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楼市玩法要变!正酝酿寻找新的接盘侠
2017-09-14作者:齐俊杰 来源:中国经营网

昨天楼市传来重磅消息,证监会也来凑热闹了,正在制定政策,住房租赁REITs启动进入轨道,这可能是全面支持住房租赁市场建设的一个金融上的信号。

所谓REITs,就是不动产投资信托基金,说白了就是以房地产为标的的基金,是给房地产融资的金融路径,有人说,给开发商融资,那么是不是说房价还要涨呢?这已经形成了可怕的惯性思维,而实际上,REITs的推出,很好的解决了房地产的投资和预期问题,大家可以不必在去买房,你购买了REITs也一样可以获得房地产的收益权,说白了就是,用老百姓集资的钱,来建房出租,然后获取收益,再返还给出资人的金融产品。

其实投资,无非就是用今天的现金来换取未来现金的过程,用今天的财富换取未来的收益权,由于经济总是增长的,货币总是贬值的,所以投资的是可以赚钱的。所以在成熟市场REITs是很普遍的投资渠道,相比于你自己买一套房出租收房租,不如直接买这个更简单,更方便,流动性也会更强,而对于开发商而言,他盖好的房子,可以迅速出售给信托,不用再漫长的销售了,他扔给信托后,就相当于扔给了千千万万的REITs投资者,这些投资者成了开发商的接盘侠。所以在这东西在成熟市场已经很普遍,当房租回报率很高,超过5%的时候,投资有利可图,这种REITs就会大规模发行,筹集大量资金然后建房出租,房子多了租金回报就下降了。起到了平抑房租的效果。也把房地产的收益权让渡给了普通的投资者。

所以听明白了吧,这个REITs是以收益为价值的投资产品,也就是说大家买这个,应该看到的是租金回报率。但问题来了,中国的租房市场租金回报率只有1%了,那么这个REITs还有价值吗?中国目前的房地产收益,全部来自于价差,那么能不能来通过REITs获取楼市的价差呢?这个就不好说了,如果放在市场可以交易(不上市交易,年化收益只有1%的产品,根本卖不掉。上市交易也未必放在股市上,可以建立专门的场外市场),那么按照中国楼市投资者的尿性,很可能会遭遇爆炒。大家想,这个REITs的背后就是房子,房子未来是要升值的,所以REITs也会升值,所以不排除上来就遭遇大家爆炒的可能。那么能够买涨自然也就能够买跌,在成熟市场可以先借来卖出,然后在买来归还。如此大家可以像炒股票一样的炒作房地产了,那么无疑也就加速了楼市泡沫的消亡。

你可以把REITs看成一只房地产的股票,现在这个股票的每股收益很低,市盈率100倍,而且盈利基本上不可能增长,甚至是随着房子越盖越多,租金下降,那也就是说这只股票的盈利下降,市盈率会越来越高。你投资他靠业绩收回投资需要100年的时间。怎么想这东西也没有任何可投资的价值,但如果你想到他的背后是一间间房子,可能很多人会立马180度改变思路,买房不赔钱的预期可能会战胜理性,所以很多人都会去尝鲜。短期暴涨之后就会暴跌。

但REITs的波动不是没有意义的,他如果推出,很可能会吸引大量的投资者到REITs上去接盘楼市,从而给开发商带来更好的收益,更快的回笼资金,开发贷的风险大幅下降。银行把锅彻底甩给了投资者。风险都被分散掉了,所以金融会更加安全。而这也会调动开发建设的积极性,从而建造更多的房子来进一步的平抑租金价格,让租房市场价格下跌。最终租房市场回报率越来越差,也会拉动REITs回头,投资者在爆炒之后,发现根本赚不到钱,也会逐渐回归理性。

所以REITs这样的资产证券化产品是相当重要的,他可以化解金融风险,将风险进一步分散,同时也加速了房地产的赶顶回落。更可以平抑大家的预期,你不是总担心现在不买房以后就买不到了吗?买REITs也是一样的,这样房地产的饥饿营销效果会大大减退。本来可买可不买的,现在肯定玩命想买,到时候就会把钱放在REITs里,其实就等同于买房了,或者说给开发商接盘了,先别管结果怎么样,心里会踏实很多。综合来看,REITs要是出台,刚开始价格可能会逐渐走高,如果还能上市交易的话,那么很可能会遭遇爆炒,但这种价格的变化只体现在证券市场上,很快由于收益太低,业绩太差,就会把房地产严重泡沫化这层窗户纸捅破。价格就会跌下来,甚至是暴跌。投资者可能抱着这个100年也收不回投资,但那时候也无所谓了,因为反正也是这帮投资者买单。跟银行已经没毛关系了。

那么如果防止他爆炒,不让他上市交易呢?那么你要问问自己了年化1%的理财你会买吗?


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