王亚煌:共有产权能否玩活保障房?
来源:中国经营网  |  2014-06-05  


  给予购买者产权的保障房从一开始制度设计上就是错的,这点社会上基本是有共识的。解决住房问题就应当单纯的去解决居住问题,政府应当是提供住房的业主,而不是兜售住房的商人。否则就好比解决群众出行贵问题,不是降低公共交通价格而是送其一辆小轿车一个道理。

  而长期的产权保障房制度更是导致了社会的混乱:分配不公、公务员小区,资格骗购、故意压低收入、购买后收入猛增,建设的数量永远追不上申请者的数量等等。当为了保护弱势群体居住权的政策变成了一块大肥肉的时候,所有人群势必会陷入追逐肥肉的疯狂。

  所以一直以来呼吁保障房产权收归国有的声音很大,习近平总书记也曾在去年提到过“重点发展公共租赁住房,加快建设廉租住房”,“吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营”。换言之,产权归于个人的类型将不再是保障房建设的主体。但是各地纷纷修建的公租房却遭遇了大量空置的尴尬,群众不认同公租房形式成为了中国现实的保障房建设障碍。

  在这种背景下,作为过渡也作为尝试,共有产权住房应运而生,而且推广速度很快。据媒体报道,昨日住房城乡建设部总经济师冯俊表示,共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石这6个城市推进。

  其实北京的自住房项目问世之初,其政策明确“要比周边商品房价格低30%”的说法就让人怀疑将会是共有产权。因为只有明确的价格出让,才能让政府合理的占有其产权比例。后来出台的细则更是确认了这一猜测,自住房不仅被明确为共有产权住房,而且政府在其5年后升值中所获利的比例正是当初所便宜的30%。

  可以说,共有产权住房就等同于政府与个人共同出资购房。而且在不同的试点城市,甚至未来面对不同收入阶层的群体还会采取不同比例的产权方案。例如在江苏淮安,就是根据住房需求家庭的困难程度决定分摊比例,从5:5、6:4到7:3都有,困难家庭出资额最低不少于50%。

  既面向不同人群提供了丰富的选择,又解决了政府一次性投入过大的问题,还引起了购买者极大的热情,那么共有产权是否能够玩活保障房,一劳永逸的解决分配不公、数量严重不足等问题呢?

  笔者认为,共有产权作为很好的尝试,仍然值得用时间在不同情况的城市去检验。就目前一些地区所反馈的情况来看,共有产权住房还是存在一些制度设计上的问题的。其中最大的问题就是没有能解决投机性购买保障房的问题,相反以北京的自住房项目为例,从社会的反应来看,还刺激了人们以投资为目的购买共有产权住房的行为。

  因为在舆论中,一线城市的房价是长期看涨的,但是过高的房价早已将大多数人踢出了购房投资的行列。而此时共有产权自住房的出现,等于是人为的将购房投资的门槛降低了30%,加上申购资格几乎完全放开,这一下放进了一大批投资者。北京某总共只有1800套房源的自住房项目有近30万户家庭申请购买就是明证,共有产权自住房最后反倒把政府变成了个人投资的合伙人。

  造成这种情况的原因除了北京的房价长期看涨以外,还有个人绕过政府获取升值利益的行为也难以避免。政府优先回购共有产权房注定只能成为一句空规定,政府没有这部分闲散资金,回购后的再发放也是难题。而且社会上很多单位的自建房都有类似规定,但是真正单位回购的却寥寥无几。政府不回购,个人要绕过政府来赚取差价简直太容易了,阴阳合同、贿赂估价员,哪怕不卖只出租出去也不失为一种办法。

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