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宋都股份预亏达2亿 受累地产项目业绩突变脸
2017-03-18 09:26:43作者:陈亮 来源:中国经营报 评论:

近日,宋都基业投资股份有限公司(600077.SH,以下简称“宋都股份”)发布2016 年度业绩预亏公告,预计2016年实现归属于上市公司股东的净利润约为-1.80亿至-2.10亿元。而2016年三季报显示,宋都股份净利润达8522.80万元。对于此番业绩突然变脸,《中国经营报》记者在杭州宋都股份总部采访了宋都股份董秘郑羲亮,其表示,“2016年三季报是未经审计的,是我们自己的财务统计口径。此外,还有结算周期性的问题。”

与此同时,在2016年业绩预亏之下,宋都股份开始加快布局土地储备。其3月11日公告,公司全资子公司杭州宋都房地产集团有限公司与宁波市奉化区人民政府签订了《战略合作协议》,合作南山新村棚改土地整理。对此,宋都股份表示,此举有利于增加公司优质土地储备面积,保障公司的可持续发展。

中原地产分析师卢文曦表示,增收不增利是当前房企难以回避的问题之一,可能是土地成本走高后吞噬利润,如果交易量没有明显释放的话很难抵御利润减少。也不排除做财务数据上修饰的可能,留一部分业绩放到2017年。杭州市场主要是主城区和萧山以及钱塘南岸区域市场比较好,如果产品不在热销区,价格的确很难走高。

业绩突变现大幅预亏

2016年杭州楼市大半年都处在升温的态势之中。2015年末,中央经济工作会议提出了“去库存”的要求,2016年2月29日,杭州市政府网站发布了《杭州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》,随后杭州楼市一路升温至9月的限购政策发布。

宋都股份在2016年前三季度业绩方面也体现了这种向好的趋势。根据宋都股份2016年半年报显示,报告期内,公司实现营业收入 40.49 亿元,较上年同期增长 194.78%;归属于上市公司股东的净利润为1.04亿元,较上年同期增长1,360.56%。

对于净利润的大幅增长,宋都股份方面表示,主要是因为本期项目结转收入所致,公司努力推动了多个项目的交付结算工作,尤其是南京南郡国际项目的顺利交付,为公司半年度业绩增长奠定了良好的基础。

值得注意的是在2016年上半年其主营业务房地产业营业成本比上年增加了202.17%,营业收入则增加了198.59%,毛利率较去年下降了0.99个百分点。宋都股份方面仅给出系刚需楼盘利润空间变化所致的解释。

对于2016年上半年公司的各地区销售情况,宋都股份方面更是用稳定来形容。其在半年报中表示,2016 年上半年公司的营业收入浙江地区占55.37%,安徽地区占6.39%,江苏地区占38.24%。公司的主要业务分布在长江中下游地区,属经济发达省份,销售较稳定。

到了2016年三季度,公司业绩更是增长明显。根据2016年三季报显示,1~9月其营收达49.68亿元,比上年同期增加174.95%;净利润更是比上年同期增长了639.97%,达8522.80万元。

前三季度的风光在2016年结束时却换来了业绩预亏的公告。宋都股份预计 2016 年净利润约为-1.80 亿至-2.10 亿元。对于亏损原因,宋都股份方面表示,本报告期内部分结算项目位于杭州周边地区,报告期内区域房地产供应量持续增加,项目价格提升幅度有限。部分存续项目的排屋等房地产类型销售未达预期,在综合分析当地区域发展情况和调控政策等影响的情况下,拟计提减值准备。

“2016年前三季度向好是因为这些都是经过我们自己项目结算的情况,确实我有这么多项目的结算。”郑羲亮说,“但是预亏是因为我们跟审计沟通了以后,他觉得我们有一部分的成本要算进去,就是往年的这些成本。比如说我结算这个项目,这个项目我是亏的,那我前面几个项目可能就被拖累了,这个都是正常的。我们去年的年报还预增了,今年跟去年比是预亏了,地产公司这种情况很正常。”

中国指数研究院杭州分院研究总监高院生对记者表示,亏损原因中价格涨幅有限可能是一个原因。宋都股份项目大都在杭州下沙区和江干区,在杭州很多板块在价格上涨明显的情况下,这两个板块价格其实涨幅是比较有限的。但是下沙板块供应量持续增加也没有明显体现。下沙本身是大学城,购买力相对有限,产业人口主要还是以这一块为主,所以下沙板块供应量不大。

双主业并行业绩承压

2014年宋都股份业绩则持续低迷,当年公司营收较上年又下降了16.78%;净利润则大幅下降,比上年下降了89.93%,对此宋都股份解释为主要系本期交付的东郡国际项目为满足城市居民的刚需楼盘,利润空间更窄。经营活动产生的现金流量净额比去年下降43.16%。

郑羲亮称,以同比数据来看的话,地产是有开发周期的,它有大年小年,有结算年,有非结算年,有些年份结算的项目比较多,有些年份结算的项目比较少。所以它有周期性的问题。

在房地产业忽高忽低的业绩下,为了确保公司能持续创造利润,宋都股份方面还尝试进入大健康产业。2015年8月其与子公司“宋都大健康”共同出资设立了“宋都新大健康”公司,宋都股份持股90%。随后宋都新大健康增资了以生物检测技术研发为主营业务的“金溪生物”,宋都股份称之为一次“有益的尝试”。

2016年上半年,宋都股份又分别设立和参与了杭州若沐宋都股权投资合伙企业(有限合伙)和深圳达仁汇通资产管理企业(有限合伙)。此番对外投资,宋都股份希望借助专业团队的投资能力、项目储备和产业经验,寻求新的金融模式切入医疗产业和医疗供应链等实体产业。

然而上述在大健康领域的投资回报在其2016年三季报中并未显现出来,这个第二主业究竟能给公司带来多少收益不得而知。郑羲亮也表示,医疗这一块不是那么简单就可以做起来的,它有培育期。

此外,郑羲亮说:“大健康这个行业对我们来说是一个很好的补充,但并不是我生存的一个必要条件,我可能有它会活得很好,但是没它,我地产照样很好。大健康只是我未来的一个战略性的布局。”从主业经济来说希望它能够盈利,但也要从社会效应和幸福指数的高度来考虑。它未来也有可能做失败。

为此,宋都股份2016年重新在杭州市场拿地,根据其此前财报披露,截至2016年6月30日,宋都股份仅持有了杭州余杭一块27,032平方米的待开发地块。

2015年12月31日,宋都股份竞得杭大江东储出(2015)3号地块土地使用权;2016年1月25日竞得杭政储出(2015)50 号地块土地使用权;2016年11月1日竞得杭大江东储出(2016)6号地块土地使用权;2016年12月15日竞得富政储出(2016)16号地块土地使用权。

此次拿下的四块土地使用权均位于杭州外围区域。对于公司这样的拿地策略,郑羲亮称:“每个地产公司的套路是不一样的。我们公司定位是区域性中型地产公司,我们做一些老百姓能够住得起的、品质好的房子。”此次竞得大江东地块主要是前一块地卖得较好,公司方面摸清了这里面的购房人群和需求,那么就再拿一块作为补充。

高院生分析称,作为杭州本土企业肯定要将杭州作为大本营,在杭发力的。然而现在杭州外来企业太多,竞争太激烈了,尤其是杭州核心区域地块,拿地金额越来越大。所以2016年有在杭州市场落子想法的企业拿到的一些地块还是偏向于杭州外围区域。这些区域对资金要求相对偏低一点,只要运营的好还是有利润可赚的。




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