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万科式“加减法”
2020-01-04 10:46 作者:翁榕涛 赵毅 来源:中国经营网

本报记者 翁榕涛 赵毅

离达到“不惑之年”仅有5年的万科企业股份有限公司(000002.SZ,下称“万科”),逐步进入到认清自我和回归现实的年纪。

此前尝试“做加法”的万科,在2019年更加重视做起“减法”,这不是万科首次作出的重大抉择。自1994年开始,万科持续推进“减法”战略,当时的主导者正是郁亮,通过聚焦住宅开发主业,万科在短短数年间出售了除地产主业之外的所有生意。

万科的规模增长正在减速,这或许是焦虑的来源。公告显示,万科2019年前11个月累计实现合同销售金额5735.3亿元,同比仅增长5.4%;而2018年万科的销售面积和销售金额分别增长12.3%和14.5%。

“一家公司能够延续100年的概率只有45%,延续存在200年的概率仅为十亿分之一。”这是郁亮近期阅读书籍《规模》中的数据,该书作者为英国物理学家杰弗里·韦斯特,书中指出一个问题,对于公司、城市、国家以及自然界生命体等复杂系统而言,规模增长均存在着诸多限制,如何以有限的资源支撑规模开放式的持续增长?

郁亮指出,读了《规模》这本书之后,更加肯定万科要巩固基本盘了。一棵树,躯干的面积等于树干的面积,超过就要垮塌,基本盘巩固之后,上面架的新业务才会稳固。

从“失控”到“收敛聚焦”

万科在寻找“第二增长曲线”的过程中并非一帆风顺。

实际上,早在2013年底,万科就提出了向“城市配套服务商”转型,即围绕客户消费升级和城市配套发展的需求,向商业地产、物流地产、教育、养老、体育等领域拓展。然而,此后受股权之争以及理念认同等多方面因素影响,万科转型鲜有实质性进展。

随着股权之争逐渐平息,王石交棒郁亮,万科转型明显提速。

2015年中期业绩会时,万科高调提出要向万亿元市值的目标迈进,郁亮对万亿元市值给出了自己的预期:“我们希望传统住宅销售业务占比在一半左右,另一半来自新业务。”长租公寓便是郁亮所提及“新业务”的一部分。

除了长租公寓外,物业服务、物流地产、教育以及海外业务也是万科重点发力的“新业务”。

新业务的思维、模式与房地产开发迥异,当时的郁亮已经做好“万科转型要乱3年”的心理准备。那时候,郁亮推崇的书籍是凯文·凯利的《失控》,书中指出,人类智慧的构成不是集中式结构,而更像蜂群一般,是分布式的结构,郁亮因此着手构建“事业合伙人”制度。

各个区域公司获得充分自主权探索创新业务,那是万科不断做“加法”的时候,也是迸发故事和概念最多的时期。经过一年的“赛马”,万科将新业务的定位进一步细化,其中异军突起的有商业地产、物流地产,主要是依靠收并购实现了规模扩张。

2016年8月,万科与合作方联合收购印力集团的股权。借此解决了自2013年重启商业地产以来存在的标准化、平台化等问题;2017年,万科组团以116亿美元收购物流巨头普洛斯,其中万科持股21.4%成为主要股东,这也是万科在物流业务上的又一次跃进。

截至目前,万科的业务架构为5BG(事业群)和6BU(业务单元),5BG即全国四大区域加物业服务,6BU为商业地产、物流、冰雪度假、海外、长租公寓以及教育。

然而,转型的新业务虽多,能登上年度财报“亮出业绩”的却不多。

2019年上半年财报显示,万科物业实现营业收入52.8亿元,同比增长27.1%;租赁住宅业务覆盖35个主要城市,累计开业8.2万间;集团管理商业项目总建筑面积超过1350万平方米,已开业面积为643万平方米(90%为购物中心);万纬物流已进驻44个城市,获取127个项目,可租赁物业的建筑面积996万平方米。

中信证券近期发布研报认为,万科A新业务总价值最保守估计超过1200亿元,其中万科物业持股部分、物流地产以及商业办公持有业务估值分别超过400亿元。公司当前市值(按A股股价测算),剔除新业务合理价值,开发业务市场估值仅为2128亿元。

以此进行对照,万科目前3500亿元的市值与万亿元市值相比仍有相当长的距离,而新业务占据全部市值的比例也仅在三分之一左右,离当初设想的一半还差不少。

万科当下的基调是,“收敛聚焦”和“巩固基本盘”,而开发业务都将是万科的基本盘,它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。至于新业务,郁亮认为,“如果摸索3年尚未找到成熟的商业模式,业务就应该暂停,因为我们不知道怎么持续下去。”

“万科的对手是我们自己”

杰弗里·韦斯特在《规模》一书中指出,复杂系统的规模受到很多因素的限制。社会组织也一样,无限增长需要无限资源,如果不加以控制,总有一天会因为资源跟不上而崩溃。

怎样才能避免这样的结果,以有限的资源支撑开放式的持续增长呢?这就需要在到达临界点之前重新设定参数,创新发展范式,带来新的动力学模型,然后不断循环重复。

今年35岁的万科在历史上共有两次主业聚焦,第一次是90年代做减法,第二次则是此次的“收敛聚焦”,现在很少人会记起,万科曾经是一家以电器贸易起家的多元化公司。

从1994年起,万科真正开始做“减法”,当时担任财务公司总经理一职的郁亮是坚定的执行人之一。

基于当时迅速降温的证券市场,郁亮首先停掉了他主持的财务公司。1996年4月,万科转让了怡宝;1997年10月,转让扬声器业务;直至2002年,万佳超市全部转手华润,标志着万科彻底结束转型调整,进入专业化的新一轮发展。

聚焦住宅地产之后,万科的精力放在了精细化、标准化、产业化这三个方面。2005年,在诸多房地产企业通过多产品类型扩张的方式规避风险时,万科又果断分离了自己的销售公司,与专业房地产销售代理公司合作。

时至今日,万科再次走到了做“减法”的重要时刻。

开展不过两年时间,万科城中村改造项目“万村计划”进入了多事之秋,逐渐被边缘化,这是万科在多元化业务上试错的一个缩影。

2018年11月初,据媒体报道,万村已经在深圳全面暂停签约新房源,重启时间待定;2019年7月份,万科与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜,放弃部分已签约“农民房”房源,涉及深圳坪山、光明区域。

万科部分新业务的回报率不尽如人意,比如长租公寓不赚钱,那么这项业务是做还是不做?

郁亮将新业务和孩子类比,在2019年南方区域媒体交流会上指出,“比如一个家庭养了10个孩子,有经商的、做教育的还有做科学研究的,家里的费用支出靠经商的孩子提供,但作为科学家、教育家的孩子也会有成就。如果用钱作为衡量标准的话,毫无疑问经商的孩子地位最高,但几乎没有父母会这么简单评价。”

在35周年司庆晚会上,郁亮回顾万科历程,表示在战略选择上,“万科的减法”早已成为中国企业落实战略定位的典型案例。

与以往不同,郁亮对“收敛聚焦”有更多思考,“收敛聚焦是指我们会把资源聚焦在房地产业务的软硬件发展,以及管理激励上。经过几年探索发展,我们也会适当收敛,但这不意味着要把一些业务砍掉。”

万科其实面临的还是当年多元化时代的老问题,在探索边界业务的同时,万科在价值观念、组织架构、人员配备甚至资金等各个方面,如何支撑起新的业务发展?

“万科的对手是我们自己。”郁亮认为。

早在2012年提出地产白银时代的万科,就已经开始了“五位一体”变革,主要包括“战略、机制、文化、组织、人”等五个方面。后来推出的事业合伙人机制,也是配合这个新战略而存在,时至今日,万科对外“修枝剪叶”,对内则不断调整组织架构。

“活到最后”与逆周期扩张

从“活下去”到“活到最后”,万科的危机感一直很强。

2019年南方区域媒体交流会上,针对近期内部人员结构变动较大的问题,郁亮告诉《中国经营报》记者,“万科一直处于变革当中,而且还会继续变下去,万科现在有126个GP,每年都会重新评一次,这样变化的企业不多。组织不能冗余,让组织动起来才能应对战略变化。”

万科正在“大刀阔斧”地对内部进行改造。

2019年12月底,据万科相关负责人向记者核实,公司近期在内部发布大规模人事任免通知,调整涉及14个城市总经理,覆盖北方区域、南方区域和上海区域,并指出,“此次人事任命是内部‘大江大海’计划的持续实施,旨在提高组织活力。”

仅仅在一个月前,万科已经着手调整职务工资体系,将以往28级的薪酬标准,调整到了50级,采取了提高绩效工资比例的调整方式,此外还将以往V1-V7七个职务层级,转变为目前三个层级,即只有GP(核心合伙人)、SP(骨干合伙人)、JP(合伙人)。

城市总经理换防和职务工资体系调整的背后,其实质是在业绩增速放缓的危机感驱动下,万科向管理要效益,持续推行的新一轮组织重建。

万科在2019年11月实现合同销售金额545.4亿元,2019年前11个月累计实现合同销售金额5735.3亿元,同比增长5.4%。相比之下,碧桂园同年前11个月实现权益合同销售额约5398.4亿元,同比增长10.2%;恒大同年前11个月销售收入达到5805.6亿元,同比增长8.48%。

与2018年房企销售额同比增速普遍超过20%~30%的情况相比,2019年地产行业的销售增速明显放缓,万科的销售增速和其他龙头房企相比,也显得略微逊色。

与其他房企不同,万科在拿地上仍处于逆周期扩张。中国指数研究院指出,万科在2019年前11月累计拿地1570亿元,占据拿地榜榜首。2019年1月份,万科成功完成广信地产资产包交割。据了解,广信地产包括多宗土地和地产,其中未开发的建筑面积达325.31万平方米,仅拿地成本就高达551亿元。

以2018年为例,据记者不完全统计,万科发生超14起涉及项目、股权或资产的收并购,累计耗资230亿元。 其中最大一笔为联合万科集团旗下商业地产平台印力收购凯德20个购物中心,涉及金额84亿元。

郁亮在2019年初的公开信中指出,“当宏观、行业与自身都来到新的阶段时,是‘危’是‘机’取决于我们的选择和行动。对于我们而言,偏离时代航道是‘危’,顺应时代趋势是‘机’。”


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