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房企重庆联合拿地渐成常态
2020-01-11 10:05 作者:庄灵辉 卢志坤 来源:中国经营网

本报记者 庄灵辉 卢志坤 重庆报道

由于2017年以来重庆土拍限制政策频出和地价上涨等原因,近年房企在重庆联合拿地渐成趋势。据《中国经营报》记者不完全统计,2017至2019年房企重庆联合拿地超60宗。而近年的拿地联合体中,不乏万科、招商、金科、龙湖等头部房企。

业内人士分析,在当前市场收缩的背景下,联合拿地能在帮助房企尽可能控制拿地成本的前提下实现规模化扩张,降低项目运营风险。

3年联合拿地超60宗

记者统计发现,2017至2019年房企在重庆主城区联合拿地共64宗,其中2017年和2018年均为18宗,2019年为28宗,涉及金科、东原、旭辉、碧桂园、融创、龙湖、万科等数十家房企。

诸多联合拿地的房企中,以发端于重庆的“渝派”房企最为活跃。据克而瑞数据,2019年上半年,金科联合拿地占比86%,龙湖联合拿地占比80%,东原联合拿地占比75%。

而除了两家房企联合拿地的模式外,近年来3家房企抱团拿地、房企与金融机构联合拿地的模式也较为常见。

据记者统计,2019年共有5宗3家房企联合拿地案例。2019年6月,中南、大唐、金科3家房企联合体以总价4.38亿元摘得重庆市巴南区一宗商住地块;同年11月,3家房企联合拿地频发,更是出现同天7家房企瓜分3宗土地的情况。2019年11月,中交、大唐、金科3家房企联合体以7.46亿元斩获重庆市沙坪坝区一宗住宅用地;金科、世茂、金融街联合体以8.15亿元夺得重庆大渡口一宗地块;中南置地、天府集团、大唐联合体以14.89亿元摘得重庆北碚蔡家地块;合能、金地、大唐联合体以3.77亿元摘得重庆沙坪坝一宗居住用地。

而2017年开始,重庆土地市场即出现了金科+美的+金辉、金科+碧桂园+金茂、东原+远洋+合能等3家房企组成的拿地联合体。

2019年6月,龙湖与平安联合体摘得重庆市渝北区中央公园一宗土地,成交总价12.8亿元,溢价率12.78%。根据公告信息,该地块为住宅用地,土地面积为91311平方米,容积率1.30,建筑面积约11.87万平方米,且该地块地上建筑限高24米。

实际上,早在2016年底,龙湖就曾发布公告称与平安不动产组成拿地联合体,以约8.34亿元总价竞得重庆蔡家两宗土地。该公告中,龙湖方面表示,龙湖平安联合体此次土地获取成本合理,两宗地块均为底价获取,在复杂的市场环境下,龙湖集团一贯坚持扩大合作,控制成本,理性拿地。

拿地成本提升

实际上,为限制土地过高溢价,近几年重庆土拍政策不断加码,曾先后出台溢价率超过50%须现房销售、综合评标、“竞自持”(自持租赁房屋面积比例和年限)、“竞配建”(配建无偿移交公有租赁住房面积)等土拍新规,且较少供应规模较大的地块,土地供应体量逐渐减少。

根据2017年重庆市国土房管局发布的关于《重庆市主城区住宅用地供应中期规划及三年滚动计划》,2018年重庆主城区计划供地2万亩,而为了维护市场稳定性,深化楼市供给侧改革,2018年实际供地为1.32万亩,仅为计划的三分之二。

中指研究院数据显示,2019年上半年重庆主城区住宅用地供应同比下降。上半年共推出住宅用地83宗,总用地面积601.2万平方米(0.9万亩),规划建筑面积954.37万平方米。较2018年上半年推出用地面积同比下降了14.9%,但环比暴增249.6%,正是由于2018年下半年供地太少的缘故。

另一方面,2017年重庆楼市上扬,外地房企纷纷入渝,重庆土地市场竞争加剧,导致重庆地价上涨,房企拿地成本逐渐被拉高。克而瑞数据显示,2017年至2019年三年间,重庆热点区域“万元”地块频出,楼面价不断被刷新。2019年重庆主城区土地市场成交楼面均价为6825元/平方米,与2018年相比增加1557元/平方米,而2019年重庆主城区共有14宗地成交楼面价破万元,最高楼面价达到13549元/平方米。

此外,据克而瑞重庆机构发布的《2018年重庆房地产企业新增土储排行榜TOP10》数据显示,2018年企业新增土储TOP10排名“大洗牌”,在渝深耕型房企和近两年新进房企各占据排行榜半壁江山。

而中指研究院数据分析报告指出,近年重庆供应单个地块体量的减少,使得更多的中小企业能够参与拿地。

2019年上半年,在重庆主城区拿地的房企数量为49家,与2018年上半年(38家)相比增加28.95%。这一情况使得TOP10企业的拿地份额变少,2019年上半年重庆主城区一级市场住宅和商办用地总成交金额为601.54亿元,总建筑面积为933.90万平方米。其中,拿地TOP10企业共计成交金额298.37亿元,成交面积398.65万平方米,占比分别为49.60%、42.69%,与2018年同期(50.98%、54.05%)相比有所下降。

“背后原因复杂”

针对房企在重庆联合拿地渐成趋势的原因,有业内人士分析认为,当前拿地附加条件较多,加之近年土地市场竞争加剧,地块价格较此前也有明显提升,房企联合拿地可减轻资金压力,降低项目风险,而龙头房企也乐得采用此种方式增加市场份额和分化市场风险。

在西南财经大学经济学院教授刘璐看来,由于一线城市地价很高,部分体量较大的地块总价可能达百亿元级别,前几年在国内的一线城市,由两家或多家房企组成“联合体”去联合拿地较为常见。“而当前在成渝这样的传统二线城市,房企联合拿地也逐渐常见起来,这背后的原因可能更为复杂。”

刘璐分析称,近两三年来,二线城市的土拍成交楼面价较前些年已经上了一个台阶,因此遇到一些规模较大的地块,总价也可能达到几十亿元级别,对单个房企的资金压力较大,需要找合作伙伴来分担拿地时的资金压力。加之当前楼市行情扑朔迷离,房企引入合作伙伴联合拿地本来也是分摊市场风险的一种举措;而目前房企自身的股权也日益多元化,房企也会有自己的投资方,“金主+操盘”这样的模式在房地产项目的拿地和开发环节都较为常见。

刘璐称,不同房企擅长的产品线不一样,客户群的积累也不一样,合作拿地与开发,还有利于发挥各自的长处。“不过不同房企的运作方式和商业模式不尽相同,不同房企对成本把控和利润率的期望也不同,合作开发难免有分歧。”

一位不愿具名的某房企投资负责人称,当前宏观层面对流入楼市的现金流控制趋于严格,整体市场处于收缩形势,房企为减少资金风险多采取联合拿地开发的形式。“项目万一遇到风险,合作方可通过不同方式或渠道挽回损失,共担项目风险。”而外地或体量较小的房企新进入某地市场时,由于不了解当地市场情况,一般会牺牲一些诉求,“交一定的学费”与当地房企或规模较大的房企合作,降低自身风险。

上述人士称,房企合作拿地还有维系体量的考虑,由于各类榜单统计权益金额时,合作拿地部分会全部计入合作任意一方的权益金额。“相当于花一半或者更少的钱,获得百分百的业绩,因此合作拿地也可以提高杠杆率,做大权益金额,保持较好的销售业绩。”

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