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厦门地王浮沉记
2020-09-19 09:43 作者:郭阳琛 童海华 来源:中国经营网

本报记者 郭阳琛 童海华 厦门报道

稀缺的土地资源让厦门土拍风起云涌,频频拍出地王项目。

随着高价地项目的纷纷入市,厦门房价也一直坐稳非省会城市的“头把交椅”,甚至仅次于深圳、上海、北京3个一线城市。据70个大中城市二手住宅销售价格指数,8月,厦门新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,同比上涨1.9%。

然而,这些高价地项目却有着截然不同的“人生轨迹”。连日来,《中国经营报》记者走访发现,厦门岛内的中骏天禧、中骏天盈等新旧“地王”在拿地半年内火速入市,并能取得不错的去化成绩;而海投白鹭湾作为岛外“隐形地王”项目“捂地”近4年,仍沦落至打折促销、“面包低于面粉价”的尴尬境地。

对此,多名当地业内人士告诉记者,一般而言,即使在全国范围内,2016年左右拿下的高价地也很容易沦落至亏本入市的局面,不少房企为减少损失只得“以时间换空间”。但厦门岛内由于土地稀缺,地市长期断供几乎推出一块便是地王,这些地王项目的入市正好也能够填补长期积压的市场需求。

岛内百亿地王火速入市

厦门克而瑞数据显示,8月,厦门商品住宅整体呈供销价齐跌。其中,供应缩量至22.59万平方米,环比下跌26.4%;成交量在连续上行5个月后回调,成交19.25万平方米,环比下跌30.9%,库存持续小幅扩容,供求比为1.17,仍呈供大于求态势;成交均价亦结构性回落至38614元/平方米。

9月前两周厦门楼市并无新盘入市,但当下有中骏天禧、建发养云二期、海投白鹭湾等10余个项目集结待发,月底或将迎来开盘潮。

其中,最引人瞩目莫过于号称思明区十年来首个住宅项目的中骏天禧。今年4月,厦门首场土拍便诞生了首个“百亿级”地王,上海泰鸣以103.55亿元竞得厦门思明区2020P01地块,成交楼面价高达50599元/平方米,溢价率43.8%,一举成为厦门新的总价和单价地王。

值得一提的是,9月初,厦门市建设局发出通知,决定对2020年1月1日以来招标的财政投融资、国有资金占控股或主导地位的房屋建筑、市政基础设施工程项目开展工程建设行业专项整治工作。仅仅不到半年,9月5日,这个被命名为中骏天禧的“百亿”地王项目开放售楼处,预计将在本月底火速入市。

近日,记者走访位于厦门市思明区莲前西路附近的中骏天禧项目,发现大部分楼栋已经打完地基,建筑主体开始“冒头”。而在售楼处内,也聚集了不少人气,几乎没有空闲的置业顾问和空着的座位。在接待记者的不到半小时内,置业顾问李明(化名)就两次被约访的新顾客打断,频频向记者连声抱歉。

李明告诉记者,该项目共有135~275平方米的5种户型,均为精装修交付。目前,认筹已经开始,小户型认筹金50万元,大户型则需90万元。“如果需要购买车位,还需多付10万元的认筹金。”

同样入市神速的还有中骏天盈项目。2019年11月,中骏集团以59.4亿元的总价拿下厦门岛内湖里2019P01地块,成交楼面价4.51万元/平方米,溢价率超过30%,当时同样刷新了总价纪录。今年5月22日,趁着厦门岛内新盘的“空窗期”中骏天盈首开,从拿地到入市用时仅6个月。记者了解到,该项目主力户型为180~260平方米,当天去化约65%。

岛外高价地“赔本赚吆喝”

与岛内地王头衔不断易主相反,厦门岛外“隐形地王”的诞生还要追溯至4年前。

时间拨转至2016年12月14日,海投房产以总价19.83亿元竞得厦门海沧H2016P02地块,成交楼面价为31476.19元/平方米。但因地块要求需无偿提供商品住宅11500平方米,因此核算之下实际楼面价实际高达38505元/平方米,至今仍然是厦门岛外的单价地王。

记者了解到,该地块名为海投白鹭湾,位于厦门市海沧区马銮湾片区灌新路与新景西路交叉口东北侧,土地面积25478.663平方米,计容建筑面积63697平方米,容积率2.5。

一直以来,由于地价过高缺少盈利空间,海投白鹭湾入市节奏缓慢,营销推广动作较少。时隔近四年,该项目才首次获批四栋楼共计309套住宅房源,户型为79~126平方米。

根据厦门克而瑞数据,海投白鹭湾的平层预售单价区间为32658~37488元/平方米,整体均价约34800元/平方米;复式预售单价区间为36888~39798元/平方米,整体均价约38000元/平方米,可谓“面包低于面粉价”。

不仅如此,海投白鹭湾并没有独立的售楼处。置业顾问表示,项目售楼处目前位于海投地产的另一个项目湖海庄园,预计将在10、11月开盘,具体时间还未定。“只需认筹2万元,就有九二折的优惠,预计折扣价平层均价约3.2万元/平方米,复式均价约3.6万元/平方米。”

置业顾问重点向记者推荐复式的“楼中楼”户型。“这些户型赠送面积比较多,差不多有一个房间,保证可以通过政府的验收。”该置业顾问如是说道。

“该项目亏损基本无可避免。”一名长期关注厦门楼市的业内人士告诉记者,2016年前后厦门出让的地块已基本上入市销售,类似的地块项目需要采用多项目平衡的方法,才能降低此类情况的营运损失。

记者走访发现,以“赠送面积”、折扣优惠为卖点的项目在马銮湾片区屡见不鲜。例如,位于海沧区新阳大道旁的建发和玺,便号称“小高层得房率超80%,洋房得房率甚至超过90%”。

这样的超高得房率是如何炼成的呢?在116平方米的高层样板间内,记者注意到5块隐藏的“赠送面积”,仅在地板上贴着一小段黄线,并用小字标注“需改造区域,以交付为准”,在精致的装修中让人难以察觉。“赠送部分也都会全部装修好交付,不需要业主再自行改造。”置业顾问承诺道。

据置业顾问介绍,建发和玺目前最高可享受九六折优惠,“买车位优惠两个点,认购及7天内付清首付还可以分别获得一个点的优惠”。

对此,建发国际(1908.HK)资本市场中心相关负责人向记者表示,上述情况暂不清楚,将向项目公司了解具体情况。但截至发稿,尚未收到新的回复。

地王频出

与不温不火的楼市不同,今年以来,厦门土拍一直火爆异常,两度刷新总价地王。

据厦门克而瑞数据,2020上半年,厦门共成交8幅住宅用地,总建约73.50万平方米,吸金255.40亿元,平均溢价率约26.9%,成交楼板价上升至34750元/平方米。其中,6幅岛外宅地被本土国企包揽,2幅岛内宅地则分别被中骏和旭辉竞获。

实际上,正是伴随着一次次高价地的拍出,厦门房价得以一次次的高攀,甚至周边二手房价格也因此水涨船高。“一块地、一个项目,会影响一个板块的房价。”一名厦门当地居民告诉记者,中骏天禧附近东方山庄的几个老项目,因为百亿地王的拍出,仅上半年房价已涨至6.5万元/平方米。

记者梳理发现,厦门岛内高价地的得主,往往集中在中骏和建发两个“老面孔”。

2013年,建发集团以楼面价29935元/平方米拿下现在的建发央玺项目地块,当时刷新了岛内单价纪录。时隔多年,2018年9月,岛内再次供地,建发以总价57亿元,楼面价38102元/平方米,溢价率27%,刷新纪录。直至2018年12月,中骏接棒建发,以38.05亿元、楼面价39090元/平方米、溢价率18.4%竞得厦门枋湖2018P03地块。此后,不到半年内,中骏又分别于2019年11月、2020年4年内两次刷新总价纪录。

“由于岛内土地的稀缺性,现在只要拍一块地基本就会出现一个新地王,所以也并非是房企刻意去寻求地王。渐渐地我们对于地王项目也没那么敏感了,不会特意去关注它们的进展。”厦门一岛内高端项目的项目营销总监在接受记者采访时直言。

不断“刷新”高价地,让中骏集团和建发集团反而尝到了甜头。在2020年上半年厦门房企销售排行榜中,建发和中骏分别以45.99亿元和34.44亿元的权益销售金额位列前两名。2019年,建发和中骏也在厦门房企销售金额的排名中分列一二。有观点认为,厦门土拍的火热以及地王的频繁易主,也为此前的高价地项目入市、去化增加了动力和筹码。

“地王项目能够快速入市,同时取得不错的去化,主要因为厦门岛内土地市场长期断供,长期积压的市场需求得到释放。”而在上述业内人士看来,这些项目价格大多与周边二手房价差不大,比较合理,客户接受度高。同时,岛内有一批旧改拆迁客户也对高档改善项目有需求。


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