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全国超45城楼市限售背后隐藏啥玄机?
2017-09-26 来源:平说财经张平

9月22日~23日,楼市再迎一波强调控。短短两天时间内,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个城市密集出台楼市调控措施。其中,除西安、武汉外,其余城市实施了限售。据不完全统计,目前全国已有超过45个城市发布了楼市“限售令”。

梳理各地房产新政,南宁、重庆、南昌规定商品住宅在取得不动产权证满2年后方可转让,贵阳、长沙要求商品住宅在取得不动产权证满3年后方可转让;石家庄要求新购住房(含新建商品住房和二手房)五年内不得上市交易。与上述6城不同,西安新政并未涉及限售,而是通过商品房价格申报控制房价。

其实,今年国内首个推出“限售令”的是厦门市。早在3月24日,厦门就发布规定居民新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。随后,成都、福州、青岛等城市纷纷宣布新购住房取得产权证后,需持有一定年限方可上市交易。“限售令”时间最长的城市要数河北省保定市居然达到10年。

对此,业内人士分析,上述这些二三城市都是近期房价涨得过快的地方。特别是长沙更是以16.9%的同比涨幅领涨8月70个大中城市新建商品住宅。而限售等调控政策的密集出台,将有利于在短期内给房地产市场过度投机降温、引导消费者预期,但长期看国内房地产调控仍然需要长效机制的配合。



事实上,受到去年10月以来一线城市房地产调控的影响,大量炒房资金涌向热点二三线城市,造成今年这些城市的房价非理性上涨。根据8月最新房价数据,长沙、重庆、南宁等6个新增限售城市房价涨幅高于同类型城市,新建商品住宅价格同比上涨幅度为8.7%~16.9%。

与此同时,随着热点城市房价上涨,也带动了土地市场的成交火爆。今年前8个月新增限售的6个城市土地市场成交也频频刷新历史纪录,重庆土地出让金超过千亿元,武汉、西安、南昌、石家庄、长沙等城市土地出让金均超过200亿元。

正是今年以来,部分二三线城市房价的非理性上涨,才导致了这次在全国范围内的楼市“限售令”。当然,除了全国已有超过45个城市发布“限售令”外,相信还会有更多的城市会加入到“限售令”的行列中来。那么,各地密集推出“限售令”背后的核心意图是什么呢?

首先,新一轮限售再次印证了“房子是用来住的,不是用来炒的”核心,之所以强调“限售”而不是“限购”,主要是因为这些二三线城市都有“去库存”和“控房价”同存的情况。通过限售,既能实现去库存的导向,同时也可以防范各类短期资金套现。对于短期炒房行为将会有较大遏制,

再者,强调“限售”就是为了避免误伤刚需购房者。由于一二线城市收紧限购,投资客转移至二三线甚至四线城市炒作风头不减,搅动房地产市场,导致当地房价攀升。此次限售受影响最大的还是短期投资者,对大多数首次置业的刚需人群来说基本没有影响。



再次,“限售令”的出台为了预防“金九银十”投资性购房升温,改变炒房者的预期。在短期内,限售或会造成房地产成交量的回落,而随着调控周期的拉长,一些地方开发商降价走量的可能性加大。往年的“金九银十”楼市旺季将不会出现。

最后,通过限售、限购、限贷等政策的效果逐渐叠加,从而形成立体化的房地产调控机制,可以更好地保持房地产市场在一定时期内的稳定性,避免房价的大起大落,这也为房地产长效机制的建立赢得时间。

未来国内的房地产长效机制是,各级政府正努力构建多层次的房地产市场结构,以满足不同群体的住房需求。高收入者住商品房,中等收入群体住“共有产权房”,而低收入群体可以通过“租赁市场”来解决住房问题。

在部分热点城市房价开始上涨的情势下,各地纷纷密集推出房地产“限售”政策,背后用意是既可使短期炒房者知难而退,又不伤及刚需,同时,限购等政策的建立为楼市建立长效机制赢得时间,当然,限售政策在国庆节前出台,也告诉投机者,“金九银十”的楼市旺季预期已改变,房地产的大趋势也正在逆转。

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