绿地布局多元化严控拿地成本 下半年业绩或爆发
2017-09-23作者:刘颂辉 刘媛媛 杨玲玲 来源:中国经营报 评论:

曾为上海房企“领头羊”的绿地控股集团股份有限公司(600606.SH,以下简称“绿地控股”)近日发布了2017上半年报,集团主要经济指标平稳增长,营业收入1260亿元,归属于母公司股东的净利润47亿元,较去年同期分别增长17%和1.3%。其中,利润总额83亿元,同比增长31%。

另据中国指数研究院发布的《2017上半年品牌房企销售业绩排行榜》,绿地控股以1390亿元的总销售额,位列全国房企第五位。

不过,与房地产主业相比,绿地控股在多元化产业布局的路上还处于探索阶段,利润贡献远远不足主业。与此同时,在调控政策趋紧和楼盘去化难的矛盾下,为了加快销售进度,绿地旗下项目被指为购房者“制造”税单,涉嫌违规售房。

针对上述情况,绿地控股相关负责人在回复《中国经营报》记者采访时表示,昆山项目税单操作属于违规行为,在公司内部肯定是不允许的。对于当前今后的楼市研判,绿地方面称当前土地市场价格处在高位,在楼市未来限价限购等调控走势不明确的情况下,集团将严格控制拿地成本,合理制定下一步计划。

部分多元化业务还处于扩张期

绿地金融控股集团董事长、总裁耿靖曾在接受媒体采访时表示,绿地控股的房地产业每年销售收入占集团全部收入的50%,利润贡献达70%以上。但房地产业快速发展的时期已经过去,企业必须升级转型,整合调整。

记者梳理半年报数据发现,2017年上半年,绿地控股房地产业务实现营业收入648亿元,建筑、商品销售、能源、汽车等业务的营业收入合计为674亿元。

不容忽视的是,房地产和酒店产业的毛利率分别为22.99%、88.44%,同比上年增长0.45%、0.15%,而建筑、商品销售、能源和汽车的毛利率却相对较低,分别为3.27%、2.57%、2.44%、6.06%,同比上年减少1.87%、2.05%、1.22%、4.11%。根据2015年及2016年年报,商品销售的毛利率分别为0.37%和0.69%,每年的毛利率不足1%。

绿地控股的“大消费”战略包括进口商品直销、酒店旅游、汽车服务等业务。据公司介绍,截至2017年6月末,绿地全球商品直销中心实体门店总数达到31家,已进入上海、北京、南京、杭州、苏州、济南、郑州、成都、长沙、无锡等全国10余座重点城市,其中上海区域门店数达到15家。

记者就此走访了位于上海虹口区的绿地全球商品直销中心,该直销中心门店面积将近上千平方米,摆放着多种来自新西兰、泰国、英国、韩国和美国等国家的进口水果和零食等。工作人员介绍称,商品中将近60%为直销模式,都为真实进口产品。记者注意到,店内的商品偏中高档次,一包来自台湾的薯片售价24.9元,另一包来自西班牙的150克的薯片售价27.9元,门店内客流量并不高。

对此,绿地控股相关负责人解释称,商品直销业务只是“大消费”领域中的一个部分,跨境商品直销业务上半年销售收入约3.5亿元,同比增长90%,毛利率为26%。大消费领域包括线下的绿地全球商品直销中心,不过其核心竞争概念是跨境保税仓,不仅给绿地旗下的门店和线上电商供货,而且做天猫等其他跨境电商的供应链服务。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为,商品零售类业务毛利率本来就比较低,绿地做进口商品直销的主要目的并非赚钱,而是为了全产业链覆盖和知名度的提升。“绿地的商业项目众多,在项目里开个超市顺理成章,方便客流导入。加之绿地的海外资源,引入一些海外商品的利润相对就比较高。”

至于毛利率低的原因,朱一鸣表示,商品直售业务还处在扩张期,各项投入成本较高,稳定后毛利率会有所好转,但也不会特别高。

监管趋严加速推盘

随着上半年相关调控政策的不断推出,长三角地区多个城市的房地产监管趋严。开发商推盘须接受相关部门的指导价格,购房者也须符合相关条件。在此情形下,一些楼盘为了加快销售进度,打起了“擦边球”。

近日,江苏省昆山市城东的绿地21新城项目的工作人员向记者表示,外地户口的家庭在没有缴纳昆山市社保的情况下也能在公司购房。

去年,昆山市为了促进房地产平稳运行,出台过楼市调控政策,非昆山市户籍居民家庭购首套房需提供两年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计一年的纳税或社保证明。

日前,记者以上海购房者的身份来到昆山市洞庭湖路218号的绿地21新城项目,绿地控股江苏区域中心房地产事业一部渠道专员李莫(化名)介绍称,该项目在9月17日开盘。由于报名摇号选房已经超过300户,需要先缴纳订金2万元或者手机转账才能参与摇号。

当记者表示没有在昆山缴纳过社保时,李莫表示:“没有关系,到时候交1.5万元,银行会过来办理申请延期一年手续,先选房,只要摇中房号,公司会想办法搞定。”

昆山市住建局房管处副主任周芳杰得知这一情况后向记者表示,将会对楼盘交易进行核查,如果社保和税单与实际人不符合,肯定无法办理网签合同。“之前处理过消费者不满足条件购房的情况,若消费者还遇到类似销售行为,并且受到利益损害,可以向房管处举报,一经查实将勒令开发商退还相关款项,如果发现税单造假的情况,消费者还可以向公安机关报案。”

不过,对于上述楼盘涉嫌违规的销售行为,绿地集团昆山区域营销负责人刘振予以了否认。其表示,周边其他楼盘或许对补办社保的手续持开放态度,售楼处有相关代办业务,但绿地项目禁止出现,购房者一般自行去办理。同时,集团对销售人员也有自查措施,监督个人销售行为。

记者同时了解到,今年以来,绿地在北京、上海、西安等地多次因违规被处罚。据此前媒体报道,6月13日,西安房管局发布公告称,绿地旗下的项目涉嫌在商品房销售活动中存在捂盘惜售等违法违规行为,暂停绿地控股所有下属公司在西安商品房预售许可申请,依法对其严肃查处,并视其整改情况再做进一步处理。

战略保守 下半年业绩能否爆发?

绿地控股董事长、总裁张玉良在年初时曾表示,绿地销售业绩会在2017年全面爆发。不过从目前的局势来看,绿地的业绩表现在国内房企规模榜单上充满诸多变数。

根据中国指数研究院发布的《2017上半年品牌房企销售业绩排行榜》,销售规模排在绿地控股之前的分别为碧桂园、万科、恒大和保利。数据显示,与排名前五的其他房企相比,绿地控股在财务指标上的差距开始加大。净利润方面,恒大录得231.3亿元,绿地控股仅为62.5亿元。毛利率方面,恒大、保利、万科分别为35.8 %、30.8%、24.8%,绿地控股整体毛利率仅为14.3%。与此同时,作为曾经行业前三最有力的争夺者之一,绿地目前销售额仅达到“碧万恒”的一半左右。

记者注意到,上半年同期,恒大、碧桂园、万科及保利新增土地面积分别为6764万平方米、5084万平万米、1537万平万米及1693万平万米,拿地金额分别为1279亿元、1295亿元、1463亿元及625亿元。虽然绿地控股在拿地面积方面实现稳健增长,但2017年上半年新增权益土地面积约247万平方米,权益计容建筑面积约631万平方米,与前五名其他房企相比拿地规模略显保守。

克而瑞研究中心数据显示,绿地上半年的新增项目中,67%是以底价或近底价成交,剩余33%以低溢价率成交。

绿地控股方面回复本报称,集团上半年至少70%拿的是住宅用地,80%以上新增土地集中在一二线城市。

对此,上海中原地产分析师卢文曦认为,低价拿地是为了防控风险,绿地拿地态度保守也是为安全考虑,能够保证其他业务有效运行。

朱一鸣则指出,绿地与各省市的战略合作和超高层建设项目,大多有政府身影,特色小镇项目是其今后布局的重点,也是政府重点引导的方向。“绿地的转型发展路径和其他几家房企不一样,偏重于资产运营和城市建设,基建、消费和金融三大板块占营业收入的比重较高。他的使命可能不是要创造多大利润,而是要做国有资产的保值增值,比如在上海,绿地则更偏重于资产的运营。”


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责编:赵芳迪 zhaofangdi@cbnet.com.cn

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