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租金回报率低得惊人,楼市投资功能也已丧失
2017-09-01 来源:平说财经


投资一套房,光靠租金回报,需多少年回本呢?国内知名智谷权威机构,近期发布“100个城市租金回报率排行榜”给出答案:北上广深四个一线城市分别需要72.99年、72.46年、67.57年、59.17年才能回本。而如果在厦门买房,回本的时间则最长,需要100年;衡阳回本时间最短,为23.64年。

值得注意的是,智谷趋势这份《中国租金回报率最全地图》包含了100个样本城市,其中,4个一线城市、15个新一线城市、30个二线城市、44个三线城市以及7个四线城市。房产租金回报率之所以如此之低,部分城市都在70年以上(按国际标准是15至20年能回本),主要是智谷选取的样本城市多数在过去每年涨幅超过40%的热点城市。

对此,网上都在争论,如果你买的房产(仅是用于出租)要100年才能回本,你还会去“炒房”吗? 但实际上,买房用于出租的应该属于投资范畴,而现在多数人买房囤积,是希望将来能在更高的价位出售,从中赚取巨额的价差,这不是投资,而是投机。对于投机者来说,只要他认为未来房价还有上涨空间,他就会购房,根本不会考虑租金价格的多少。

现在国内房地产出现了两个奇怪的现象:一边是一二线城市房屋租金回报率都在1-3%左右。资料显示,全国租金回报率最低的是四个一线城市,北京1.37%、深圳1.38%、上海1.48%、广州1.69%。远低于世界平均的5%。这说明了国内高房价只有投机价值,没有了投资价值。

另一边,在各城市房租收入比值当中,北京58%,深圳54%,三亚48%,上海48%等4个城市房租收入比皆高于国际警戒线30%,属于租金过高的城市。这意味着,上述城市居住支出价格过高了。长此以往,不仅拉大社会的贫富差距,而且还会产生对消费挤出的效应。


实际上,高房价对于投资购房者和租房者都是一种伤害,对于购房者来说,本来购房目的是想把房产出租出去,能有一个不错的回报率,但现在看来,多数城市房东的回报率低得惊人,基本上都是70年以上才能收回投资。


而对于租房者来说,房价年年快涨,房租也在跟着涨,租房的压力已经喘不过气来。那么,这种现象说明了什么?我们又该如何改善这种现状呢?

第一,商品房和房屋租赁两大市场发展不均衡。自1998年房改以来,我们都在致力于商品房市场的建设,而忽视了另一个租赁房的庞大需求量。这导致了商品房市场繁荣昌盛,租赁房市场却乱象丛生,大家都跑去购买商品房。

目前,中国城市的租房人口25.8%,远不及商品房市场热闹,但是城镇化进程,使得部分城市人口流入量在增大,房屋租赁市场有迫切需要发展的需求。再加上,房租上涨是与居民收入挂钩的,没办法加杠杆,所以房租也难以抄上天,无法吸引投机资金入市。

解决这个失衡问题办法是,就要大力发展房地产租赁市场。就在稍早之前,央行就提出了“租售并举”的口号,将人口流入量较大的13个热点城市作为试点。随后,部分二三线城市为了吸引各路人才的流入,便推出了“租售同权”的政策。相信未来房屋租赁市场将会开启,未来会有更多的人选择租房居住,房价上涨的压力就会骤降。

第二,建立多层次的住房体系,满足不同人口的居住需求。之前,各热点城市致力从需求侧入手进行限购、限贷,这样的效果并不明显。但是如果建多层次的住房体系,就是低收入者住租赁房,夹心层住共有产权房,高收入群体可以购买商品房。

当房地产的长效机制建立后,投机炒作将会退出,而以居住为主的需求得到满足。未来不管是房租还是房价,都会趋于平稳。


第三,发展房地产租赁市场需要政府有持续不断的供给,近日上至中央,下至地方政府都做了较大的努力。中央政府出台了集体建设用地可造商品房,解决了发展租赁市场,必须提供较多房源的问题。而杭州等地方政府规定,未来三年新增租赁住房要占到新增商品房的三成。

无须时日,大量房源将供应房屋租赁市场,商品房价格也会出现调整,而房屋租赁市场也会保持长期平稳。这对于未来投资购房者来说,房价出现调整,投资房产的回报率将会相应提升。而对于租房者来说,大量租赁房上市后,自己选择租房的余地更大。随着,房屋租赁市场的规范和平稳,打消了更多的购房者置业的想法。未来,房租的涨跌将按照当地居民收入的实际情况而波动。

不仅是房东租金回报率 ,还是租客的房租收入比,都说明了国内房地产价格偏高,需要回归理性。而如何既让投资房产者有满意回报,又要租房者的房租压力能够减轻?除了增加租赁房有的效供给外,还要降低商品房投机性需求,调降高房价,只有通过多管齐下的长效机制,房产租赁市场才能达到多赢的效果。

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