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连续九周零供应 2月新房成交量创14年来新低 上海楼市难见“小阳春”
2020-03-21 09:59 作者:郭阳琛 刘颂辉 来源:中国经营网

本报记者 郭阳琛 刘颂辉 上海报道

受新冠肺炎疫情影响,上海楼市一度线下销售“冰封”。据克而瑞数据,2月,上海新房供应量为零;成交量为7万平方米,同比下滑76%,成交数695套,是近14年上海新房月成交套数历史新低。

1月22日,绿地海珀外滩项目拿到预售证,预售均价13.8万元/平方米,创造了2018年5月以来均价最高纪录。3月18日,该项目结束认筹,认筹率超160%,也给“冰封”的上海楼市注入了一针“强心剂”。

近日,记者走访了中海汇德里、华发华润静安府、中粮建发央玺、中海臻如府等多个项目,发现各售楼处在限流的同时逐步复工,但受疫情影响,普遍将延迟入市。此外,部分在售项目周平均成交量也远远落后于去年四季度。

对此,记者致电致函绿地控股(600606.SH)、华润置地(1109.HK)等企业。绿地控股方面回复称,因防疫需求,所有入市节点都要往后推,近期也只有海珀外滩一个项目将会入市。首要任务是保证线下售楼处的安全,一个小时只能封闭接待两组客户。因此对于外滩项目也没有大肆宣传,防止过多客户的聚集。

线下看房逐步回暖

“我们项目主打小户型,房型方正,厨卫都是大牌⋯⋯”春节刚过,国资背景房企的项目销售人员张夕(化名),和几名同事一起临时化身“网络主播”,每周直播两次,“顾客也觉得挺新奇的,刚开始一天也能成交两三套,最多一次播放量超过了14万。”

据记者不完全统计,房天下平台共有50多个上海地区的新房项目开通了直播看房服务,多数直播的观看量在1万以上,其中不乏10万以上的观看规模。为吸引眼球,部分项目还以“boss上阵”、热播剧《安家》、“百万豪礼派送”等为主题推出直播活动。

3月17日下午,接到门卫的通知,张夕就拿着两张身份信息登记表和户型图等候在售楼处门口,等到客户量完体温并消毒后,便立马将项目材料和名片递了过去。

记者在现场看到,沙盘处有两组客户在听销售人员讲解,而会客区也有三四组客户拿着宣传单和户型图与置业顾问交流。

和张夕所在的项目一样,上海市的大部分售楼处尽管还未完全“解禁”,但能明显感受到回暖迹象。

位于黄浦区的绿地海珀外滩,作为董家渡项目的一部分,一直备受瞩目。“没有疫情的话,2月中旬就开盘了。”绿地海珀外滩置业顾问王峰(化名)告诉记者,上述项目在春节前就获得了预售证,房源共203套。

记者走访发现,该项目售楼处不仅必须提前一天预约,从上午9时起每小时只接待1组客户,如果提前到达只能在售楼处外等候。据入口处的登记表显示,当天共有20余名客户来访。

王峰表示:“拿证信息释放后,看房的人与日俱增,我们对客户来访要求也很严格,基本上三天内的预约都排满了。”

而位于普陀、长宁和静安三区交界处的中海汇德里,尽管还未拿到预售证,但也已开放售楼处抓紧蓄客。“由于售楼处在环球港内部,来我们这儿看房确实比较麻烦,但最近每天也要接待二三十位客户。”该项目置业顾问表示。

多项目入市“卡壳”

谈及近些年上海楼市最火热的板块,人们无疑会立刻想到浦东新区的前滩板块。在这里,“抢房大战”“日光盘”等已是司空见惯。

去年国庆期间,福晟钱隆广场34套房源吸引了221组认筹,认筹率达到惊人的650%。此前,顶着超过300%认筹率的光环,同一板块的前滩晶萃名邸首日便实现“光盘”。

前滩的火爆要追溯至2014年底。彼时,前滩首幅宅地迎来出让,地块一经推出便吸引了46家房企领取竞买申请书,九龙仓、大名城、三湘、华润、新鸿基等品牌房企悉数参与争夺。

格力地产先以16.14亿元竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元32-01宅地,溢价率127%,楼面价65832元/平方米;四小时后,36-01宅地由三湘印象竞得,成交价格为18.61亿元,楼板价为66629元/平方米,超越32-01地块,成为上海新晋单价地王,溢价率为114%。

尽管前滩板块总是供不应求,各项目“也是蠢蠢欲动”,但入市却颇为“艰难”。例如,尚峰名邸一直被业内认为将是前滩“九宫格”第一个入市的项目,售楼处也曾短暂开放,但很快被拆除关闭。

中粮前滩海景壹号隔壁的东方惠礼,一度被业内认为是“疫情后第一个有望入市的项目”。

记者走访发现,东方惠礼由两栋办公楼和四栋住宅组成,但仍未封顶,工地静悄悄的,只是零星地传出一些金属撞击声,而工地电子屏幕则显示“进场工人数为零”。“3月入市肯定没戏,4月都很悬,售楼处还没开始建呢。”据项目工作人员透露,工地从3月16日开始才零星开始复工,完全复工至少要等到20日之后。

与火热的土拍、抢房相比,如今的前滩仍有些冰冷,宽敞的马路上鲜有行人,完工的商办也只有零星几家便利店入驻。

记者现场看到,同处“九宫格”的36-01宅地目前已建成为三湘印象名邸,项目一共6幢楼,每幢约10余层,已全部完工。灰白相间的外立面与茂盛的绿植让人有种已有人入住的错觉,但项目大门却被木板封死。据三湘印象名邸工作人员介绍,“项目早在去年就已结束施工,但却还未建造售楼处,工作人员也没几个。”

三湘印象董办相关负责人在接受记者采访时坦承,项目还未入市的原因很多样,还未取得预售证是重要一环。但当记者追问预售证“卡壳”的原因时,该负责人称“信息敏感,不便透露”。

紧邻的两幅格力地产地块,进展则更慢。其中,32-01地块至今仍处于“晒地皮”状态,仅有几座塔吊但毫无动工的迹象;38-01地块动工较早已经封顶,四栋住宅楼呈回字形沿街道布置,不时有工人乘坐吊梯上下安装窗户。

“地方政府卡预售证是一方面,但多多少少也有一些惜售的心态。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者,因为拿地时间较长,如果正常节奏开发,能获得的利润肯定有限。“所以开发商想以时间换空间获取更多些的利润,但不巧的是政府开始限价了。”

地王去化难 成交遇冷

前滩板块的入市难只是一个缩影。上海连续9周供应量为零,手握预售证的绿地海珀外滩自然满载着外界的期待。

3月12日,该项目公告称,原定认筹时间为2月3日至9日,并于2月19日开盘销售,但受疫情影响,认筹和开盘都进行了推迟。现定于3月24日通过线上选购房屋的方式开盘销售。

6天后,备受瞩目的绿地海珀外滩项目终于认筹结束,203套房源共计认筹328组认筹率达161.68%。

绿地控股相关负责人告诉记者,按照房管局和公证处的要求,线上开盘的首要任务还是保证摇号的公正。公证人员、客户代表、公司三方会在公证处进行摇号,按照摇号顺序客户线上选房。

上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾认为,从近5周的新房成交表现来看,周成交量总体有逐步恢复的趋势,但速度仍较为缓慢,新增供应尚未恢复是很重要的原因。目前,成交量都来自于对库存的消化,新房存量已由年初的6.3万套降至6.1万套左右,“新增供应未恢复,成交也很难起来”。

延迟入市是现在很多项目面临的难题。中海汇德里工作人员直言,“如果没有疫情,2月底就开盘了。现在预计4月底才能拿到预售证,5月底才能开盘。”

同样在2月底刚刚递交预售证申请,原计划3月份开盘的华发华润静安府,也只能将开盘时间再推迟1个月。

另一方面,很多在售项目成交量也不尽如人意。例如,宝山区“地王”中粮建发央玺,尽管售楼处顾客较多,有六七名顾客围着置业顾问询问,但仍面临着较大的去化难题。

据上海网上房地产信息,中粮建发央玺在去年6月27日和10月18日先后两次开盘,共推出675套住宅。截至3月13日,仍有335套可售,去化率不到五成。

具体而言,该项目自去年12月单月售出74套后,成交量逐月“大跳水”。2020年至今,每月成交量分别为28套、14套、8套。据悉,在3月购房的业主可以享免2年物业费的优惠活动。

位于普陀区真如板块的高尚领域也推出了“购房送3万元物业”的优惠,“邻居”中海臻如府最高优惠九八折。

尽管售楼处较为热闹,但两个项目的去化均不甚乐观。尤其是中海臻如府,该项目于去年9月、12月分三批开盘。据上海网上房地产信息,截至目前,A11A-01地块352套房源售出213套,去化率为60.5%;A06-04地块共计677套房源,仍有579套未售出,去化率低至14.5%。

财经评论员严跃进表示,短期内上海楼市供应量还很难提上去,但楼市也亟待解封来舒缓房企的压力。“我预计从3月下旬开始供应才会陆续恢复,完全恢复正常可能要等到5月份,这是场持久战。”


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