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新加坡+德国模式!楼市未来的大方向定了!
2017-09-28作者:齐俊杰 来源:中国经营网

昨天,北京的一个公租房项目,开始分配房源。位置还是不错的,在朝阳区崔各庄乡,相当于东北五环的边上,此次推出的房源不算多,一共是110套,其中一半分给了新北京人。而租金只有39元每平米,一套房子的面积大概在50-60每平米,也就是说月租金2000-2400元。另外位置更好的一个公租房项目,在朝阳区广渠东路,属于出了东四环一点,离国贸大概5公里,这里拿出168套房子,其中84套给了新北京人。房屋面积46-60米,月租金42元每米,折合下来一套房子月租金也在2000元上下。现在北京的租金水平,基本上是80-100元每平米每月,也就是说公租房将租金降低了一半。

很多人都说现在的房价太高,利率还在上调,未来还要加息,买房的负担越来越重。似乎出台的所有政策都是为了稳定房价,而没有降房价的政策,那么刚需也被调控,刚需又该怎么办呢?之前我们一直在保护刚需的利益,才导致了调控畏手畏脚,不敢有大动作。自打我们提出房住不炒,准备出台长效机制应对楼市之后,老齐第一时间提出一个新观点,那就是上帝的归上帝,凯撒的归凯撒。该政府保障的,就要分灶吃饭。而商品房那边,估计就是宁可错杀也不放过了。这其实就是我们正在准备实施的房地产大战略。也就是准备用德国加新加坡的模式,来对楼市进行长期调控。

什么是德国加新加坡模式,说白了就是把房子分为必需品和奢侈品两大类,必需品放在公共属性里,跟建桥梁和道路没什么区别,而奢侈品则是商品房,你爱涨就涨去,但以后这部分将是政府的收入主要来源。这就是相当于在原来的服务器之外,再单开一个私服,专门服务那些刚需的人,而两个服务器不能让他有账号上的流通。

先说租房为主的德国模式,德国人是不怎么爱买房的,租房过一辈子的德国人甚至占了6成,在咱们这被看为是刚需的房子,为什么德国人就没这个需求?主要就是德国的房子太多了,租房太方便也太便宜了,所以没人想买房。二战后德国由于被炸成了废墟,所以他们很快就修了大量的房子,没想到用力过猛了,德国现在的房子基本上保证了每户一套,德国家庭要想买一套房子大概用不了5年的时间,他们的绝对房价还没有北京、上海和深圳高,而人家的收入却是我们的4-6倍。而且德国有严格的房产税,100平米的房子,一年差不多1万块人民币,所以房子越多税收越重。你要出租还可以减免税收,这就鼓励大家拼命的往外租房增加了市场供给。

另外德国的租房立法保护太好了,人家有租赁法,你房东要想轰走租客需要提前半年通知,如果要是10年长租,你得提前一年跟人家打招呼,如果房东违约,你甚至可以告他,会给他带来牢狱之灾。而在德国市场上,基本上都是10年-20年的长租房。这本质上跟买房没啥区别了。而且他们没户籍制度,所以房子上面没有任何福利,租和买完全没区别。而且德国房价涨幅很小,基本无利可图,还不如房产税损失的多,所以大家更多选择了安心租房。而且租金也不贵,大概10欧每月每平米,绝对价格跟北京上海差不多。但相对于德国人的收入来说,完全没压力。

再说新加坡,新加坡有廉租房-组屋-共管公寓的三层保障房市场,廉租房一般是政府出资购买,然后租给穷人,租金只是象征性收取,只占穷人收入很小的一部分,他们还兴建了大量的组屋,这是他的居者有其屋计划,甚至占到了整个住房市场8成,这就相当于廉价房,限价房。他的每平米房价被严格限定在,城市月均收入的2倍,换句话说一个家庭一个月能买1平米的这种组屋,由于这种房子不大,通常也就是50-60平米,如果是新婚夫妇,大概5年时间就能买的起这样的房子。为了让大家早日住房,新加坡还核实你的收入后,可以通过多渠道给你发放最多80-90%的贷款,那么也就是说新婚夫妇半年到一年就能攒到首付。所以新加坡居住问题基本解决。新加坡为了保正不被不法之徒薅羊毛,他们规定,你申请组屋要提交真实合法的材料,如果有弄虚作假会被罚款甚至6个月监禁,另外这个房子也是5年不许卖,过了5年要卖还得当地政府部门审核批准,基本上杜绝了炒房的可能。

新加坡还有一种房子叫做共管公寓,这个类似我们要做的共有产权房了,这部分比组屋要更好是面对更高阶层的,价格只是纯商品房的7成,每平米房价大概比家庭月收入的1.5倍左右,换句话说一个家庭买一套这样的房子,需要努力10年左右,这种房子10年后可以自动私有化。在如此大的保障房供给之下,新加坡的商品房也不怎么涨价,现在平均价格也就是组屋的三倍,也就是说一个家庭奋斗15年,怎么也能买套商品房了。

所以综合来看,我们现在也是两大战略,一个是租售同权,一个是保障房市场建设,租售同权是德国模式,而保障房是新加坡模式,两大战略共同发力,确保房子在民生必须品这一端,尽可能的把购买价格和租赁价格降低。以后房子就会跟手表一样,多贵的表都有,但你要看个时间,几十块钱的也够用了。


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