房产调控这五年
2017-09-23作者:林菁晶 周丽 来源:中国经营报 评论:

这个秋天,楼市传统的“金九银十”如约到来。不过,在严调控效果逐渐显现的背景下,业内人士大多持审慎态度,认为此次“金九银十”很可能出现成色不足的情况。

9月中旬,北京再次提高首套房贷利率,部分银行上浮5%~10%,个别银行甚至上浮20%,而这已经是年内第6次上调了。政策的持续收紧不外乎透露出稳定楼市,平稳发展的基调。

根据各机构统计的数据来看,8月,商品房成交同比继续维持较大幅度的下滑,一二三线城市成交增速全面下降。其中,30 大中城市商品房成交套数138970 套,同比下降38.92%,跌幅基本与7月持平;成交面积1454.47 万平方米,同比下降40.69%,跌幅扩大0.86 个百分点。值得注意的是,一二线城市成交套数与面积同比增速比上月有所下降,但三线城市跌幅有所收窄,且一线城市成交同比跌幅远高于二三线城市。

同时,申万宏源发布数据显示,8月房地产板块虽然单月涨幅0.22%,相比7 月略有提升,但仍旧继续跑输大盘。“这说明了政策调控的效应还在继续显现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,“金九银十”强劲反弹的可能性不大,但开发商在压力较大的情况下,可能会采取加快推盘节奏或者降价的做法来完成年度销售目标。

《中国经营报》记者参考此前的几轮调控,发现房地产行业由上涨过快进入平稳周期时房价一般经历“涨得快、涨得慢、略有回调”三个阶段,而目前尚处于第二阶段。这也意味着,调控政策持续不放松,价格的滞后效应开始显现。

房子是用来住的

去年底,中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向,强调要促进房地产市场平稳健康发展,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

有业内人士分析,这是继“930新政”关于对首套房再启“认贷不认房”界定标准,贷款利率下限也重回2009年水平而导致房价再次暴涨之后的有利回调。

的确,去年以来,陆续有媒体爆料称,有不少公司将上市时募集的资金改变用途或把超募资金用于炒房,还有的将上市公司资金投向房地产私募基金,甚至有些公司直接收购房地产企业或向原先持股的房企增资。楼市高烧不退,炒房赚到手软,有数据统计,超三分之一的上市公司半年利润竟不如炒房收益。

业内人士分析,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一具有现实针对性和指导性的口号颁布之后,无疑将房地产业定位为支撑经济社会发展的民生产业,有助于挤出泡沫,促进市场健康平稳发展。

对此,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞告诉《中国经营报》记者,“这意味着决策层进一步明晰了我国房地产市场的定位,强调房地产发展的首要目标是实现‘住有所居’,让住房回归其居住属性。”

在春节前后全国房价迎来的又一轮暴涨之后,一系列调控效应开始出现端倪,随后,北京出台了“317新政”,堪称“史上最严”房地产调控政策,基本将所有市场化住房都纳入到限购范围内,并使商品住房限购政策得到进一步完善。

“317新政”开启了新一轮的调控风暴,自此,全国各地的楼市调控政策都持续发力,甚至掀起三轮四轮的政策加码。多维度的政策组合拳,不仅招招剑指投资投机炒房,让投资客再无政策漏洞可钻,楼市显现出大幅降温趋势,房子也终于向着居住属性逐渐回归。

五年持续调控目标:稳房价

十八大之后,“加速城镇化进程”的信号为房地产发展坚定了信心,但保障房建设的完善和调控政策不松的信号又在一定程度上扼住房价上涨的咽喉。一方面,中央政府坚持调控不松,另一方面,市场出现了回暖迹象。

回望2013年楼市,可谓是调控政策步步升级。2月20日,国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作,提出五条调控措施即“国五条”,这是自2009年12月份开始楼市调控以来的第五次升级。前四次分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”以及2011年1月的“新国八条”。

国家统计局2013年的数据显示,当年10月,全国70个大中城市中,有21个城市的新建商品住宅价格同比涨幅超10%。而根据中国指数研究院发布的数据,到11月,北上广深四大一线城市新建住宅样本均价同比增幅分别为28.48%、13.33%、26.66%、25.25%。但包括温州、鄂尔多斯、东莞等在内的三四线城市,楼市却呈现出另外一番情形,与最高点相比,温州、鄂尔多斯等地房价已经“腰斩”。

到了2014年,“新常态”成为中国经济发展的代名词。2014年中国房地产市场以5月份为界,呈现迥然不同的“风景”:5月份之前,延续上年的高歌猛进;5月份之后,“新常态”的重要特征之一开始显现,即从高速增长转为中高速增长。

数据显示,2014年1月~11月份,全国房地产开发投资86601亿元,同比名义增长11.9%,增速比1月~10月份回落0.5个百分点;全国房地产开发企业土地购置面积29736万平方米,同比下降14.5%。虽然房地产投资增速等核心数据出现放缓迹象,但实际的总体增量依然可观。

2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调,供需两端宽松政策频出,改善行业运行环境促进市场平稳向好。中央多轮降准降息降首付,扩大需求、促进消费、去化库存,并调控土地规模结构,加强保障房货币化安置。

在多轮政策组合刺激下,楼市持续回暖,但中小城市库存压力仍然严峻。直至年末,中央多次表态化解房地产库存,未来政策仍有望继续放松。同时随着房地产长效机制的建立健全,户籍制度改革、土地改革、房产税等制度开始稳步推进,不断激发房地产市场化活力,实现市场平稳健康发展。

而回顾2016年限购限贷不断升级的政策,可以发现,原本“宽松”的一年变得越发收紧。前半年在经济下行压力和库存水平较高的背景下,房地产政策相对宽松,降准、降息、降税、降首付频繁上演。在降库存系列政策的刺激下,部分热点城市出现楼市过热现象。从四季度开始,房地产政策逐步收紧,限购、限贷、限地,热点城市不断出台新政以控制房价、地价过快上涨。全年前松后紧的政策走势明显。

对此,倪鹏飞总结道,“调控一直在进行,总体上来看还要持续相当一段时间。可以先通过行政等方面的措施使房价稳定下来,再逐步建立长效机制。”

长效机制逐渐形成

最近以来,北京、上海等一线城市纷纷公布五年供地计划并大力增加年内供应,此外,热点城市的住宅也在加速入市。

记者查阅统计数据获悉,本轮调控以来房地产市场呈现销售逐步降温、房价增速放缓之势,并未出现“大起大落”。而除了传统的抑制需求的调控手段,租售并举等代表的长效机制也开始起步,这将有助于稳定房价预期。

对此,业内人士表示,改变租售结构、增加长租房的政策如果能落实,真正建立起规范的租赁市场,长期来看能改变市场供需,将房价上涨冲动在未来三五年抑制住。

不过,也有资深地产业分析师认为,租售并举政策还需要较长时间看到效果。“实际供应要量大到一定程度,大多数人能享受到,需要一定时间。另外政策落地,租售如何同权,实际能享受到权利需要落实。”

住房和城乡建设部办公厅原主任、中国房地产业协会原副会长朱中一亦看好租赁住房市场的发展,他对《中国经营报》记者表示,“今后随着住房租赁市场的发展和规范,租房的比例也会提高,开发企业、中介机构,甚至物业管理企业都可以找到配套服务和运营的商机”。

对于如何建立长效机制,倪鹏飞则表示:“一方面,三四线城市要继续去库存,另一方面,一二线城市又要抑制投资投机,这从根本上也是要求完善长效机制。如此一来才能解决问题,实现房地产的稳健发展。”


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责编:胡月 huyue@cbnet.com.cn