房地产税:争议越是激烈,立法越要谨慎
2017-03-18 10:19:24作者:梁发芾 陈伟 来源:中国经营网 评论:

   今年两会上,虽然没有讨论房地产税草案的议程,甚至今年也没有将房地产税提请人大常委会审议的安排,但是房地产税仍然是两会以及舆论极为关注的热点。

  由于房地产税存在巨大争议,目前基本没有共识,房地产税立法的条件显然还不成熟。所以,今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排就是非常审慎而明智的。

  梳理一下,房地产税至少面临以下一些悬而未解、悬而难解的问题。这些问题有些是技术上的,有些却是原则性的。如果这些问题没有合理解决,就仓促出台房地产税法,则可能撕裂社会,也给征管带来严重的困难,立法目标也不可能实现。

  第一,房地产税的目的或功能到底是什么?房地产税到底要实现什么功能,它应该是一种财政税还是调控税,分歧十分巨大。有人强调是一种财政税,就是说以取得财政收入为主的税种。由于地方税的主体税种营业税已经合并到增值税中了,而增值税的主要部分又被中央拿走,地方税失去了主体税种;又由于土地出让金的增加受限,地方政府土地财政接近枯竭,所以地方政府也需要一种税种代替土地出让金。于是,一些提议者认为将房地产税设计为以增加财政收入为主要功能的地方税,作为对营业税与土地出让金的替代。但另一种观点则认为应该将房地产税作为调控房价的主要措施,通过征税,增加住房持有环节的成本,迫使拥有更多房产的人出售拥有的住房,以增加市场的住房供给从而迫使房价下降。还有一种观点则强调房地产税应该是一种调节财富分配的税种 ,通过对拥有更多房产的富人征收房地产税从而将富人的财政转移给政府,再通过政府的转移支付用于穷人。

  以上三种看法强调了房地产税的不同功能和要实现的不同目标。显然,功能和目标不同, 房地产税在税基、税率、免征等方面的设计就应该是完全不同的。如果是财政税,则可能广税基高税率无豁免;如果是调节财富分配,则可能对多套住房实行累进税;如果是为了打压房价则可能针对多套住房选择性地进行征收。但如果功能和目标上都不能取得共识,又何谈立法?

  第二个,合法性的问题。房地产税应该是房产税和土地税的合并征收,但我国城市土地属于国有所有,房主个人不过是租用国家土地。其租用的方式就是在购房时一次性缴纳数十年的土地出让金。在缴纳土地租金且并无土地所有权的情况下,向房主征收土地税,在法律上无法解释。这个问题笔者已经多次说过,这里不再赘述。

  第三,我国城市房地产市场和房地产税技术细节的复杂性,将导致公平与效率的冲突,最终既无公平也无效率。

我国房地产市场极其复杂,即以征税对象的住房来说,按产权性质有:央产、军产、单位产权和私有产权房;按取得和交易的方式可细分为:原有私房、房改房、商品房、经适房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等。这些不同的住房中,有的是从来没有缴纳过土地出让金的,有的是缴纳了30年、50年或70年不等的土地出让金的。千差万别的不同住房,在房地产税的设计上应该是有所不同的,但是,细致区分差别征收必然造成很高的成本,但不细致区分必然造成不公平。又比如,房地产税应按照现行市场价格征收。但房产由于所处地段、楼层、朝向、套型、采光等的不同其市场价格千差万别,准确评估市场价格在目前的中国几乎是不可能完成的任务,但如果不进行准确细致的评估则丧失公平性。又比如,对于居民纳税人实行一定的豁免,如果豁免面积,则城中心与郊区的房价相差悬殊,如果豁免一定的套数,则住房套型大小相差可达十倍,无论采取那种方法都不公平。   我国房地产市场极其复杂,即以征税对象的住房来说,按产权性质有:央产、军产、单位产权和私有产权房;按取得和交易的方式可细分为:原有私房、房改房、商品房、经适房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等。这些不同的住房中,有的是从来没有缴纳过土地出让金的,有的是缴纳了30年、50年或70年不等的土地出让金的。千差万别的不同住房,在房地产税的设计上应该是有所不同的,但是,细致区分差别征收必然造成很高的成本,但不细致区分必然造成不公平。又比如,房地产税应按照现行市场价格征收。但房产由于所处地段、楼层、朝向、套型、采光等的不同其市场价格千差万别,准确评估市场价格在目前的中国几乎是不可能完成的任务,但如果不进行准确细致的评估则丧失公平性。又比如,对于居民纳税人实行一定的豁免,如果豁免面积,则城中心与郊区的房价相差悬殊,如果豁免一定的套数,则住房套型大小相差可达十倍,无论采取那种方法都不公平。

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