孟晓苏:除了REITs,没有更好的金融创新可讲
2017-11-25 08:41:22作者:金缕春,颜世龙 来源:中国经营网 评论:

编者按/ “十九大”刚刚胜利召开,中国经济社会发展迎来了新的征程,新的时代。一系列重大决策给地方政府和企业带来了新的机遇和课题。11月21日,由中国社科院指导,中国经营报社主办的“产城融合”——2017中国城市发展峰会在北京举行。峰会从新时期、新风口下的城市更新转型、如何搅动“特色小镇”一江春水、城市运营商棋局、新形势下企业如何更好地践行社会责任等角度,与企业界、学术界等进行广泛讨论,展望未来5年中国房地产业的光荣与梦想。

“除了REITs,没有更好的金融创新可讲。”11月21日,在由中国经营报社主办的2017中国城市发展峰会上,原国家房改组组长、中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏在发表主题演讲时表示,中国版的REITs已经来到,在中国发展REITs可从基础设施等政府资产开始,从好的基础设施资产开始做成REITs。

近日,首单租赁住房REITs获批,标志着被各方呼吁和酝酿多年的REITs正式破冰。孟晓苏表示,由课题组授权汇力投资基金管理公司进行的REITs试点工作,已得到多个省市响应和参与,包括上海市、重庆市、北京市、四川省、浙江省、贵州省、黑龙江省、江苏省和海南省等。

“我从十多年前就开始在推动REITs了。”孟晓苏表示,2005年,他最早引入REITs,随后他在天津展开REITs试点工作,并设立“领锐基金”,寓意“领跑REITs”;2007年他提出了中国REITs发展应该从保障性住房等具体政府资产开始;2014年他提出了用REITs化解政府地方债和盘活庞大的基础设施资产;2015年7月,国务院发展研究中心成立了以全国政协陈元副主席为总顾问、以刘世锦和孟晓苏为组长的国家资产证券化REITs课题组。

今年的《政府工作报告》中李克强总理提出要推进资产证券化而不只是探索资产证券化,可见我们国家推动REITs的任务越来越急切。特别是今年7月份的中央金融工作会议上,习近平总书记明确提出存量重组、增量优化、动能转换。这个动能转换指的就是盘活存量资产,更好地开发增量资产。

在孟晓苏看来,REITs在中国“大行其道”是迟早的事,是中国经济发展必须要走的路,是“基础设施和地方债实现华丽转身”的必然选择。由于近几年地方政府债居高不下,大量基础设施资产和存量不动产又十分庞大,REITs无疑是化解债务,盘活存量资产最科学的金融工具。

中国版的REITs应从政府资产开始做起,它有两个特点:第一个是通过发行公募基金来持有原来地方政府所持有的优质不动产,这样政府就可以拿到大量的资金,把这些不动产再由政府的平台公司反租回去。第二个是通过管理内部化,继续由原机构管理持有这些不动产,并且保证证券化后的收益率。这样做适应了国际上REITs内部管理化的要求,如果REITs收益不足,政府可以通过购买服务把收益补足,这样也就解决了现在用商业地产发布REITs多半收益率不足的困难。

“这些庞大有保障的政府资产、央企国企、商业物业,都能做成REITs。”在谈及中国REITs市场规模时,孟晓苏认为中国REITs市场至少能做到像股市一样大规模。就拿政府资产来说,目前中国的直接负债是27万亿元,加上或有负债和间接负债,数量还要大一倍,但70%以上的地方债是用于基础设施建设,都是有资产保障的,而REITs无疑是用来化解这些地方债、盘活这些基础设施资产最科学的证券化工具。中国REITs市场完全可能做到像股市一样大规模,能达到40万亿元。孟晓苏期望REITs能一步一步做到像股市那样大规模的市场。

“REITs还能和PPP形成互补。”孟晓苏表示,全国的PPP入库项目有11000多个,真能做成的只有1300多个。表面上,政府通过PPP不再直接承担债务,而是由企业或投资人承担债务,但是不少PPP是要求政府提供补贴或者购买服务,变成了政府的间接负债和长期负债。中国70%的地方债是用于基础设施建设,都是有资产保障的,而REITs无疑是用来化解这些地方债、盘活这些基础设施资产最科学的证券化工具。

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