授权价过低难拿地 中海地产或淡出一线城市
2017-09-23作者:余燕明 来源:中国经营网 评论:

本报实习记者 余燕明

历经核心管理层更换以后,财务风格稳健的中国海外发展(00688.HK,下称“中海地产”)在土地项目获取上变得更加保守。

2016年以来,中海地产在北京等一线城市土地市场淡出,除今年上半年在北京和上海分别补充2宗地块以外,其中2016年该公司在一线城市一无所获。

中海地产将2017年合约销售目标调整至2310亿港元,同比增长10%,公司在年初设定的2100亿港元合约销售目标,与2016年持平。今年前8月中海地产累计合同销售金额1630亿港元,按照重新设定的全年销售目标推算,公司今年9-12月份销售目标680亿港元,相比去年将下滑17%。

今年前8月香港上市内房企平均销售增长率为42%,中海地产27%的增长低于这一水平。申万宏源的地产分析师李虹强调,中海地产作为大市值蓝筹股在今年南下资金追逐内房企的热潮中明显落后。

《中国经营报》记者查询得知,同为香港上市内房股,中国恒大和融创中国的动态市盈率已经分别升至14.5倍和33.7倍,中海地产依然维持在7.7倍的低位。市盈率是衡量内房股增长潜力的重要指标之一。

更低的拿地价格授权

2016年全年,中海地产在北京等4个一线城市没有补充一宗土地储备,迟至今年上半年,该公司分别在北京和上海2个城市分别补进了2宗地块,不过均以较低溢价成交。

以北京的2宗地块为例,中海地产在今年2月中旬与首开股份、保利地产及龙湖地产组成联合体以23.25亿元竞得了房山区良乡镇地块,中海地产持有40%的权益,但该地块成交溢价率仅有10%。

另一宗位于北京丰台区槐房村地块成交总价41.5亿元,由中海地产与中粮地产、保利地产和天恒集团组成联合体竞得,中海地产持有35%的权益,地块以底价成交。

“中海地产在北京的竞价能力不强,所以很难在公开土地市场出价竞得土地。”一家北京地产公司负责项目拓展及土地投资人士向《中国经营报》记者介绍,“北京一些地产企业与中海地产合作参与过几次土地竞买,不过后者都因为超过授权退出。”

他补充,中海地产在北京参与土地竞买的授权价格很低,由于偏向与其他地产商合作拿地,超出拿地价格授权以后,中海地产选择退出,“已经拍下来的土地退出非常麻烦,尤其是涉及到股权转让。”

实际上,今年以来,中海地产已经开始加大在北京土地市场的投入。上半年除了获得房山及丰台地块,中海地产与首开股份、保利地产及龙湖地产组成的联合体还成功竞得了大兴区旧宫镇2宗地块,合计成交总价超过127亿元。

据该地块合作方一位人士告诉《中国经营报》记者,这两宗地块由4家开发企业平均分占权益,即持股25%,分别承担土地成本31.8亿元。不过,中海地产在今年上半年业绩报告内并未载入这两宗地块应占权益,本报记者为此向中海地产投资者关系部门一位人士致电及邮件问询,未获答复。

这位地块合作方人士进一步透露,四家开发企业组成的联合体里,中海地产、龙湖地产和保利地产已经在筹划退出,首开股份则在寻找受让方,目前股权转让暂未交割,两宗地块已于近期取得了规划许可。记者也为此向首开股份证券事务部门人士求证,对方表示一切以公告为准。

另外,今年7月中旬,中海地产与保利地产组成联合体竞得了大兴区瀛海镇地块,成交价16.8亿元,也依然是底价成交,并无溢价。

“现在北京公开土地市场优质地块供应有限,企业对每一宗地块出让前研究都比较透彻,因此竞价环节导致成交总价及溢价率都比较高,低溢价率及竞买轮数意味着地块开发难度较大,限制条件较多或者利润比较薄。”另一家民营地产企业投资中心人士说,“中海地产参与的地块竞争相对小,后续地块产品开发实现溢价的空间也会比较小。”

中海地产与保利地产最近一次在北京取得的大兴区瀛海镇地块,竞买条件苛刻。该地块计容建筑面积8.2万平方米,其中住宅面积2.46万平方米,商品住房销售均价不超过5.2万元/平方米;公建部分面积5.74万平方米,但要求自持50%,自持20年时间。

上述民营地产企业投资中心人士测算结果显示,16.8亿元土地成本叠加每平方米保守估计约6500元建安成本,合计总成本会超过22亿元;限价销售商品住宅部分可以锁定接近13亿元销售回款;若不加成资金及管理成本,打平项目总成本分摊至可供出售公建部分的销售价格要求超过3万元/平方米,“但考虑到现在北京严格限制商改住产品,该项目地段整栋商业销售难以达到这一价格,开发难度不小。”

“北京现在这些开发限制条件较多的地块,开发出溢价产品难度较大,因此企业参与竞买的热情有限,中海地产拿地授权价格较低的情况下,很难抢到优质地块。”他说,“但作为全国规模化大型地产商,在一线城市拥有土地储备一直是标准配置,许多地产商都在平衡和探索,以各种形式获取土地项目,中海地产的价格授权让他们在北京获得了低溢价地块。”

一线城市亟待补进土地

中海地产在北京近两年已经没有新推出销售的新房项目,今年上半年中海·金玺公馆和中信墅实现竣工,因此贡献了中海地产在北京的主要物业销售收入。

其中,位于石景山区的中海·金玺公馆从两年前开始销售,790套商品住宅今年已经全部完成签约结案,成交均价4.3万元/平方米。该项目则是中海地产今年在北京补充土地储备之前最近一次获取的地块项目,拿地时间则要追溯至2014年11月份。

同样在今年上半年结算确认营业收入的中信墅项目,则是由中海地产去年吸收合并中信地产以后在北京接手的物业项目。

中信墅项目于2015年、2016年及近期先后取得了3批预售许可,前两批合计近8万平方米预售面积已经售罄,最近该项目继续取得248套商品住宅预售许可,批准销售销售面积近7万平方米,拟售价格介于每平方米7万元-10万元之间,按照中间均价计算,这部分房源货值也将为中海地产在北京贡献近50亿元-60亿元销售回款。

中海地产在2016年完成了对中信地产住宅资产包的收购,这给该公司补充了大量土地储备,据香港辉立证券分析师黄恩赐梳理统计,中信资产包纳入中海地产土地储备后,公司在一线城市的土地储备增加了120%。

考虑到中海地产2016年在北京等一线城市并无增加土地收购,经《中国经营报》记者统计,截至2016年底,中海地产在北京的土地储备由2015年底243.1万平方米增至322.2万平方米,上海储备土地面积由34.7万平方米增至57.3万平方米,深圳由48.1万平方米增至80.9万平方米,广州则由135.8万平方米增至544.6万平方米,相当于中海地产在一线城市的土地储备面积经由收购中信资产包后实际增加了543.3万平方米。

中信地产资产包内在北京的房地产开发项目主要是中信墅,该项目规划建筑面积近21万平方米,2011年动工建设,2015年开始销售,中信地产持有该项目全部权益。第三方机构2016年中对中信墅项目评估时,预估该项目市值45亿元。

中信墅已经是中海地产在北京在售的主要住宅项目,今年该公司获取的丰台、房山等2宗地块将是中海地产在北京发展的主要项目,据《中国经营报》记者从知情人士处获悉,中海地产将负责丰台区槐房村地块项目开发的工程管理。

诸多券商机构均预计中海地产将积极扩大在北京等一线城市的土地储备。据悉,中海地产今年安排了1000亿港元的拿地预算,2016年全年公司土地投资支出仅为484亿港元。

到今年8月底,经安信国际地产分析师王梦恺统计,中海地产前8个月拿地权益地价款支出已经达到了468亿元,同比增加185%,新增地块全部位于一、二线城市,平均溢价率约39%,平均土地成本为6752元/平方米,王梦恺测算中海地产目前土地储备静态毛利率仍能达到30%。

与此同时,中海地产也明显加快了开发节奏,上半年公司新开工建筑面积932万平方米,安信国际预计全年新开工面积将超过1900万平方米,较去年增加175%。

“2016年中海地产陷入停顿期,郝建民因故离职、肖肖代任总裁以及整合中信地产资产包,让中海地产无暇兼顾一线城市的土地收储。”前述民营地产企业投资中心人士评价说,“中海地产在新任总裁颜建国的治理下还会继续扩张规模,但该公司仍希望从成本端守住利润,包括土地、资金和建安等成本项。但这可能意味着中海地产会淡出一线城市,严格控制拿地价格授权,以及低溢价获取项目,在北京等城市已几乎不可能,合作伙伴也不愿意忍受授权价格过低及后续退地的风险。”

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责编:赵芳迪 zhaofangdi@cbnet.com.cn

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