房企上半年押宝长三角打响“规模战”
2017-09-16 来源:中国经营网 评论:

刘媛媛,石英婧

近期,上市房企已全部完成半年报披露。

从整体看,房地产调控的利空影响没有完全发生,多数房企,尤其是龙头房企仍然交出了亮丽的“成绩单”,甚至纷纷上调了全年销售目标。

《中国经营报》记者在梳理中发现,诸多房企在长三角地区取得了不错业绩,包括旭辉控股(集团)有限公司(以下简称“旭辉”,00884.HK)、世茂房地产控股有限公司(以下简称“世茂”,00813.HK)、泰禾集团股份有限公司(以下简称“泰禾”,000732.SZ)、禹洲地产股份有限公司(以下简称“禹洲地产”,01628.HK)等利润率、毛利率均有不同程度的提升。

此外,半年报披露,在目前一二线城市土地出让缩减、价格受限的情况下,收并购、联合体手段成为不少长三角房企获取土地资源、扩大自身规模的重要方式。

谈及今年上半年的业绩表现及下半年的拿地策略,世茂品牌部人士在给本报记者的回函中表示,前两年世茂的战略是放缓规模,追求有质量的增长,2017年则是规模和利润并重。未来公司将在布局一二线的同时,关注周边可承载外溢需求的三四线城市,积极寻找合作资源,在招拍挂以外,通过合作、收购等获取更多的优质土地。

旭辉方面回复称,公司自2016年开始加大对改善型产品的打造,2017年上半年,旭辉的产品结构中,改善型住宅比例超过50%,有效助推公司上半年销售业绩实现爆发式增长。未来在拿地方面,公司将继续通过谨慎拿地,合作开发实现精准投资,降低风险。

多家房企上调年度销售目标

房企拼规模的现象未来可能越来越激烈,销售金额千亿已不是衡量第一阵营的根本要求,预计2017年或将有20家房企年度销售业绩超1000亿元。

据Wind资讯数据统计,沪深房地产上市公司今年上半年的总营业收入同比增长4.09%,总净利润同比增长22.37%,行业净利润增幅远高于营业收入增幅。

在业绩向好的背景下,《中国经营报》记者梳理发现,多家长三角房企积极上调全年销售目标。以旭辉为例,2017年上半年,公司实现销售额471.5亿元,同比增长70.9%;实现收入112.4亿元,同比增长28.5%;股东权益应占净利润21.6亿元,同比增长157.1%。

旭辉目前已将原定的2017年全年销售目标由650亿元提高至800亿元。旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中表示:“如果下半年市场稳定,我们有机会冲千亿,但是800亿元是不管市场怎么变化都能够实现的,一定会超过我们的承诺。”

最新数据显示,截至2017年8月31日,旭辉已实现合约销售额609.1亿元,完成全年目标的76.1%。

上半年同样业绩良好的还有世茂,根据其半年报,今年1~6月公司签约额同比大幅上升30.9%至451.2亿元;营业额同比大幅上升19.3%至358.2亿元;股东应占核心业务净利润较去年同期上涨4.5%至36.6亿元。

鉴于上半年签约额超出预期,世茂将原定800亿元的年度销售目标上调10%至880亿元。在不久前的世茂2017年中期业绩会上,副主席兼执行董事许世坛表示,下半年公司供货比上半年要多,且价格也在上升,初步计算,全年销售额肯定会超过880亿元。

与此同时,去年将总部搬至上海的禹洲地产也调整了年度目标,截至2017年6月30日,禹洲地产实现收入72.47亿元,较2016年同期的41.43亿元同比上升74.90%。合约销售表现也较为稳健,上半年累积合约销售金额约为215亿元,同比上涨66.9%,完成了其在年初时设定的全年目标的72%。基于此,禹洲地产上调全年销售目标至400亿元,同时制定在2020年完成1000亿元的战略目标。

禹洲地产创始人、董事会主席以及执行董事林龙安表示:“尽管是在不断加码,全国楼市限购限贷的时代,禹洲地产仍然实现稳健的扩张,上半年销售再创新高。所以集团乘胜追击,上调全年销售目标到400亿元。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,房企此时调整销售目标有两方面原因:一是确实有这样的实力,因为受调控的城市主要为一二线城市,三四线城市的市场交易反而表现不错,这个趋势能够激励管理层提高销售目标;另一方面也体现了房企做大规模的导向,上调销售目标某种程度上宣誓着企业将走向规模化和全国化。

亿翰智库研究总监于小雨认为,房企拼规模的现象未来可能越来越激烈,销售金额千亿已不是衡量第一阵营的根本要求,预计2017年或将有20家房企年度销售业绩超1000亿元。

规模与利润齐头并进

2016年上半年是长三角地区房价快速上涨的时期,因此结转项目的利润率提高是合理的。但这不代表房企找到规模与利润的平衡,找到平衡很难,跟政策、市场环境等均有很大的关系。

日前,有机构发布的研究报告显示,中国内地房企上半年业绩表现强劲,核心盈利同比增长35%,收入同比上升26%,期内毛利率由去年的27.8%提升至34.9%。

具体来看,截至2017年6月30日止的6个月,旭辉的毛利率及核心净利润率分别为31.6%及13.7%,较2016年同期的27.1%及10.8%有所改善。

从半年报数据看,禹洲地产依旧保持较高的毛利率,达到32.95%,这已经是禹洲连续12年毛利率保持在30%以上。世茂今年上半年毛利则为105.91亿元,同比上涨25.1%;毛利率29.57%,较2016年全年增加1.9个百分点。

成立仅4年的绿地集团子公司绿地香港控股有限公司(以下简称“绿地香港”,00337.HK)上半年业绩报告显示,公司实现合约销售金额162.5亿元,同比增长77%;实现净利润4.1亿元,同比激增856%。报告显示,上半年绿地香港毛利增加至约9.9亿元,毛利率由9%升至21%,盈利能力显著增强。

能交出这样一份成绩单,绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军表示,这与公司坚持以房地产为主业密不可分。据了解,进入2017年,绿地香港开拓步伐明显提速,不断加快在长三角和珠三角区域的拿地步伐。

值得注意的是,绿城中国控股有限公司(以下简称“绿城”,03900.HK)上半年合同销售金额达595亿元,较去年同期增长31.1%;营收达104.5亿元,同比上升了7.9%;净利润为12.7亿元,较2016年上半年的8.1亿元增长56.2%。但在这一系列的增长背后,公司毛利为20.5亿元,较2016年同期的23.8亿元减少了13.8%。对此,绿城方面解释称,主要是由于集团在收购附属公司时产生的公允价值调整对成本的影响,若撇除上述影响,毛利则较去年同期上升17.4%。

对于上半年长三角房企整体盈利能力的提高,在严跃进看来,这与长三角一些大城市周边的三四线城市受到外溢效益的影响有关。

不过,对于大多数房企对下半年仍保持乐观的想法,同策咨询研究部总监张宏伟则持不同意见,他认为各地楼市调控还在持续,再加上结算周期等原因,预计下半年和明年,房企的收入和利润会面临下滑风险。

于小雨也指出,利润表有一定的滞后性,利润表中结转的项目一般是一年前销售的项目。而2016年上半年是长三角地区房价快速上涨的时期,因此结转项目的利润率提高是合理的。但这不代表房企找到规模与利润的平衡,找到平衡很难,跟政策、市场环境等均有很大的关系。

收并购模式受青睐

伴随着一二线热点城市土地市场拿地越发困难,收并购、联合体方式成为这些房企未来获取土地资源的重要方式。

对比长三角区域房企半年报发现,一二线城市仍为房企业绩的主要贡献区域,同时根据各房企对外公布的战略,未来一二线热点城市仍然为争夺的主战场。然而,伴随着一二线热点城市土地市场拿地越发困难,收并购、联合体方式成为这些房企未来获取土地资源的重要方式。

克而瑞研究表明,2017年上半年,泰禾集团拿地积极,于全国共8个城市共取得新增项目建筑面积560万平方米,同比大幅增长了164%,大大超过去年全年的396万平方米。在拿地方式上,泰禾集团主要采用了收并购的方式,在上半年新获取的11个项目中,仅有一个项目为招拍挂项目,以收购为方式的项目建面达到了519万平方米,占比达到了93%。

进入下半年,泰禾集团在收并购方面继续加大力度,并不断补仓长三角。9月14日,泰禾集团发布公告,公司全资下属公司江苏泰禾锦城置业有限公司与沃得国际、沃得重工、沃得工程机械、沃得起重机签署了《关于江苏沃得宝华休闲度假开发有限公司之股权转让协议》,以31.789亿元受让江苏沃得宝华休闲度假开发有限公司(以下简称“沃得宝华”)100%股权,获得江苏省句容市下蜀镇及宝华镇13幅地块国有用地使用权。

与泰禾集团一样,阳光城集团股份有限公司(以下简称“阳光城”,000671.SZ)在收并购拿地方面力度不小。半年报显示,2017年上半年,阳光城通过公开招拍挂、并购等多种方式共计获得64个地块(计容建面721.7万平方米)。其中,通过收购共计获得52宗地块,并购价款为211.6亿元,计容建面552.44万平方米。

阳光城方面表示,并购是阳光城的优势,过去公司大部分土地是通过并购获得,并购的优势公司将继续巩固和发扬。“今年上半年,我们通过招拍挂、并购等多种方式新获得了64个地块,其中并购占了52块。并购的项目地价都非常有优势,为我们未来的发展奠定了很好的基础。”阳光城执行董事长朱荣斌近日说。

亿翰智库研究总监张化东认为,在整个土地市场土地价格快速上涨的背景下,阳光城通过收并购降低了自己的成本,使其利润率能够保持一定的水平同时,布局相对合理,良好的战略选位使得其近年来有一个较为正常、快速的发展。

在严跃进看来,房企青睐收并购拿地的关键不是简单的限购所造成的,如今资金审查比较严格,使得整个房地产市场面临着较大的冲击,所以收并购拿地可以降低拿地成本,规避风险。另外从实际情况来讲,企业可以通过并购或联合拿地的方式先做大规模,后续再进行股权分割或在一定时机退出。

“未来收并购或合作拿地的方式或成为主流,可能以后将是房企获取项目的常规方式之一。”于小雨预测,在收并购市场日益成熟的大趋势下,通过收并购获得成本优势将会收窄,未来收并购可能成为进入城市的一种方式,而非追求成本优势。

特约撰稿毛中楠对本文亦有贡献


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责编:赵芳迪 zhaofangdi@cbnet.com.cn

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