前“潜伏”进新世界的投资者告诉《等深线》记者:“他们相信沈国军也发现了新世界的潜在价值,这么一个黄金地块,真实地价是没有算进去的。”然而,这位投资者并不清楚,新世界所拥有的新世界城商场土地房屋产权却疑似存在着瑕疵。

隐藏在年报中的秘密。2020年4月15日,新世界发布了2019年年度报告。《等深线》记者在年度报告里发现,该公司无形资产由84440659.73元陡增到492811135.54元。该公司方面解释,这一陡增主要系本公司本期支付4.1亿元土地出让金将新世界城北楼9~12层经营面积中原非产权面积转换为产权面积所致。

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难道,运营数十年的新世界城,产权问题一直没有得到解决吗?《等深线》记者查阅历年来的新世界公告,发现“无形资产”这一项目变化较小。从2010年到2018年的9年时间里,无形资产从11122.17万元递减到了8444.07万元。

根据新世界年报中的重要会计政策对无形资产的说明,无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产,无形资产按照成本进行初始计量,主要包括了土地使用权。这意味着,新世界城北楼投用后,9~12层长期处于无产权运行状态。

这里面有怎样的故事,号称南京路上最繁华商场之一的新世界城还有其他长期未能取得产权的运营场地吗?

时间需要回溯到1992年,这一年新世界获准向社会公开募股。上海社会科学院会计师事务所在1992年3月23日出具的一份评估报告中提及:“新世界商场地处闹市区,比其他地区占有地段的优势,因此以‘地段级差效益’作为无形资产评估。”该评估报告中,对新世界的无形资产重新评估为2914673.50元。这是目前有资可循的,关于新世界包含土地使用权在内的无形资产的早期数据。上海市国有资产管理局另一份文件(1992年4月27日)显示,上海新世界的账面净资产为547.20万元,包含了无形资产等重新评估后,净资产达1141.27万元。

拥有地段优势的新世界,按照上海市国资系统的考虑,在这一年开启了上市的步伐。《等深线》记者掌握的上海市黄浦区商业委员会《关于完善上海新世界贸易股份有限公司股份制的请示》显示:“我区所属上海新世界贸易股份有限公司(后改名新世界股份有限公司)是上海第一批(11户)股份制试点单位之一,由于当时国家政策规定,商业股票暂时不宜上市,因此新世界个人股票没能发行上市,为深化和完善股份制企业的经营和管理机制,我们同意上海新世界贸易股份有限公司调整股权结构,发行个人股票,并希望在今年二季度实施。”(1992年4月7日)

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