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四大消息来袭!楼市调控有了新思路
2017-09-22作者:齐俊杰 来源:中国经营网

本周楼市调控又有了新变化,从政策层面持续的给予压力,首先就是北京将贷款利率继续提高,首套房按揭利率较基准利率上浮5%~10%,二套上浮20%,这已经是北京首套房的贷款利率连续6次提高,从85折一直提高到了1.1倍,现在的平均首套房利率已经达到了5.12%,而且您还别嫌弃,就这还不一定有额度能放,对此央行在9月19日突然表态,支持北京的首套房贷款利率上浮。估计很快全国就会纷纷跟进,也就是说首套房贷款利率破5%甚至破掉5.12%将成为常态。

有人说这可把刚需给整惨了,但这事吧,得从好几方面看,第一,最近库存不够,特别是特大城市,所以希望购房的速度放慢,把楼市进一步冷冻。第二,本身随着市场利率上升银行对于房贷这种低利率也是无利可图。自身就不乐意放贷出去。第三,是不是刚需,很多人自己都说不清楚,央行自然也就管不了那么多了。要真是刚需,多少钱你都得买那才叫刚需。一加利息就不买了,也就算不得什么刚需了。第四,真正的刚需,还有别的玩法给你们福利,所以不必急着在这个池子里吃饭。

什么好处呢?那么我们就得说本周的第二大楼市政策变化,还是北京推出共有产权房的办法,正式领跑共有产权房时代,此次办法最大的改变就是把卖出政策给删除了,原来说的是买了这房子,5年后,你按照市场价把政府那部分产权买过来,就可以变成商品房了。然后就可以上市卖了,现在这个规定没了。很可能是因为喷子太多,说什么政府也要在房价涨幅里分一杯羹什么的,不光卖地赚钱,还要炒房赚钱。所以人家干脆不给你这个口舌,非常有可能这次共有产权房就像老齐之前提到的那种新加坡模式,政府干脆坐庄开赌场了,也就是你买共有产权房,我保护你的刚需,给你高门槛,然后打折卖给你。但你别想在这里面赚钱,你到时候想卖房,估计只能卖给政府。人家说多少钱就多少钱,你买的共有产权房,在使用福利上跟商品房一致,但是在产权上,不具备商品房的属性,换句话说房子是用来住的,不是用来炒的。除了增值,其他都一样。不知道对于这种房子还有多少人感兴趣,所以完全可以借此来判断,想买这种便宜房子的人,才真是刚需。而如果您不愿意买,那么就不是刚需。个人感觉这样的政策很好,再加上未来5年25万套这种房子的供给,应该差不多满足上百万人需要,别忘了还有50万套租赁房。而从今年开始北京人口是不增长的。现在住的下,未来五年人口少了200万,而多出来的房子能多装下200万,这400万的供需变化。没道理住不下了。

第三,广州和深圳对消费贷违规进入楼市开始整顿了,第一财经消息,人民银行广州分行、广东银监局近期已向商业银行发文,要求不得发放金额超过100万元,或期限超过10年的消费贷款,并且严禁发放无指定用途消费贷。房抵贷也被列入了高压监管的范围,有些地方甚至明确要求,不得以未解除抵押的房子作抵押申请消费贷,也就是说房产的二次抵押被叫停。等几天大家再去售楼处,估计就见不着那么多傻有钱的全款买房人了,他们现在已经无法用这种方式获得资金了。而之前用房抵贷和消费贷买了房的,可能会比较麻烦如果央行和银监局追的狠的话,不排除他们被银行要求提前还贷。有人说有什么证据证明房抵贷和消费贷进入楼市了,今年8月居民短期贷款增加了1.28万亿,而去年同期才4500亿,居民短期贷款通常就是消费贷,这些钱一般都是买东西,买汽车什么的,但是我们在数据上,看不到任何消费和汽车的井喷式增长,唯一合理的解释就是绕到去买房了。而显然央行和银监会也不傻,他们完全认同这种说法,所以才会快速反应。

第四,小产权转正梦想破灭,之前国土部出台集体建设用地转租赁的政策,很多人都瞎解读,说这不就是让小产权房合法化了吗?老齐当时就反驳了这个观点,虽然房子还是那些房子,但这次是收编,让你合法的出租,给你收益权。但绝不会让你转正。之前买了小产权房的,不但不会等到转正的机会,反而还有可能被房东借此要回。果然9月20日,国土部、住建部联合发布通知,明确提出了,坚决不允许所谓小产权房借此合法化。所以梦该醒了吧,他可以不管,但并不代表他能让你合法化。如果小产权房合法化,那必然会拉低房价平均水平,相当于对守法者的惩罚,对违法者的奖励。如果这样,那么未来谁还愿意守法。所以这个事还是别期待了,老齐还是那个观点,开展了集体建设用地转租赁的城市,未来小产权房有被原房东收回的风险,注意这不是国家行为,也不是政府行为,而是民间纠纷,是房东要你的房子,不是国家。而这种纠纷你们买卖双方都不合法。所以没地方说理去,只能比谁的胳臂粗。这种情况下购房人是相当吃亏的。是否会有损失,完全取决于原房东的良心。任何东西都指望不上。

所以综合来看,楼市调控有了个新思路,那就是原来的就这样吧,我会越来越限制存量房的流动性,尽量减少买卖,不让你们炒。对于要用房子来住的这部分,我单划出一个池子,是租房,还是打折买共有产权,都可以。但这部分绝对不让你有任何溢价产生。所以房子未来想赚钱是没希望了,有溢价的买进去也卖不出来,能买进去的没溢价。这样挺好,本来房子就是用来住的,不是让你们炒来炒去的。

老齐可没说房子马上跌,而只是说投资机会没有了。未来看,重点城市的房子继续价稳量跌是大概率事件。


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