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13城土地收入迈入千亿俱乐部
2020-01-04 10:28 作者:王登海 来源:中国经营网

本报记者 王登海

2019年,尽管楼市调控政策不断加码,土地竞拍热潮并未就此止息。

上半年在资金环境改善、房企投资收敛聚焦等影响下,热点城市竞拍热度提升显著,部分地块成交楼面价刷新区域甚至全市楼面均价历史纪录。

进入下半年,房地产调控政策保持收紧态势,金融监管持续加强,土地市场开始明显降温。

根据研究机构的统计,2019年住宅用地供需规模同比小幅增长,成交楼面均价仍保持较高水平,同比上涨近两成。同时,土地市场在供需和地价方面继续分化,全国13个城市卖地收入已破千亿元。

住宅楼面价达历史最高水平

在经历了2018年土地市场寒冬后,2019年年初,土地市场成交量周期性回落,1月,全国300个城市共成交土地1958宗,成交土地面积8191万平方米,环比减少41%。

但是到了第二季度,特别是4月份以来,随着二三线城市土地供应量的恢复,成交建筑面积和成交金额同环比均呈现上涨趋势。

数据显示,2019年上半年,全国300个城市各类用地共成交8.7亿平方米,同比增长0.4%,住宅用地成交4.2亿平方米,同比增长6.5%。

进入2019年下半年,房地产调控政策保持收紧态势,金融监管持续加强,5月以来,各部委严查房地产违规融资,央行、银保监会等部门对房企融资渠道进行收紧。7月对部分信托公司进行窗口指导,并提出房企发行外债只能用来置换未来一年内到期的中长期境外债务,房企前端融资逐步收紧。

受此影响,房企资金压力凸显,拿地竞拍热情下降,溢价率明显回落,土地市场逐渐趋于理性。

中指研究院的数据显示,2019年的中国土地市场理性发展,2019年全国300城住宅用地推出和成交规划建筑面积双双上升,共成交地块8534宗,同比增加272宗,成交住宅规划建筑用地面积93921.81万平方米,同比增加2.7%。

与此同时,尽管平均溢价率保持在低位,但2019年住宅用地成交楼面价为历史最高水平。

根据统计数据,2017年、2018年全国300个城市成交楼面均价分别为2374元/平方米、2159元/平方米,2019年前11月全国300个城市各类用地成交楼面价为2527元/平方米。住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价也持续上涨,2018年为3806元/平方米,2019年前11月的数据为4409元/平方米。在土地溢价方面,2019年1~11月,全国300个城市各类用地平均溢价率为13.9%,其中,住宅用地平均溢价率为15.7%,较2018年同期下降0.3个百分点。

13城卖地收入已破千亿元

Wind数据显示,2018年全年,土地成交总价超过千亿元的城市有7个,分别是杭州、上海、北京、武汉、广州、重庆和天津,其中,杭州和上海超过了2000亿元。

与2018年相比,2019年,土地成交总价超过千亿元的城市数量有所增加。

Wind统计的数据显示,截至2019年12月27日,土地成交总额超过千亿元的城市有9个,其中苏州和南京为新增城市,土地成交总价分别为1187.87亿元和1527.65亿元。

数据还显示,杭州是2019年全年土地成交超过2000亿元的唯一一个城市,截至2019年12月27日,成交土地517宗,土地成交总价达2580.09亿元。上海、武汉、北京、广州、南京也均超过了1500亿元,天津、苏州、重庆超过了1000亿元。

而仅从住宅用地来看,土地成交面积超过1000万平方米的城市是重庆和天津,分别为1191.52万平方米、1028.72万平方米,其次是昆明、武汉、青岛、上海等城市。住宅用地成交总价方面杭州依然排在首位,截至2019年12月27日,住宅用地成交总价为2136.39亿元,远超第二名上海的1535.49亿元,住宅用地成交总价超过1000亿元的城市还有北京、武汉、南京、广州、天津等城市。

另据研究机构的统计,2019年,已经有13个城市土地出让金额超过千亿元。在这些城市中,青岛的增速较快。

中指研究院的数据显示,2017年,青岛的土地出让金排在全国前20之后,2018年,青岛土地出让金574.7亿元,同比增长67%。而2019年,全市土地收入首次超过1000亿元。

2019年12月6日,青岛市自然资源和规划局发布的2019年工作报告显示,2019年,全市供应土地首次突破10万亩,达到12.2万亩,同比增长102%。其中,住宅用地约1.7万亩,同比增长30%左右;公共管理和公共服务用地约2.8万亩,同比增长超过150%。

除此之外是苏州市,2017年、2018年,苏州土地出让金分别为938.6亿元、875.5亿元,研究机构的数据显示,2019年前11月,苏州出让土地金额合计1792.47亿元,同比增长33.05%。

诸葛找房市场研究员姜国君认为,青岛作为副省级的计划单列市,依托港口、滨海度假旅游、现代海洋产业等功能,本身具有较高的热度,加之2019年该市配合各项重大规划集中供应土地,使市场供应得以增加,土地收入破千亿元也是顺理成章的事。

“土地市场的活跃势必会促进基建、公共配套以及房地产等方面的发展,特别是房企在青岛积极拿地透露出其对该市的看好,对楼市预期是持乐观态度的。另一方面,随着房地产开发以及楼市供给的增长,对平衡供求关系、稳定房价也是有利的。”姜国君表示。

土地市场继续分化

近年来,不同类型区域或城市土地市场差异日益突出,主要表现在城市土地市场的地价分化和城市土地市场的供求关系分化方面。

2019年,全国土地市场继续分化。从土地供求方面来看,2019年以来,一二线城市住宅用地市场热度相对较高,住宅用地成交规模明显增加,且优质地块增多,带动全国成交楼面均价结构性上涨。

中指研究院数据显示,2019年一线、二线、三四线城市成交楼面均价为14688元/平方米、5480元/平方米、2776元/平方米,同比分别上涨5.16%、11.74%和13.04%;成交规划建筑面积为3280万平方米、40982万平方米和49660万平方米;其中,三四线城市占总体成交规划建筑面积的52.87%,同比下降了5.26个百分点,一、二线城市占比分别为3.49%、43.63%,同比上升了0.45、4.8个百分点。

从地价方面来看,长三角区域内二三线城市以及粤港澳大湾区高价地成交量较大,杭州等城市多宗地块刷新区域甚至是全市楼面价历史纪录。

Wind数据显示,截至12月27日,成交总价在50亿元以上的住宅用地32宗,多集中在粤港澳大湾区和长三角城市群,其中广州和杭州最多,均有6宗,除此之外北京5宗、深圳4宗,上海、武汉、南京、苏州、厦门、佛山等城市均有超过50亿元以上的住宅用地成交。

中指研究院指出,2020年土地市场将延续分化趋势。一线城市将保持稳定,在需求的带动下,二线城市供应量可能会有较大增长,特别是户籍制度改革,使得地方政府将更多考虑当地库存情况及人口流动特点制定相适应的供给计划,而加大这些城市土地的供给;除了部分重点城市外,预计三四线城市无论是供给还是成交都将有所下降。

中指研究院表示,由于经济、人口等因素,一二线城市及重点三四线城市将更加吸引房企的注意力,特别是粤港澳大湾区以及长三角一体化示范先行区发展规划纲要的出台,不断提升区域价值,房企将更加聚焦于这些城市,预计2020年这些城市的成交量将稳中有升;另外由于资金等资源更加青睐于优质房企,优质房企在拿地方面具有更大的优势,土地资源也将向优质房企聚集。

对此,业内人士认为,对于土地出让均价涨幅较高的城市,应适当增加土地的供应量,加大存量土地的盘活,提高建设用地容积率。而对于土地市场发展低迷的城市,要从严控制新增用地规模,防止继续盲目扩张。对土地财政依赖度较高的城市,地方政府应当及时改变落后发展和管理思路、转变经济发展方式,调整产业结构,在供地上向新兴产业倾斜,促进产业转型升级,以减少对土地财政的依赖。同时,对地价房价比较高的城市,加大保障性住房用地的供应比重。


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