专栏首页>黄志龙
上海房地产调控为何层层加码?
2016-12-01 13:32:29 来源:新浪意见领袖

北京、上海、深圳三个一线城市房价无疑是全国房地产市场的风向标。11月28日,上海市房地产调控政策再度加码,无论是首套房、二套房、非普通住宅,首付比例均显著提高,贷款资格认证重回“认房又认贷”,这些政策相比10月6日发布的“沪六条”更加严厉,彰显上海市政府对于楼市调控的坚持及稳定房地产市场的决心。那么,为何上海市政府在此时选择政策加码,其背后的原因又是什么?

上海市房价绝对水平高,且价格上涨压力仍存

毋庸置疑,当前上海市房价绝对水平领先全国。根据易居房地产研究院的数据,上海市房价收入比偏离度高达119%,在全国仅次于深圳(207%),高居全国第二位,而首都北京的房价收入比偏离度为95%,在全国位居第五位。由此可见上海房价绝对水平之高。

图1

从房价的涨幅来看,在一线城市中,上海与北京的房价并驾齐驱。更为关键的是,尽管10月6日“沪六条”政策实施,但上海10月份二手房住宅价格仍然上涨了0.3%,而深圳市二手房价环比下跌了0.6%。从新房住宅成交价看,10月深圳住宅成交价降幅高达9.72%,上海和北京的降幅分别为2.23%和1.19%(参见下图)。由此可见,上海在市场公认的三个一线城市中,房价收入比偏离度明显高于北京,次于深圳。与此同时,上海和北京的二手房价仍处于上涨通道中,而深圳房价则已步入回落趋势中。

图2

一线城市中,上海调控收紧的空间更大

在中央统一步伐收紧房地产调控政策指导下,10月6日上海市政府也发布了《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》,(简称“沪六条”),基本上是重申今年3月《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(简称“沪九条”),并没有进一步的举措。在此次调控政策升级之后,上海市的限购、限贷等政策严厉程度才与深圳基本相当,但在税收政策方面,仍显著宽松于北京严格执行的20%差额所得税。笔者从上海、北京、深圳这三个一线城市的贷款政策及购房资格认定方面,对调控力度作一个解析。

上海首付比例规定:居民家庭购买首套住房申请商业贷款的,首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。关于公积金杠杆率下调:月还款额的本金与工资收入比例由50%调整为40%;公积金贷款额度比缴存余额倍数由40倍下调到30倍。

北京首付比例规定:购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

深圳首付比例规定:对购房人家庭名下无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,贷款首付款比例不低于50%;购房人家庭名下在本市拥有1套住房的,贷款首付款比例不低于70%。与此同时,公积金缴存职工家庭名下在深圳无房,使用公积金贷款购买首套住房的,公积金贷款首付款比例最低为30%。职工家庭名下在深圳拥有1套住房,使用公积金贷款再次购房的,公积金贷款首付款比例不低于70%。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

黄志龙

苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任、高级研究员,主要研究方向是股市、财经