日本专家:中国一线城市房价已超过泡沫年代的东京
2017-03-19 09:45:39 来源:中国经营网 评论:

由国务院发展研究中心主办的“中国发展高层论坛2017”于2017年3月18-20日在北京钓鱼台国宾馆举行,主题为“中国与世界:经济转型和结构改革”,野村控股株式会社会长古贺信行出席并发言。他认为,中国一线城市房价已经超过八十年代末地产泡沫时代的东京了。很多城市出台了调控政策,但对于普通中国人来说,虽然这个房价有所回落,但是依然是高不可攀的。

他表示,中国房价上涨的根本原因在于是地价的上涨,地方政府非常乐于来维持高地价的。他建议赋于农民对土地的所有权,让农民可以直接把土地拿到市场进行交易。同时发展公租房,进一步分散人口。

以下为演讲实录

古贺信行:在中国一线城市房价应该达到了泡沫的水平,像北京、上海、深圳的房价高达了家庭收入的20倍以上,这个水平已经超过了八十年代末地产泡沫时代的东京了。所以为了控制这种泡沫的膨胀,很多的城市出台了调控的对策来加强对住房贷款,以及购房资格的限制。但是,对于普通中国人来说,虽然这个房价有所回落,但是依然是高不可攀的。

中国房价上涨的根本原因在于是地价的上涨,当前的土地制度之下,地方政府从农民里征收土地,尤其是在大城市周边的土地,低价收进来,然后高价卖给开发商,那么这个中间的差额就是这些地方政府一个非常重要的财政收入来源,所以,地方政府非常乐于来维持高地价。

此外,政府又为了维持比较高的粮食自给率采取了坚守更低红线的方式,这就导致了农业用地难以转化为其他的用途,城市化所需要的土地的供给大幅度的受到限制,从而进一步的加剧了地价和房价的上涨。这样的恶性循环加剧了价格的上涨。

那么为了解决这些问题,我认为政府需要执行以下五项政策,第一是赋于农民对土地的所有权,如果农民可以直接把土地拿到市场进行交易,土地的供给会增加,土地的价格会随之下降。

第二取消更低红线的政策,即便更低减少了,粮食的自给率仍然是可以通过更低集约化提高农业生产率来得以维持。

第三个政策是稳定地方政府的财源,找到新的财政收入来源来替代国有土地使用权的出让收入,摆脱对土地财政的依赖,加快这个实施以个人住房为对象的房产税。那我知道上海和重庆这两地现在正在做房产税的实行。

第四是要大力发展房屋租赁市场来建大量的公租房,提供给中低收入者。那么或者在极端的情况下,可能只有本地户口所有者才可以申请,这是现在中国各地政府的通常做法,需要本地户口,这个应该放宽,入住的资格应该扩大到农民工。

第五点是应该进一步分散人口,现在基础设施的建设投资和相应的就业机会都集中在部分大城市,那么结果这些地区的土地和房价就会上涨,但是如果我们把基础设施建设向周边一些小城市分散的话,我们也可以分散人口,这样的话就能控制房价的上涨,谢谢。

樊纲:中国房地产的市场和日本80年代的时候的房地产市场情况,原因有没有相似的地方,您看来中国的房地产市场是不是会重蹈当年日本房地产市场的同样问题。您有什么看法?

古贺信行:我认为中国的现状和日本过去有相同之处,也有不同之处。当时在日本泡沫经济的时候,日本处于一种过渡发放贷款的状况之中,除了银行发放的房地产贷款之外,还有非银行的专业金融机构,日本叫做住宅专业金融机构发放的贷款。我知道中国也有所谓的影子银行的问题,这个和过去日本银行或者是说银行以外的金融机构提供大量的资产贷款,导致土地价格上涨是有相似之处的。

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