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中国恒大启动转型战略 3年降负债4500亿元
2020-04-04 08:13 作者:陈婷 童海华 来源:中国经营网

本报记者 陈婷 童海华 深圳报道

因线上售房逆势抢收而在疫情期间赚足眼球的中国恒大(3333.HK,以下简称“恒大”),在3月31日晒出了其2019年业绩成绩单。过去一年,恒大完成此前制定的2019年实现6000亿元的销售目标,实现核心利润408.2亿元。

然而,在业绩发布会上,新战略的发布却成了最大的亮点。恒大董事会主席许家印在会上正式宣布:“恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”

许家印进一步表示,2020年要实现销售8000亿元,到2022年要实现销售1万亿元;未来3年每年要把土地储备降低约3000万平方米,到2022年降低到约2亿平方米;把有息负债每年平均下降1500亿元,到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

至此,于恒大而言,成绩只代表过去,其在未来还有更大的追求目标。一增、一控、一降之间,又将如何达成“万亿新恒大”?

2019年完成销售额6000亿元

年报显示,恒大2019年实现营业收入4775.6亿元,较2018年增长2.4%,净利润为335.4亿元,净利润率为7%;年度毛利为1329.4亿元,毛利率为27.8%;核心业务利润为408.2亿元,核心业务利润率为8.5%,对应的股东应占利润为172.8亿元。

具体而言,恒大2019年营业收入中,物业发展部分收入为4645.7亿元,同比增长2.6%;物业管理收入达43.8亿元,同比增长7.6%;投资物业收入达13.6亿元,同比上升15.3%。

2019年,恒大录得合约销售额6010.6亿元,较2018年同比增长9%;合约销售面积5846.3万平方米,较2018年同比增长11.5%;合约销售均价为10281元/平方米。

报告期内,恒大新开盘项目178个,分布于上海、深圳、南京、重庆、成都、合肥、天津、长沙、昆明、太原、西安等数十个城市;处于已竣工及在建等不同阶段的在售项目累计达到1012个,分布于254个城市;年内共计901个项目实现交楼,交楼金额为4645.7亿元。

过去一年,恒大新购项目153个,总面积为6703万平方米,其中收并购取得3305万平方米,占比49%,新项目均衡分布于北京、广州、南京、太原、昆明、成都、重庆、杭州等城市。在价格方面,新购土地储备原值为1408亿元,平均楼面地价为2101元/平方米。

截至2019年末,恒大总土地储备2.93亿平方米,较2018年底降低3.3%;土地储备原值5273亿元,平均成本1800元/平方米;项目总数为876个,分布于中国237个城市。

值得注意的是,总土地储备中,一、二线城市土地储备原值达3524亿元,占比67%,平均楼面地价2252元/平方米;三线城市土储原值1749亿元,占比33%,平均楼面地价1281元/平方米。同时,恒大拥有旧改项目101个,其中深圳6个项目合计122万平方米纳入土地储备。

截至2019年末,恒大的资产负债率为77.9%,同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点;现金余额2287.7亿元,同比增长12%。

3年降债4500亿元

行至2020年,许家印透露,今年对恒大而言是极其重要的一年,因为集团的发展模式会发生根本性改变,即通过大量消耗现有土地储备回笼现金,以实现负债及负债率的大幅下降。因此,今年拟定的销售规模为8000亿元,2022年冲击1万亿元;自2020年起每年降债1500亿元,至2022年合计降债4500亿元。

事实上,恒大高企的负债规模长期被业界关注,在业绩频频取得新高时,业内关注的落脚点始终是恒大能否做到“减负前行”。而究其负债高企的背后原因,实际上与恒大的发展路径相关。

恒大董事局副主席、总裁夏海钧在业绩会上表示:“万科在1984年成立、碧桂园在1992年成立,而我们在1997年才成立了第一个项目公司,也就是说到2016年这前20年成长的过程中,恒大扮演的是追赶者的角色。在这其中,我们的战略是高负债、高增长,并取得了进入前三的辉煌成绩。2016年,公司实现了3700多亿元的销售金额,2017年开始,公司的发展战略从‘三高一低’(高杠杆、高负债、高周转、低成本)向‘三低一高’(低负债、低杠杆、低成本、高周转)转变。”

2017~2019年,恒大主要通过控制新购土地储备、控制费用、努力扩大盈利规模增加权益、利用自有资金提前清偿部分高息借贷等方式,实现总负债水平及负债率同比大幅下降。

从数据上看,恒大2016年的净负债率约为450%,2017年及2018年分别下降至183%、151.9%,2018年的总借贷水平较2017年底下降595亿元,降幅为8.1%。

许家印在业绩会上表示,根据不同的时期、不同的阶段、不同的情况,企业都会做出不同的经营发展战略。“根据公司现在发展的情况,总负债及负债率还是偏高,或者说比较高。因此,我们把总负债降下来,资金成本会下降。也就是说,毛利率会提高。”

而要实现降债这一目标,确保“高增长”与“控规模”则是关键。

2022年冲击万亿元

恒大施行的新战略中,保持高增长依旧占有一席之地,也是基本前提。

值得一提的是,今年以来,恒大通过实施“网上销售”实现了一季度业绩的“开门红”。夏海钧在业绩会上披露,公司2020年一季度销售额为1465亿元,同比增长23%,销售回款1133亿元,同比增长55%。

亿翰智库数据显示,恒大领衔2020年1~3月中国典型房企销售业绩Top200榜单(包括全口径、权益口径、并表口径3个数据范围),其次为碧桂园、万科。

自2020年2月13日以来,恒大以线上售房作为疫情影响下突破市场的重要窗口,前后数次调整销售政策,以价换量。3月1日,恒大召开新闻发布会称,2月份网上累计认购房屋99141套,优惠后房屋总价值1026.7亿元。只不过,恒大在2月份业绩报告中提及,网上认购的客户既有自购买家,也有兼职卖房的“恒房通”会员,因此网上认购金额并非最终合约销售金额。

3月5日,恒大发布公告称,2月份实现合约销售447.3亿元,同比增长108%,销售面积513.8万平方米,同比增长154%,截至2月末,恒大累计销售853亿元。

提及2020年实现6500亿元的目标,夏海钧称:“我们对社会公布的是6500亿元,但今年内部的指标是8000亿元。同时,我们将每年保持均衡的增长,实现公司2022年销售1万亿元的目标。”

实现万亿元的底气何在?夏海钧认为,恒大在房地产企业中最大的优势,便是拥有良好的土地储备,“有面粉就有面包”。“恒大在做出土地价格增长高于利息增长的判断后,通过抓住中国房地产的黄金20年,储备了非常多的低价土地,平均土地成本低至1800元/平方米,为我们未来3年‘高增长、控规模、降负债’打下了最坚实的基础。”

许家印也表示,目前恒大拥有2.93亿平方米土地储备,今年总可售面积达1.32亿平方米,可售货值达1.27万亿元,按照64%的去化率保守估算,可实现销售8110亿元。加上有了第一季度的销售表现,因此完成8000亿元销售并无压力。

土地规模降至2亿平方米

事实上,恒大负债高企还与并购土地有关。

夏海钧在业绩会上表示,恒大2019年新增土地储备中的约50%属并购而来。“这些都是中小企业在发展过程中扛不住了,由恒大接过来。我们负债高跟这个也有关系,这里面涉及的信托比较多,但其实不是恒大借的信托,是我们收购二手项目时由这个项目原本带过来的负债,其中没到期的信托产品变成恒大的债务,并由恒大并表。随着并购大潮的慢慢退却,我相信恒大的利息成本、债务成本会大幅度降低。”

许家印在业绩发布会现场算了一笔账:“2018年和2019年,恒大实现的销售回款每年维持在4500亿元左右。如果今年实现销售8000亿元,回款按7000亿元计算,就会增加2500亿元的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿元的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”

因此,作为降债的另一路径——控规模,也成了恒大未来3年的重要工作。

具体而言,许家印提及要实现“土地储备负增长”,即未来3年每年要降低3000万平方米,3年总减少9000万平方米,到2022年土地储备规模将控制在2亿平方米左右,以降低土地费用支出,减少资金沉淀。

夏海钧表示:“土地储备这块,我们减少了2000多万平方米,也减少了几百亿元的土地储备。综合起来,每年大概在规模增长和控制土储方面能够获得2000亿元左右的现金余额。”

同时,恒大还采用强有力的成本控制,实施统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低营销、管理、财务三大费用。

“按照2020年土储规模降至2亿平方米的目标,以后3年每年新增的土储在4000万平方米左右,此前则是6000万~8000万平方米。”夏海钧如是说。

通过“高增长”“控规模”两条腿走路,坚定地朝着一个“目标”进发,一个全新的恒大正走在路上。


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