638亿大交易:输赢间的三方博弈
2017-07-22 08:40:46 来源:中国经营报 评论:

周丽、许晓

融创万达大交易最后一刻出现“第三者”。

原定于7月19日下午融创万达正式签约的发布会上,除了万达集团董事长王健林、融创集团董事长孙宏斌之外,富力地产董事长李思廉、富力地产联席董事长兼总裁张力也现身签约仪式现场。

《中国经营报》记者在现场看到,这场发布会现场一波三折。在会议被推迟的一个多小时里,富力地产的名字在背景板上消失又“回归”,而会议室的“摔杯声”似乎也吊足外界胃口。但最终这份战略合作协议还是由万达商业、融创中国、富力地产三方共同签订。

三方签订的最新协议显示,富力地产以199.06亿元收购万达商业77家酒店全部股权,融创房地产集团以438.44亿元收购13个文旅项目的91%股权,两项交易总金额达637.5亿元。在同策咨询研究部总监张宏伟看来,此次收购,将使富力更豪,万达更轻,融创更大。

对比7月10日万达融创签订的初步合作协议,交易标的和交易总金额基本一致,富力入局接手酒店资产,价格相比之前打了6折。而融创收购万达文旅项目的资金则增加了142.69亿元。

富力为何突然介入?市场各种猜测,称三方为抱团取暖,或融创为减负。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,引入富力,可能有三个考虑。第一是融创近期的收购压力较大,通过把部分收购权益转让,能够降低近期一些外部质疑。第二是对于万达来说,通过给予富力,可能在酒店方面的管理会更加擅长,也更好沟通。第三是对于富力来说,这时介入成本不会太高,也和富力的战略相匹配。

此外,记者了解到,此次交易,富力从获得消息到签约只用了不到一周时间,收购价格也是最后一刻才定下来。

4天降价140亿,富力“捡便宜”

富力地产的入局改变了此前的交易结构。

本报记者获得的《万达商业、融创集团、富力地产联合公告》显示,富力地产以199.06亿总价收购万达77间酒店权益,总共23202间房,38.65万平方米。其中,76家权益100%,一家70%;万达按照原计划将13个文旅项目91%股权转让给融创,价格为438.44亿元,交割项目后,融创承担现有全部贷款约454亿元。

而此前,本是融创全部收购万达资产。据7月10日万达商业与融创中国联合发布的重大公告显示,万达商业地产公司将旗下13个文旅项目91%的股权以及76家酒店100%的股权转让给融创公司,转让价格分别为295.75亿元和335.95亿元,两项合计632亿元。

对比之前融创对万达酒店335.95亿元的报价,富力几乎是以6折收购并获有“赠品”。公告显示,酒店资产包里不但增加了一家烟台酒店70%的权益,总价上还降了136.89亿元,单个酒店售价从4.42亿元下降至2.58亿元,单间均价从146.6万元降至85.7万元,单平方米均价从10150元/平方米降至5900元/平方米,价格几乎“对半砍”。对此,多名市场人士置评,富力或许“捡了个大便宜”。

“对富力来说,我们一下子成为全国甚至全球最大的酒店资产的业主,我们可以集中精力在这方面做大做强。这么好的买卖,傻瓜也会去做!”李思廉在签约当天如此说道。

而对于砍掉140亿元的交易细节,李思廉在接受媒体采访时表示,三家老板都是创始人,对公司掌控力强。几个创始人一说,一握手,几百亿元的生意就这么定下来了。“这场交易的整个决策到拍板的过程不超过一周时间。”

在严跃进看来,富力的酒店产业一直有较好的布局,此次收购酒店产业,也说明其对于酒店产业继续发力的需要。从实际情况看,富力当前对于地产行业的投资会有较为明显的导向,即通过并购来实现酒店产业的发展,这也是当前房地产产业转型中富力较大的机会所在。而凭借和万达的合作,后续酒店产业的发展会有较大提升。

王健林说,富力集团是赢家。“富力有酒店发展战略,在全球已开业和建设的高级酒店24家。放眼全球,这样低价的收购机会百年难遇。富力通过一定财技,也可提高酒店收益率至理想水平。”

据悉,此次签约后2日内富力需付20亿元订金,2018年1月31日前付清全部转让价款,完成酒店交割。对于收购实力,李思廉称,富力地产业绩的规模和经营的利润稳步增长,资金运作情况良好,完全可以满足本次的交易需要。

在知名房地产与人居学者冯国亮看来,之所以出现富力,主要是融创低估了这起买卖的风险问题。万达海外的房产受到监管,这会给融创带来连带风险。同时,融创虽宣称有钱,但目前无法一下子凑出那么多钱,还是需要向银行贷款。另外,分析三家企业,融创属于传统的激进型的靠快速开发周转拼速度拼数量的房企,酒店这种纯粹的重资产对其而言是负担。而富力是大量持有酒店,向重资产方向发展,万达则因为金融方面的风险及不可预测的情况而着急出手。三家合作要比两家合作更好,毕竟术业有专攻。

多付142.69亿,融创或为减负

对于融创收购的13个文旅项目,孙宏斌透露,未来将坚持“四个不变”:品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变。持有物业继续使用万达品牌,继续由万达负责设计、建造以及建成后的运营管理,融创会负责销售物业的设计、建造、销售和交付后管理,会确保每个项目持有物业的资金需求,确保每个项目如期开业。

在王健林看来,融创中国也是赢家。“通过此次转让,融创得到13个万达城,4800万平方米、分布在一二线城市的低成本销售物业,使融创财报合并收入和利润大涨,两年内,可助力融创进入房地产企业收入前两名。此次融创同意不收购万达酒店物业并增加收购金额,整体交易还是划算。融创无须通过万达借款就可完成交易,使交易过程简化。”

不过,值得关注的是,融创收购文旅项目的价格,从295.75亿元变为438.44亿元,上调了142.69亿元。在孙宏斌看来,这笔生意依然划算。

“这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性,降低了我们负债水平,同时我们也承担了原酒店交易对价的折让部分,对于我们和万达合作的文旅项目资产包这是可以接受的溢价,这种交易安排三方都很满意。我们也相信富力承接的这部分酒店资产有一个非常合适的价格,未来也会有很好的经营结果。”孙宏斌现场说道。

尽管如此,市场仍然好奇,融创为什么要选择将酒店部分转手给富力,还要再多付出一百多亿元的代价之下收购万达文旅项目?众多市场人士猜测,万达收购事宜的生变,可能与监管机构、各大券商、银行对融创债务的担忧有关。

据了解,此前,融创中国的快速扩张曾引发资本市场负面反应。除股价下跌外,国际评级机构也调低了融创中国的评级,并传出多家银行对融创中国贷款集中排查,乐视网股东大会15分钟便匆匆结束。孙宏斌正深陷多事之秋。

严跃进分析认为,融创承担了价格折让的部分,说明此次并购的很重要动力是源于融创,其在积极撮合外部其他资金进行并购,但这也为其甩掉了一个较大的酒店资产包袱。不过,也有资本人士表示,此番交易有些抱团取暖的意味,未来的资本核心是个“控”字当先,这一起仓促交易的风险会在未来显现。

仿佛有意回应外界的质疑,在签约仪式现场上,孙宏斌借强调风险控制再次解释了融创的并购逻辑。“我们认为这个行业存在风险,一个是地价太贵的风险,一个是企业现金流风险。融创从2016年10月份开始就基本不在公开市场上拿地,这大半年的积累为我们把握并购合作机会沉淀了充足的资金。我们希望拿到价格合适的土地,而现在公开市场的地价是偏贵的,我们从去年就判断并购市场有机会拿到价格合适的土地,但是并不是所有的开发商都有机会,只有有品牌、有口碑、有现金流、有决策能力和操作能力的开发商才能抓住机会。”

融创此次大举购买万达资产的底气,似乎来自可期的销售额。孙宏斌多次表示,融创在上半年的销售业绩为1100多亿。截至2017年6月30日账面有900多亿元现金,下半年7月份回款会超过200亿元,其他月份回款都会超过300亿元,全年将有超过3000亿元的销售额,会有充足的现金流。

记者梳理融创年报发现,从2012年到2016年,其5年的销售额从356亿增长到1506亿元。但频繁收购背后,负债率也一路攀升。2015年~2016年,融创净负债率从75.9%上升到了121.5%,提高了45.6个百分点。据申万宏源报告称,在经历了2017年接连拿地之后,融创中国今年上半年负债率更是一度超过200%,位居众房企之首。

但孙宏斌承诺,我们会继续控制好负债率,管理好我们的现金流,让融创的运营和发展保持健康良好状态。

多收6亿,万达回笼现金“过冬”

对比7月10日632亿元的初步协议,此次交易万达最终多收入约6亿元。王健林说,这次交易万达肯定是赢家。

王健林表示,本次协议签订标志着,不仅万达商业已走上“轻资产”品牌经营,万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路。目前中国,能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润的恐怕只有万达。

按照原来的协议,万达需要给融创提供借款,但富力加入后,融创无需增加负债,万达也一身轻松。等万达、融创、富力交易完成后,万达将大幅减少负债,收回巨额现金。

严跃进表示,万达降低负债,不排除是回A的过程中需要在财务数据上合规和达标。强调轻资产的目的,有一半是发自内心的,即本身万达就积极做轻资产的转型。另外一半也和近期大家对于其抛售项目较多的猜忌所做的回应有关。

据了解,2016年8月,万达商业从香港联交所退市。其披露的最后一份业绩报告显示,截至2015年底,万达商业的总负债高达4536.63亿元。中间,“计息银行及其他借款”合计1539.95亿元,净负债率达69.1%。但通过这次转让,万达商业获得600多亿元资金,降低400多亿元负债。

据王健林透露,本次转让后,万达商业的贷款加债券总计接近2000亿元。万达商业的账面现金1000亿元(不含13个文旅项目账面现金300亿元),加上本次转让收回现金680亿元(含回收往来款),现金共计约1700亿元。

“本次转让后,万达商业决定清偿大部分银行贷款。” 王健林称,万达商业还有1300亿元销售物业存货,全部卖掉也可以收回几百亿元。到年底,万达商业持有3300万平方米商业物业,2018年租金超过330亿元。今后5年,预计万达商业租金年均增长20%左右。

王健林如此着急偿还银行贷款与国家监管息息相关。

近日结束的全国金融工作会议释放出更多信号。国家对金融的监管已经从房地产、酒店,转到了影城、娱乐业、体育俱乐部等领域。国家对金融业的监管也很明确:杜绝非理性海外投资,保证国家的金融安全。

最近从股债双杀开始,万达就一直处于舆论的风口浪尖。对此,王健林现场严肃回应道:“大家都很关心万达商业的负债问题,绝大多数是真关心,但也有极个别是真造谣,唯恐天下不乱。万达商业全部平台直接就业近200万人,间接就业超一千万人,每年新增就业占全国2%,成语讲损人利己,我实在看不出造谣者损万达利在何处!”

“万达商业究竟经营的好不好,大家可以自行判断。”王健林最后撂下狠话。

至此,这笔世纪大交易尘埃落定,但对合作三方而言,一切也刚刚开始。

万达集团能否顺利完成一个个“小目标”,融创中国能否平稳壮大,富力地产能否借此谋变,时间将见证未来的变化。



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责编:胡月 huyue@cbnet.com.cn

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