专栏首页>齐俊杰
为何一夜之间那么多全款买房?
2017-08-30作者:齐俊杰 来源:中国经营网

最近很多地方的朋友都发来消息,说杭州、成都、南京的房子遭到哄抢,开发商开盘即售罄,你如果不是全款买房,售楼小姐都不搭理你,也没有房子让你选。而全款买房的比比皆是。这让很多朋友不淡定了,为何一夜之间出了那么多的富人,他们哪来那么多钱,去全款买房?事情的真相真是如此吗?

为此老齐还真去认真替大家打听了一下,大体上会有这么几个情况。

首先,在银行贷款大幅收紧,有地方首套房利率都提高30%的情况下,开发商已经没有信心从银行拿到贷款,对于资金链紧张急于回款的开发商来说,能不让你贷款就尽量不让你贷款,所以他们往往会硬着头皮卖,就告诉你客户都是全款的,对于全款购房的给予超级待遇能卖多少就卖多少,实在卖不掉了,再考虑贷款的。这样做有个好处,就是压低机会成本,万一后面有人能全款买呢,他把这个房子卖给了你这个贷款的,那么岂不是放弃了快速回款的机会?你贷款要办理的磕磕绊绊,他可能几个月都拿不到钱,而且很多人贷款还可能根本办不下来,那么最后房子交易出现问题的概率也很大。拖几个最后还卖不掉了,那就得不偿失了。再跟你为了点违约金,打官司就更加身心俱疲。所以,最后的策略就是,尽量逼出你的全款。即使没那么多全款的,开发商也愿意等全款的,而不愿意等贷款的,因为贷款的越到后面,不确定性越高。

其次,谁有那么多钱?一部分人是拆迁货币化安置,或者改善先卖再买,所以这部分人手里是有全款的。购房资格也符合,这是最优质的对象。开发商就是要尽一切可能争取这些客户。

第三,没钱的客户,想多买套房投资的,一般开发商会给你出个主意,问你有没有自有住房,如果有房子,他会教你抵押贷款,获取房抵贷。大概利率水平6.6%以上,能够获得5成左右额房子价值的贷款。这对于一般买房家庭来说,应该可以凑齐尾款。目前已经有银行工作人员证实,在一些二线城市,房抵贷的数量正在激增。因为住房贷款现在银行无利可图,基本也不爱放贷了,再加上有窗口指导,所以能不放就不放,而房抵贷由于利率高,放款金额少,再加上期限短,一般也就5-10年的时间。所以对于银行更加划算。而且有住房抵押,评估价值通常都是市价的7-8成,然后贷给你的时候再打个7-8折,所以也就是市价的一半,比如一套价值200万的房子,通过抵押贷出来的钱大概也就100万左右,这样对于银行来说,相对安全。所以银行觉得房抵贷现在反而是个好业务。

第四,没钱没房的客户,那么您就得真去凑钱了。如果不凑钱,就想一门心思等贷款,一般开发商倒也不拒绝,就是让您等,等人家实在卖不动了,没有全款用户的时候,咱们再谈谈贷款的事。所以这让首次购房的,真准备贷款买房的人,心里很不爽。

那么问题来了,各地纷纷这么搞的影响是什么呢?在金融上来说,风险不会消失只会转移,银行的风险小了,收益高了,那么必然是贷款的人要承担更大的风险。他们的利率更高,期限更短,每100万贷款,月还款超过1万元。这么凑全款,无疑给自己重新套上了一个杠杆。很多人觉得,反正我差的钱也不多,咬咬牙就挺过来了,但要知道明年银行会进一步提高存贷款基准利率,届时你的负担将会更大。如果未来3年再加息1%,生活中的财务问题将会越来越明显。几年内要凭空还出上百万,对于一些家庭来说还是压力山大的。如果有人抱着想法说过几年把新房一卖,就又有几百万的差价,到时候把贷款一还,又净赚几百万。但这一切的一切都是建立在房价不断上涨的基础上的。一旦房价不涨了,或者杭州,南京,成都这些地方,也想北京上海这么调控了。那么也就意味着流动性将大量丧失,你的房子卖不掉的话,可就要实实在在去还银行的贷款了,如果还不上,老房子可能就会被银行收走。到时候就相当于你用半价卖掉了老房子,还搭进去几百万然后换了一套新房住。这肯定是亏大了。

所以,很明显了,这种做法相当于自己给自己上套,自己给自己加杠杆,甚至赌上自己所有的财富再去博一把房价的上涨,其实这些人之前就已经赌赢了,但这次没有收手,那么下次仍然不会收手,会依然赌下去,直到赌输了为止。所以这就是赌徒的心态。银行倒也乐意与这种赌徒心态,这样他们就能顺理成章的加息了,只是又苦了所谓刚需的人,你那30%的首付,估计是很难入开发商的法眼了。所以老齐才在之前一直劝大家,真正刚需的人,是要买来住的。什么时候都应该买,房价买贵了,总比买不到好。你看现在多尴尬,未来可能名义上贷款可以有,但会越来越难申请。刚需的朋友会越来越着急。但至于什么才是刚需,那就自己琢磨去吧。所以别问我刚需,某某地方的房子该不该买,我的回答是,只要你是绝对的刚需,就该买。如果你又问买贵了怎么办,那只能说明你这个刚需还是不够刚。


*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。