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深圳二手房新政“下猛药”
2021-02-27 07:30 作者: 蒋翰林 赵毅 来源:中国经营网

本报记者 蒋翰林 赵毅 深圳报道

针对火爆的新房和二手房市场,近来深圳的调控政策可谓紧锣密鼓,最强一剂“猛药”下在春节前第四天。2月8日,深圳市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》(以下简称《通知》),公布了深圳3595个住宅小区的二手房成交参考价格。

官方权威发布二手房指导价,在国内属首次。《中国经营报》记者留意到,《通知》下发第二天,链家、贝壳等各大中介平台上的深圳二手房价格均变成“暂无数据”,中介门店连夜撤下了橱窗上的房源价格。

实际上,官方给出的参考成交价与实际成交、挂牌价存在较大出入。有业主直呼,参考价一出一夜损失上百万元;而购房者方面,由于《通知》要求银行贷款评估参照政府指导价,实际首付或将随之提高。

调控重拳祭出,市场反应如何?买卖双方是否会按参考价交易?银行是否已按照官方发布的参考价发放贷款?多家银行个贷经理告诉记者,具体如何落实正等待相关细则;有银行称“很大可能深圳今后所有银行的二手房贷款额度都将依据官方参考价格执行”。

二手房新政出台第二周,深圳二手房网签362套(含自助网签),环比下跌78.3%。记者在采访中留意到,大部分业主报价依然坚挺,同时已有房源按照参考价出售。

有业内人士认为,新政有利于解决一、二手价格倒挂的的问题,让卖方理性定价,让买方更清楚市场价格,“降杠杆”在所难免。同时,建议银保监、金融办从金融监管方面落实,辖区内银行严格执行二手房指导价。

落地:已有银行按参考价批房贷额度

春节前夕,深圳楼市迎来重磅调控。2月8日,深圳住建局发布《通知》,即日起建立二手住房成交参考价格发布机制,定期发布深圳市3595个二手住房成交参考价格。深圳住建局表示,将引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋在次日公开解读二手住房成交参考价格发布机制时指出,商业银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考。银行可以在这个基础上有所浮动,但太过离谱则可能触发约谈,并对此承担责任。

按照新政,以福田区一套学区二手房为例,原本业主报价1000万元,官方参考价是800万元。由于是首套房,银行本可贷款七成即700万元,首付三成即300万元。如今按照参考价,银行的房贷额度为560万元,如果卖家不降价,购房者则需多承担140万元首付。

近日有媒体报道,深圳已有多家银行依据官方二手房成交参考价审批额度。2月19日,财联社报道称,建设银行、交通银行、北京银行在春节后已按照深圳官方发布的二手房成交参考价执行贷款发放。

2月21日,记者以购房者的身份致电深圳各大银行,银行个贷经理普遍表示目前尚未接到总行通知细则,暂不清楚是否要以深圳住建局的参考价作为放款依据。交通银行龙华支行个贷经理明确告诉记者,目前依然按照市场评估价贷款。

中国银行深圳某分行个贷经理则预测,今后深圳所有银行的二手房贷款额度很可能都将依据官方参考价格执行,“板上钉钉,只是时间问题。”他表示。

2月20日,光大银行正式发文《关于二手住房按揭政策调整的通知》,其中指出,根据《通知》及监管要求,住建局发布的二手住房成交价格将作为按揭贷款参考依据。2月18日(含)之后报单的二手住房按揭贷款业务按新政策执行。

随后,记者向光大银行福田支行方面求证,对方确认了该发文的真实性。至此,已有商业银行正式发文,执行官方二手住房参考价格作为贷款审批依据。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,如果指导价作为银行评估房价和发放贷款的准绳,不管是按揭贷还是抵押贷,杠杆率会明显受到控制,对控房价和稳预期意义非凡。

不过,目前政策细则尚未出台,具体落实信号还不明朗。例如,根据王锋的政策解读,银行可在参考价的基础上有所浮动。对此,李宇嘉认为,如何定义“有所浮动”是关键,体现着监管部门是不是“铁了心调控”。

市场:成交按下暂停键

新政出台,市场效果可谓立竿见影。

新政出台当晚,记者发现在贝壳、中原、Q房网、乐有家等多家中介平台上的二手房价格均已取消显示,中介门店的橱窗上二手房房源和价格已全部下架。房产中介也变得异常谨慎,不约而同地“马赛克”掉了朋友圈发布的挂牌价,“现在不方便报价,只能带看和面议,价格目前是敏感问题”。

记者对比官方发布的参考价和实际成交价,有三成左右的小区参考价格相比实际价格普遍缩水,且差价存在地区差异。福田、南山、宝安部分热点楼盘的参考价普遍在成交价的6~8成左右,有网红楼盘参考价甚至低于5成。

例如,网红楼盘华润城官方参考价格为13.2万元/平方米,而此前房天下平台显示,华润城一期的目前挂牌价约18万元/平方米,比参考价高了5万元。相比中西部的挂牌价远高于参考价,东部区域则更接近实际成交价。2月21日,有中介在朋友圈中透露,位于东部龙岗布吉片区一小区,出售了一套总价380万元的房源,单价低于参考价100元/平方米。该次成交被称为“新政后按指导价成交”的典型。

对此,一名资深中介向记者分析,后续如果银行的贷款政策按参考价执行,受贷款首付比例的影响,很可能引发置业趋势东移。

关于二手房成交参考价的制定依据,王锋解读表示,制定参考价的3595个住宅小区中,约27%的市场价格严重偏离参考价格。这些偏离市场价格的小区价格虚高,存在投机炒作的成分,挤出泡沫后才是合理价格。

实际上,近几年来深圳二手房的价格上涨明显。国家统计局公布的2020年全国70个大中城市的房价指数,深圳涨幅为5%,而二手房涨幅达12.9%。

多名中介人员告知记者,并非不能以高于参考价交易,但买家需要签一份风险告知书。“对交易双方并没有强制性的约束。这次调控看起来是以指导价进行干涉,实际上主要还是以提高首付的金融调控手段。”中介人员认为。

“影响还是很明显,春节期间我们片区二手房几乎零交易。”深圳乐有家龙华片区中介人员向记者表示,“门店二手房每天带看十多批。”但2月8日新政出台后,门店来问价的多,但没有带看。

深圳市房地产中介协会最新数据显示,2月15日~21日,深圳二手房网签362套(含自助网签),环比下跌78.3%;从日走势看,当天网签量就达到1263套,占当周网签量的75.5%。深圳市房地产中介协会认为,这可能与当天深圳二手住宅成交参考价政策出台导致的“抢闸交易”,并分析称,二手住房成交参考价的效果立竿见影。

警惕:“阴阳合同”等违规操作

春节后,记者在龙华区一家中介门店留意到,不时有客户上门询问业主有无降价消息。业主曾女士向记者透露,自己以买家的身份到门店打探其他房源价格,以确定是否调整自己的挂盘价。她质疑道,习惯在贝壳等平台看房价、查成交,现在似乎获得交易信息没那么便捷。

“先不打算挂出来了,现在市场不明朗,不着急卖,也没有其他业主跟着政策降价。”曾女士说道。抱有此想法的业主不在少数。记者在贝壳找房APP上发现,新政出台14天月后,该平台上深圳二手房房源减少到了31698套,而往常一般在3.3万套左右,2000多套二手房应声下架,市场进入观望冷静期。

参考价新政落地执行,李宇嘉提醒道,要警惕新政后二手房市场出现“第二份合同”。 例如,为了规避新政,交易双方私下谈妥,按参考价格签署一份合同,超过的部分走“第二份合同”,分两次打款。最后导致价格失真,市场秩序乱,买家受损。

对此,优淘城总裁、叶檀财经楼市院长薛建雄认为,政策执行期间应时刻保持高压,避免违规行为出现。他指出,在楼市过度炒作、短期内没能提供有效供应满足需求的情况下,采取类似“计划经济”的行政调控手段有利于市场稳定。但是长期还是要解决住宅供应问题,在市场降温后这些行政手段也应适时主动退出,否则会滋生各种不法行为。

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