停车改革第三年:车位万亿市场潮涌 资本密集进入
2017-11-30 15:50:03 来源:第一财经日报 评论:

有了生态,才有了更大的投资价值。

“停车资产的价值空间,我们过去一直很不重视。”易小迪说。房子当年卖100万元车库卖10万元,现在房子涨到1000万元车库卖20万元,但20万元还没有人要。“我们有几万个车库在手上,(需思考)如何发现它的价值。”易小迪说。

但从另一个角度来看,易小迪认为,车库价格和租金价格的涨幅远低于住宅市场的涨幅,“这就是一个很大的洼地”。

在汇泊基金CEO曹文伟看来,停车企业同开发商的合作绝对是双赢,能解决它们的尾盘。“停车的收益没有做开发这么高,这是事实。必须要长期发展,是中长线投资。”

经纬中国、源码资本、易车网、万达集团、复星集团、中民投、红星美凯龙等多方资本已发现这一领域的潜力。日前,由华平投资领投,红星美凯龙集团跟投,同时红星美凯龙旗下200多家居MALL和几十个爱琴海购物中心近30万个停车位资源与阳光海天存在未来合作空间。

红星美凯龙是中国经营面积最大、商场数目最多、地理覆盖面积最广的家居装饰及家具商场运营商。截至2017年6月30日,红星美凯龙家居在全国共经营214家商场。盘活数量庞大的停车资产也是红星美凯龙进入这一领域的出发点之一。

红星美凯龙执行总裁李建宏也表示,正是看到阳光海天运营的停车场提效降本明显,收入增幅大多达到50%,才决定与华平联合投资,同时红星美凯龙旗下的所有停车场资产也与阳光海天在未来存在巨大合作空间。

从一些金融机构的眼光来看,有着良好现金流的停车资产还有很大的资产证券化空间。

国寿资本总裁刘晖强调,停车场资产是一个小众资产,但是为什么受到大家关注?这是因为地产和金融的互动——金融在布局全产业链的不动产,而地产也在金融化。在“资产荒”的情况下寻找哪些资产是有现金流的、可以证券化的,促成了发现停车资产这一价值洼地。

闫亮认为,正是停车资产具有不动产属性的同时,也具有金融属性,让越来越多的停车物业从此前的出售为主转向自持为主,通过改变原来粗放的运营模式,逐渐转化为精细化的运营,提质增效。

资本密集进入但市场容量依旧庞大

未来停车生态还可以怎样开发,取决于如何将停车场的四个要素结合时间、空间和周转率等因素进行新的场景配置。在闫亮看来,有四个场景可以开发。

第一个场景是仓储。假设有100万个车位,对应4000万平方米的空间,闫亮说,按照现在经验,有5%的面积可以拿出来做仓储服务,每年带来的仓储收入可以有将近30亿元。

第二个场景是后汽车服务的价值,通过停车场与洗车、美容、保养、维修、保险相连接,未来在停车场可以产生和后汽车服务相结合的巨大入场价值。

第三个场景是充电场景,因为未来充电过程的绝大部分都需要在停车场内完成。

第四个场景是停车场的广告价值,以及对用户从哪里来、到哪里去、有什么消费需求等大数据的精准开发。

华平投资合伙人、亚洲地产业务负责人周知表示,正是需求的存在,令中国停车行业发展潜力巨大。他预计,未来5年中国停车管理市场将以每年18%左右的速度增长。

即便不断有新的投资进入,中国的停车市场容量仍然相当庞大。

在杨奕琦看来,中国和全球其他停车市场比,现有的管理集中度非常低。“现在中国前十大停车管理公司的市场占有率,只有大概10%,我们认为这个市场还会进一步整合。”


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