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共有产权房制度能否降房价要看什么
2017-08-18 来源:余丰慧 百家号


近日,共有产权住房颇为吸引眼球。但凡谈论住房市场都会提及共有产权住房的制度设计问题。

目前的住房市场表面静悄悄,但却暗潮涌动。虽然各地区各城市调控力度不减,特别是以行政手段为调控政策的措施不断加码,不断收紧包括住房信贷政策、税收政策、限购政策等,但说句“掏心窝子”的话,并没有打消或者说扭转居民房价继续上涨的预期。居民已经屡次被政府调控政策失效失言所迷失,政府房地产调控政策在百姓心中公信力已经坍塌了。更重要的是,城市里一股刚性需求压力非常大,另一股投资需求压力同样大。剔除投机性需求后,投资与刚需就已经使得房价上涨动力非常之大。一个迹象应该引起关注,一些城市包括武汉、海口、郑州等城市,在这么高压的房地产调控政策 下,一个新楼盘开盘一天光的情况屡见不鲜。当然,不排除开发商雇佣房托的情况,但总体上还是刚需与投资性需求太过强劲了。

这就告诉我们,如果不从根本上扭转或者根除掉房价上涨的动力,那么行政手段的调控措施时间再长后一定会严重扭曲市场。到那时,一旦行政调控政策稍有松懈,各地房价就会报复性反弹。特别是北京、上海、深圳、广州这四个一线城市。

怎么办?分流刚性需求预期,将刚性需求对房价的助涨作用从根上抑制住,但又不影响刚性需求,需要有制度性安排与设计。北京探索出了一条共有产权住房的路子。

北京的共有产权住房制度初步设计很有特点。所谓共有产权房,是指政府与购房人按份额共有产权,但政府持有的部分产权的“使用权”让给购房人,购房者只用承担房屋的部分房款,就能够拥有共有产权房的完整使用权。打个比方,假设政府和个人的出资比例是3:7,那么你只用掏7成房款,就能完整使用一套房。


从共有产权住房试点方案中可以看出,最大特点并不是政府主导新建共有产权住房,而是从现有普通商品房中分离出一部分共有产权住房。这是一大特色与创造。例如,今年4月7日,北京市批准了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,计划今后5年供应住宅用地6000公顷,保障150万套住房建设需求,其中自住房和中小套型商品房约占51万套。这些房子差不多就是未来共有产权房的体量了。共有产权房价格比商品房低,只保证开发商适当利润,参考家庭购房承受力,价格应该普遍低于商品房30%,在此基础上,政府和个人的出资比例可能会被确定为3:7。假设商品房均价为5万元,那么共有产权房价格则可能在3.5万元,个人负担2.45万元。也就是说,实际负担成本不足商品房的一半。

共有产权住房的退出机制非常明确:共有产权房满5年后,购房人可按市价购买政府份额后获得商品住房产权。这时,共有产权房就不再“共有”了,而是完整的个人产权。这样一种循序渐进式的购房模式,能有效分解刚需的购房压力。

共有产权住房的目的与作用如何呢?我们与普通商品房与自主型商品房比较便知。自住型商品房进入二手房市场,购买者是不受限的,溢价多少也完全由房主说了算,只是需要上交30%的土地收益等价款而已,金融投资甚至投机属性比较强。而共有产权房在出售个人产权份额时,只能卖给符合共有产权房购房资格的人。这样可以确保共有产权房被用来居住。彻底剔除了投资投机的金融属性。目的在于将助推房价的这部分刚性需求彻底从市场分离出来,彻底根除其助推房价上涨的预期。


共有产权住房到底能否抑制房价?笔者的回答是,只要操作好、落实好,完全可以抑制房价暴涨。购买“共有产权房“既不用担心长期租房的尴尬,又不用承当高额的购房成本,有条件的还能在5年后买下全部产权,彻底斩断了开发商、中介通过绑架刚需或者挟刚需而爆炒房价的基础,彻底剥离了刚需演变成金融属性的根基,加上房贷继续收紧,央行与银监会已经明确严防贷款进入投机投资性住房领域,非居住性买房已经得不到贷款的支持了。只要落实得力不掉链子,助推房价上涨的投机投资性以及刚性需求的几大动力都将偃旗息鼓,房价至少会平稳甚至略有下降。


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