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房企股灾日:一天蒸发2900亿,调控回马枪终结内房股神话?
2017-09-26 来源:面包财经

周一早上开盘,在港内房股集体跳水,截至收盘仍旧无法挽回惨不忍睹的跌势。直接上图:


中国恒大开盘1分钟跌幅达4.41%,当日跌幅达8.81%,市值蒸发340亿港元:


碧桂园开盘1分钟跳水6.19%,当日跌幅达10.60%,市值蒸发316亿港元:


截至周一收盘,一天时间,港股地产板块市值较前一交易日跌去市值约2894亿港元,内房股几乎“全军覆没”,连带港资地产股也跟风下跌。

一方面,前期内房股涨势过于凶猛,面临较大回调压力也属正常;另一方面则是因为上周末多个城市密集出台调控政策,尤其是“限售令”的密集出台,对楼市影响甚广。

随着房地产调控进一步增强,内房股飙涨神话究竟是否到头了呢?

楼市调控政策不断加码:限购、限贷、限价之后还有限售

上个周末,多个城市密集发布房地产市场调控政策,两天内包括南昌、重庆、贵阳、长沙、南宁、石家庄、西安在内的7个城市发布了房地产调控新政,此次调控的核心主要是“限售”,具体情况如下表:


此次这些城市推出的限售时间范围在2年至5年期间。不过,这些限售令的颁布并不突然,今年上半年限售令已在多个城市颁布,这次七个城市的继续跟进则是全国房地产调控进一步加强的信号。

此次周末密集出台调控政策,让人想到了去年国庆期间各大城市加班加点推出楼市调控政策的场景——2016年9月30日至10月6日,多个城市发布楼市调控政策:对购房资格和信贷资格进行了限制,上调首付比例,实行差异化贷款等。

2016年底中央经济工作会议明确,要坚持房子是“用来住的、不是用来炒的”。年后,北京便推出“317新政”——认房又认贷,停放期限25年以上的个人住房贷款,另外规定企业购买的商品住房再次上市交易时需满3年及以上。正式开启了新一轮限购潮。

今年3月份,厦门首开“限售令”,成为全国首个实施限售政策的城市。随后,各大城市纷纷跟进类似限售政策,要求新交易住房在取得产权证后需持有一定时间才可以转让交易。比如在去年已密集出台限购限贷政策的南京市,在今年5月13日出台的楼市调控政策中,规定新购住房需取得不动产证满3年方可上市交易,当时被称为最严“限售令”。

纵观近一年多来的楼市调控政策,从限购限贷,逐步将政策工具范围扩大到了限价限售,这相当于是将房产交易的买方和卖方两头都牢牢卡住。

此前,不少分析认为房产调控政策已经“见底”,进一步紧缩的空间有限。本着“利空出尽是利好”的思路,不少投行集体唱多内房股。但几个二三线城市反手杀出“回马枪”让已经高处不胜寒的内房股集体中枪。

政策滞后效应显现:住房销售量价增速齐跌

实际上,在去年限购政策频频加码下,今年8月份住宅商品房销售面积增速已明显放缓,下图为根据国家统计局统计的商品房销售面积数据绘制的中国住宅商品房历年8月份销售面积情况:


今年8月份,全国住宅商品房销售面积增速从去年同期的19%降至2.3%,为近年来8月份最低同比增速。

而房价增速也在进一步呈放缓趋势:


一二线城市的新建住宅价格指数同比增速自今年年初以来呈明显下滑趋势:一线城市的同比增速从年初的22.7%下降到8月份的4.8%,同期二线城市从16.9%下降到8.4%。三线城市同比增速放缓步伐相对较慢,从年初的10%增速下降到8月份的8.1%。

在政府调控楼市的决心下,政策短期内很难松绑。那么调控对于楼市销售的影响很可能将会继续突显。

由于房地产行业的特殊性,房地产公司的业绩往往会滞后实际情况约半年至一年,也就是说,今年各大房企的靓丽业绩实际上是去年的火爆行情带来的结果。若今年的房产销售的量价增速下降趋势进一步持续,那么各大内房股明年甚至后年的业绩将会面临怎样的局面?

要知道,此次内房股行情的启动主要是之前低估错杀的回归以及今年以来靓丽业绩的支撑。

已经持续近一年的内房股神话,在房地产调控继续加码的情况下,还能继续延续吗?

此次的楼市调控动作是否会成为压跨骆驼的最后一根稻草?接下来港股内房股是继续沉沦还是绝地反击?

其实这次出台政策的城市并不多,多数也不是热点城市,为何轻轻一个回马枪便激起市场如此大波澜?

局面无比复杂,多空搏斗异常惨烈。无他,涨得太多。股价3港元时跌无可跌,遇风即涨;飙涨四五倍后,高处不胜寒,但遇砸盘惨不忍睹。

低估值才是硬道理,这个十月非常关键。

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