​别墅拎包入住 北京庄园重新定义高端住宅产品
2017-09-23作者:夏雪 来源:中国经营报 评论:

出台了多项房地产调控政策后,北京正在逐渐形成低端有保障、中端有支持、高端有市场的住房分层供应体系,这对建立房地产长效机制意义重大。

从交易情况来看,市场对高端住宅的需求仍然是有增无减。数据显示,2017年上半年北京市场单价在70000元/平方米以上高端住宅成交1484套,同比上涨62%;成交面积24.98万平方米,上涨23%。

近日,位于顺义区的高端住宅项目北京庄园在业内掀起了一波讨论,焦点在于该项目不仅产品类型是目前北京市场稀缺的独栋别墅,而且是全精装成品交付。亚豪机构市场总监郭毅分析称该项目由真正懂别墅的人规划设计,符合正常的生活习惯;另外,项目精装交付可以帮业主免去以往很多别墅社区变成“装修工地”的麻烦,真正实现拎包入住。

公开资料显示,北京庄园隶属于运通集团。运通集团1983年成立,长期致力于汽车行业的发展,目前在全国已有70余家4S店,是全国较具影响力的汽车经销商集团之一,业务领域涉及汽车、房地产、金融三大板块。

运通集团总裁李竑表示,运通集团经营汽车4S店的多年来,引入欧洲奢华的品牌汽车到国内的同时,也见证了中国社会消费升级的过程,人们对生活品质的要求越来越高,而生活最终要回归到家庭。“集团为给市场提供真正住得舒服的别墅产品,历时十多年在欧洲乃至全世界调研,最终呈现的结果就是北京庄园。”李竑说。

全精装成品交付

据了解,北京庄园建筑面积为264000平方米,产品类型为233栋独栋别墅,旨在为业主们营造私密纯粹的居住环境。

值得一提的是,低容积率让北京庄园成为目前北京的纯独栋别墅社区。

在设计上,不同于市场普遍采用的“前二后三”法则,北京庄园采用的是分层布局、皿字平面、划分功能空间的别墅设计“黄金三法则”。

所谓“前二后三”的做法一般有两种。一种可以在园区内植树造坡,形成台地,人为将花园层置于人工台地形成后的正负零位置;另一种则是直接向下深挖,制造下沉式花园。

北京庄园则遵循分层布局法则,重塑垂直功能空间,强调每一层空间的纯粹性;遵循皿字平面法则,视采光为别墅居室的灵魂,做到了5间卧室套房全部南北通透,而且空间多变,可以根据主人的实际情况灵活组合;遵循功能空间法则,尊重每一位家庭成员。

据李竑介绍,北京庄园用于装饰外墙的德国米黄,是从阿尔卑斯山脉开采,至今有5亿年光阴打磨而成;用于室内装饰的鱼肚白,是从意大利进口的,每月限量开采500平方米,北京庄园已买断其一年的产量;铺装庄园道路的小料石,来自意大利,与米兰大教堂门前广场同矿开采;还有作为别墅的室内石柱的锡耶纳金,则是梵蒂冈大教堂建筑用材,整颗开采下来。每件厨房电器,乃至炉灶、刀具,都是按照米其林主厨的标准来配置。

郭毅认为,北京庄园较吸引人的便是其规划设计。“北京庄园设计者从他本身的别墅居住经验出发,会考虑到工作上的调整和升级,以及产品细节的营造。”

在郭毅看来,目前北京市面上一些别墅产品的规划设计师其实往往并没有太多别墅的居住体验,所以别墅在功能空间的设计上并不能真正契合业主的需要。虽然别墅产品的样板间看起来非常漂亮,但是实际从居住的感受来说可能并不太符合业主正常的生活习惯和逻辑,住起来并不舒服,这是这些项目目前存在的一个短板。

在户型设计上,北京庄园为业主们提供了四种选择,法式和意式两种风格,建筑面积均在1000~2000平方米之间。每户都配备了300~500平方米左右的南向方正庭院,其中个别庭院面积达到了上千平方米。

另外,地上三层、地下两层。地上为生活空间,所有卧室均全套房设计,独立卫生间和衣帽间,二层和三层的卧室南北通透,三面采光。地下为社交娱乐空间,配备有影音室、健身房、台球室、SPA、按摩、桑拿房、酒窖、收藏室等诸多娱乐设施,全方位构建高端社交生活。社区人车分流,户户4~8个精装车位,还规划了加长车位可以用于停放特殊车辆。

解决别墅用户痛点

北京庄园的全精装成品交付甚至连碗筷都已为业主备好。

在欧美国家,别墅精装交付的比例是100%,但在北京别墅精装交付的比例仅有5%。据了解,北京2000万元以上在售公寓精装交付比例都能达到100%。在普通住宅都精装修交房的时代,依然有大部分别墅开发商却坚持毛坯交付,业主个性化追求与对装修质量的追求似乎存在一个看似不可调和的矛盾点,这种“矛盾”也成了诸多高端置业人群的集体之痛。

装修是一个系统性的工程,对于普通住宅而言,装修尚且需要至少3个月的时间。对于复杂的别墅产品而言,更是耗费业主的时间以及精力。加之,每家每户装修的时间不同,整个社区的装修战线甚至可以拉长到10年之久,而别墅的黄金居住时间只有20多年,一个人住别墅的黄金年龄段则是30~65岁之间。

别墅装修风格受用户喜好、生活性质、文化水平、个人修养、地理环境等诸多因素影响。业内人士分析称,日常住居性别墅首先要考虑满足日常生活需求,满足实用性,避免过于艺术化、乡村化。度假性的别墅风格更加多样,设计更加多元,设计师往往要多方面考虑人性化、艺术化,融设计艺术和自然环境为一体,营造享受型艺术生活。

有别墅业主表示,买房距其入住中间隔了整整长达4年的时间。4年内,饱受装修之苦困扰。

一栋别墅的装修大概需要3~5年时间,因为别墅去化速度较慢的特殊性,很多毛坯交房的项目都是业主陆陆续续的请设计师去规划装修,确定装修风格以后,再采买建材,然后再开始施工,周期较长。

第一轮业主装修完之后,社区里面又会面临新一轮的业主入住装修,或者再次升级型的装修。整个社区往往会存在陆陆续续装修施工的状态,这样就会影响到所有业主的居住感受和体验。

“别墅作为人类居住的理想,其最终的目的还是回归居住。”李竑说,全精装成品交付使得北京庄园可以实现真正的拎包入住,从源头上为业主们规避了社区沦为“装修工地”的尴尬命运。

除此之外,北京庄园在细节设计上,真正考虑到了用户使用问题。比如,从别墅的起居室、客厅可以直接进入到花园,而不是通过玄关、饭厅、甚至开放式厨房才能进入花园。“其实住过别墅的人都知道,主人主要时间,就在起居室,看不见花园、进不到花园,其居住的感受,是可想而知的。”李竑说。

再比如入户门方向的问题,目前北京市场主流的别墅产品,很多都是南方向入户,而这就使得中间要经过玄关、餐厅、才能到达客厅,这种设计思路之下,要么客厅不朝阳,要么空间会变得十分细碎,而这些都是影响到具体的使用和舒适度。

李竑称,北京庄园采用北入户的方式,做到了客厅和花园直接连接,空间也变得通透,没用过的人,不会意识到这样的方式有多重要。用过的人,才真正了解,这种设计的舒适程度。与此类似的,还有车位问题、保姆间大小等等细节性问题。“我们每户都有4~8个车位,还有专门针对特殊车型的车位;保姆房也是两个,有单独的园林通道连接,不会打扰到主人。”

“为别墅阅历丰富者而生,”这是北京庄园对自己的定位,该项目也被认为是颠覆市场,重新定义高端住宅产品之作,从其极尽奢华的装修设计便可见一斑。

李竑认为,对于高端住宅阶层而言,家应该是满足所有家庭成员的使用,在户型和功能上要全面、好用,同时男女主人都要有各自独立又有可以有机联结的生活和兴趣爱好空间。另外,要有合用的大院落,而不是由很多零碎绿地组成的所谓面积。

中原地产首席分析师张大伟分析称,从市场趋势看,过去20年房地产市场发展从刚需到改善已经趋势明显,未来的20年,改善需求下,对别墅的需求将继续扩大。对于有过几次或者多次买房经验的改善需求来说,很多人都有一个简单的正确认识:对于行业内千亿的流水线房企来说,只能买到千篇一律的户型,为了快速复制而牺牲了很多舒适性。

回归别墅居住属性

去年的中央经济工作会议上提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

今年4月底国家提出,要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制,而去年底提出的是“加快研究建立”,到今年有关部门提出“加快建立和完善”,再到现在的“加快形成”,房地产市场的长效机制呼之欲出。

8月份北京市推出共有产权房,在共有产权房推出之前,北京市已推出了廉租房、公租房、两限房、自住型商品房。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为,北京的住房制度设计就是根据不同家庭的收入分层供应不同的住房,即分层供应体系。制度的设计是低端有保障,中端有支持,高端有市场,形成公租房、共有产权住房、商品房的3个层次,低端的保障以租赁为主。

让住房回归居住属性,对于高端置业客群而言,亦是第一需求。

别墅一直被认为是人类的置业理想,在满足物质需求的同时也要满足精神需求。

北京庄园从外装到精装用材,均选用世界高端品牌。屋面瓦选用160多年历史,曾用于美国白宫、意大利米兰斯卡拉大剧院的特力瓦;橱柜选用意大利品牌FAOMA,业内知名高端住宅项目合生霄云路8号和深圳湾一号等均有使用;厨房电器选用德国嘉格纳(GAGGENAU)高端产品系,伦敦海德公园,香港凯旋门别墅都应用了这套电器;室内家具部分采购自Medea和Jumbo,均为来自意大利的高端家具品牌,俄罗斯克林姆林宫、迪拜帆船酒店、英国白金汉宫的茶室都应用了该品牌的家具;就算是公共区域的步道,选材都是来自意大利的小料石。

此外,值得关注的是,对于高端置业客群而言,北京庄园在一定程度上降低了购房者的资金成本。“因为北京庄园是全精装成品交付,等于免除了购房者的资金成本。”郭毅说。

她进一步分析称,此前的别墅项目大部分都是期房阶段就开始销售,而从期房到现房需要两到三年的周期。业主在还没有获得成熟入住体验的情况下,就已经开始支付成本了。但是现房入住就能让购房者的资金很快速的周转起来,对越高财富积累的部分人群而言,资产的流动性是他们更为看重的,买现房入住的产品之后也就意味着入住之后,他要么可以通过相关的方式,把房产的资金能够快速周转出来。

“我们把对生活品质的极致追求,贯穿到了北京庄园的每一个细节中,”李竑说,而这一切与运通集团在高端置业领域的经验有着密不可分的联系。

运通集团自涉足房地产板块起,至今在京已开发项目18个,开发面积累计400余万平米,土地储备超过150万平方米。凭借十几年专业地产开发运营经验,现已发展成为集高端房地产项目开发、装修工程、物业管理、商业管理为一体的综合性房地产运营商。

自2000年运通集团布局北京起,始终致力于高品质物业的开发,所开发项目均为高端精装产品,在北京缔造了多个地标性建筑,致力于不断提升人居品质和居住品位,深入研究北京购房者的居住需求和习惯。

北京庄园即是运通集团依托其在高端地产方面的开发经验,在顺义打造的地标级庄园别墅。

区域优势凸显

北京庄园位于顺义赵全营镇,所在地块毗邻京承高速,紧邻首都机场空港经济区、中央别墅区及未来科技城等多个产业集群,背靠燕山,牤牛河、果林等优越自然景观资源环绕,地理优势和文化创意产业优势明显。

在李竑看来,“高端生活辐射圈、高端社交生意圈、稀缺生态休闲圈”是北京庄园除产品本身优势之外,吸引客群的附加价值。

北京庄园位于京承高速第11出口向东1000米路北处,开车上京承高速以后,28公里到三环太阳宫桥。而且,唯独京承高速不走大货车的,交通优势非常明显。同时,开车可直接进入望京商圈,所有的大卖场购物环境都很方便、顺畅。

生态休闲方面,2012年顺义制定了“五彩浅山”开发战略,利用区域内生态资源,打造国际性休闲健身产业带,包括五彩大道和五彩浅山国家登山健身步道。登山健身步道作为串联整合浅山生态景观、旅游景点、民俗采摘、消费娱乐等资源的重要纽带,在浅山开发中率先启动,2013年10月已经投入使用。

另外,从区域发展角度看,顺义一直是北京的三大重点新城之一,是北京发展速度最快、最具发展潜力的地区之一,在北京新城中首个GDP突破千亿元,经济实力高。

依托首都机场,顺义形成了汽车、航空两大龙头产业为核心的现代制造业,聚集航空类企业300多家、世界500强企业30余家,产业基础雄厚,并正由工业强区向服务业新区转型,生产性服务业快速发展,此外还是“国家现代农业示范区”,从发展角度看,区域价值逐年攀升。

房地产人居学者冯国亮此前分析称,从区域宜居性角度看,温榆河和潮白河从区域内流过,顺义有着良好的自然生态环境和广阔的湿地水域,而且处在上风上水的位置,自然条件好是得天独厚的区域优势,符合生态人居标准,适宜改善型高净值人群,形成了天竺、后沙峪、香江、孙河多个高端生活区,京城别墅的聚集区。

市场普遍认为,北京三大传统别墅区中,西山别墅区逐渐淡出,奥北别墅区开始发力,中央别墅区则全面高端化。

中央别墅区是北京最早的高档别墅群落,交通优势得天独厚,机场、CBD可达,紧邻机场和靠近燕莎等外国使馆区的独特区位优势,京承、京顺、机场高速等道路顺畅便捷,且与城市保持着一种恰到好处的距离。

运通集团联合全球多家知名设计公司设计建设北京庄园,其外立面全部采用欧洲经典法式、意式风格,辅以石材干挂。项目内部甄选世界设计公司,还原欧式皇家园林景观,以“六重景观带”布局,重现皇室园林风范。


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